资产价值轮动，豪宅持续火爆，新周期下如何赢取先机？
豪宅市场热度逆势上扬。
目前，全国房地产市场仍处于止跌回稳的关键阶段，但今年以来，国内核心城市豪宅市场却逆势上扬。据中指数据显示，今年1-8月，北京、上海、成都和杭州千万以上新房成交套数同比均呈现上升态势，北上深成杭几大核心城市千万以上新房成交占所有新房成交比例均有不同程度的上升。千万级豪宅正成为高净值人群的“硬通货”。
表：全国部分核心城市1-8月千万以上新房成交情况
数据来源：中指数据CREIS
01
豪宅热销背后的逻辑
全球降息周期下，资产价值迎来新一轮重估
9月18日凌晨，美联储宣布宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至4.0%-4.25%，这是美联储时隔9个月后的首次降息，预示着全球新一轮降息周期到来。
未来数年，宽松的货币环境将为各类资产带来不同程度的价值重估。可以说，全球资本市场对本轮周期的期待值已拉满。
目前，股票市场已率先迎来价值重估，获利方在股票市场盈利积累后有望产生资产再配置行为，股票与房地产市场的“轮动效应”或将出现，预计将重点影响核心城市高端住宅市场。
今年前8个月核心城市豪宅成交量上升，表明当前部分资金正在积极布局优质不动产。加之今年四季度多个核心城市预计加大高端楼盘供应，豪宅市场有望迎来新一轮行情。
从历史复盘来看，上一轮美联储降息周期（2019-2021年）期间，一线城市北上广深房价持续维持高位，144㎡以上新房价格同比涨幅连续36个月以上保持在3%以上。
图：2019-2022美联储利率与一线城市豪宅均价变化情况
数据来源：中指数据CREIS
除此之外，近期，关于外资购房，国家外汇管理局出台政策组合拳，打通外汇资金购房时与结汇相关的堵点，为外资在中国购房提供便利。核心城市的豪宅类产品，一直是境外人士青睐的购房选择，随着堵点的打通，全球资金进入中国进行资产配置的需求有望得到进一步释放，为豪宅类产品市场的火热再添助力。
“核心地段”是房地产的第一硬通货
在高端豪宅的价值构成中，地段是底层逻辑，是价值锚点。它不仅决定了豪宅的价格起点，更决定了其抗风险能力、资产传承能力与市场认同度。所在区域集中了城市最优质的资源，包括领先的教育、医疗资源、高端商业配套与文化地标、交通便利性等，这些资源无法快速复制或迁移，具备天然的稀缺性和排他性。
在市场调整期，核心地段的高端豪宅表现出更强的抗跌性。由于地段优势的存在，潜在买家群体较广，除了本地买家外，更对全国甚至全球的买家有着强大的吸引力，因此资产的流动速度更快。如深圳湾一号、上海汤臣一品等豪宅产品，即使总价过亿，在市场调整期仍有较强市场关注度。
02
广州豪宅市场新变化
那么，在全国豪宅市场走强的情况下，广州的情况又是如何？我们从数据的维度来深入剖析。
进入2025年以来，广州高端住宅市场（套均成交总价≥2000万元）与全国豪宅市场的火热同频共振，市场活跃度再上一个台阶，其中，二手高端豪宅市场的成交量同比上涨更为明显。
图：广州成交总价2000万元以上二手住宅成交套数变化情况
数据来源：中指数据CREIS
今年1-8月，广州全市2000万元以上二手住宅成交套数达到331套，创近3年来新高，同比上升7.8%。豪宅市场的亮眼表现，体现出塔尖人士对“真豪宅”避险属性与核心资产价值的认可。
在豪宅成交量上涨的背景下，广州豪宅买家对哪个区域的最为认可呢？我们继续盘点了今年以来总价2000万元以上的高端住宅主要成交区域情况。
图：今年1-8月广州总价2000万元以上二手住宅成交区域分布
数据来源：中指数据CREIS
1-8月，广州总价2000万元以上二手住宅成交主要集中在天河区，而天河区内的珠江新城板块，更是集中了绝大多数的高端豪宅成交，一个板块的成交总量，就已占全市总量的38%，成交量冠绝全市。
珠江新城为什么能成为高净值人群的房产配置的首选？作为广州的中央商务区所在，珠江新城就是广州的“地段顶流”，也是广州楼市价值标杆板块。
但需要注意的是，虽然珠城是广州的“顶流”，但珠城内不同片区也有着不同的价值梯度，而其中的价值标杆，当属集中了凯旋新世界、侨鑫汇悦台等的珠江新城居住核心区。
图：1-8月珠江新城不同子板块典型项目二手成交参考均价
数据来源：中指数据CREIS
珠江新城居住核心区背靠“都市绿芯”珠江公园，面朝珠江，经过多年的价值沉淀，已发展成大湾区聚富之地，也是公认的塔尖人群的理想居所。
03
优中选优，塔尖人群的共同选择
夺目的城市面貌与成熟优越的生活方式，珠江新城吸引无数人向往，但由于开发已饱和，板块内现存的高端豪宅产品，已是公认的收藏品级稀缺资产。二手市场都如此活跃的情况下，如果还有一手新房出现，必然吸引全城甚至是整个粤港澳大湾区的高度关注。得到了全广州，甚至是整个粤港澳大湾区内的高净值人群对稀缺资产的追捧。
暌违多年后，2024年12月，凯旋新世界推新组团--广粤观邸了。果不其然，作为这一板块，甚至是整个珠城核心区内目前唯一的在售新房项目，凯旋新世界·广粤观邸在入市以来，就实现持续热销，截至今年8月底，项目已网签超22套单价高达20万元/㎡的高端豪宅，交出一张优秀的成绩单。近期，项目更荣获“2025中国影响力豪宅作品”称号，作为传世资产的优质豪宅项目得到了市场、行业、客户多方的认证。
那么，凯旋新世界·广粤观邸是凭借什么，成为塔尖人群的共同选择呢？
“确定性”与“成长性”兼备，保值增值能力突出
作为已入市多年项目的新组团，凯旋新世界高端社区氛围已形成多年，历经时间的沉淀，其价值已在高端圈层中形成共识，作为广州房地产领域的“核心资产”，豪宅的确定性与周边环境的成熟度，在广州豪宅项目中，始终是领先的存在，项目周边既没有亟需改造的城市更新项目，也不存在偏居一隅的孤盘感，城市界面相当稳固。这就是一众高净值客户所看重的“确定性”。
凯旋新世界实景图
除了“确定性”外，更难能可贵的是，凯旋新世界还拥有“成长性”。距项目数百米开外的赛马场地块即将升级，总投资预计超150亿元，有望落地SKP等重奢商业配套，随着珠城居住核心区最后一个大型地块规划落地，城市界面将进一步焕新，拥有持续进化能力的珠城居住核心区，板块的价值亦将更上一层楼。
确定性、成长性兼备，难怪凯旋新世界·广粤观邸能收获高端购房者的高度认同。
“广粤国际社区”开启高端圈层社交新模式
凯旋新世界呈现出的⼴粤国际⽣活圈，是⼀个都市化的国际社区⽣活中⼼，包括国际时尚商圈——「广粤天地」，酒店式服务公寓——「广粤公馆」，以及华南高端人士社交平台——「广粤会」为一体，吸引着多国驻广州领事以及驻穗外企高管于此居住，是珠江新城生活氛围浓厚、国际化程度较高的高端社区。
广粤会会所
在“广粤国际社区”内，业主间一次圈层活动可能促成一次伟大的商业合作，一次随性的对话交流也可能带来新的投资灵感。孩子的日常玩伴也可能来自五湖四海，在成长的过程中展开国际化视野。
可以说，“广粤国际社区”树立了广州高端居住社区的社交与服务模式的典范，是凯旋新世界作为“传世资产”的重要价值组成。这也证明了，品质领先的居所，是家族传承的重要载体，能让上一辈积累的财富、学识与人脉都能做到良性的代际传递。
结语
全球宽松周期的到来，利率持续走低的趋势下，持有大量现金的性价比将持续减弱，因此，此时进行适当的多元资产配置是十分合适的时机。
作为仍位于低估区间的优质资产，核心地段的高端豪宅正是资产配置的一个好的标的。一方面是当前价格下，选择空间比高位时会更多，“安全垫”更厚实，也更容易买到”好资产”，另一方面，作为房产价值锚点的高端豪宅，有望率先迎来价值修复，实现稳健增长。
当下，部分高净值人士已洞察到市场变化，积极出手，全国多个重点城市高端豪宅均持续热销。作为湾区奢居典范的凯旋新世界广粤观邸载誉归来，凭借确定性、成长性以及多年沉淀的高端圈层属性，是广州乃至大湾区的理想豪宅资产标的。
目前，凯旋新世界正推出金九专场立享999999元置业礼金、赠送十年物业管理费、新品认购专属9.5折钜惠等9重礼遇。172-254㎡明星产品限量推新，277-835㎡传世尊邸金九盛惠！
本文来自微信公众号“中指研究院”，36氪经授权发布。
