高频数据透视：上海房价到底了吗？

当下，“上海房价是否触底” 无疑是购房者、投资者最关注的焦点 —— 看似有不少 “见底” 信号冒头，但市场又藏着太多不确定性。我们就用高频数据拆解现状，聊聊上海房价的 “底” 到底远不远。

那些疑似 “见底” 的信号，靠谱吗？

之所以现在大家热议 “触底”，核心源于周期、量价、政策等多方面的支撑，每一个信号都值得细品：

1. 周期规律：按历史联动性，转折点或在 2026 年 1 月

参考房地产历史周期与M1-M2 增速（市场流动性、需求活力的先行指标）的联动关系，过往规律显示 “每 5 年一个周期”。按此推算，这一轮房地产市场的转折点大概率在 2026 年 1 月 —— 也就是说，现在正处在周期切换的 “关键观察期”，不少人将此视为 “触底前奏”。

2. 量价逻辑：“量在价先” 是老规律，成交量已达标？

上海房产投资有个经典判断：成交持续放量 3-6 个月后，房价才会跟着涨（市场普遍认为 “放量” 门槛是月成交 2 万套）。从数据看，去年下半年已有多个月份成交超 2 万套；2025 年更是发力 ——3-6 月连续 4 个月突破 2 万套，7-8 月虽略有回落，但仍接近这一关键阈值。单看 “量”，似乎符合 “价涨前的铺垫”。

3. 价格回调：跌幅逼近 “政策干预阈值”

市场有个共识：当房价跌到 “亏掉首付” 时，政策通常会出手稳市。据榆叶飞云数据库统计，上海二手房成交均价相较此前高点已回落32% —— 这一跌幅已逼近大家预期的 “政策敏感线”，也让 “触底” 的讨论从 “猜测” 变得更有现实意义。 

4. 政策 + 外部环境：利好信号正在叠加

近期楼市的积极信号不算少，每一个都可能影响市场走向： 

购房门槛创历史新低：2024 年起，上海持续释放政策利好，从降低购房成本到放宽资格限制，力度空前，直接降低了入场难度； 

股市盈利或流向楼市：近期上证指数从 3000 点攀升至 3800 点，历史上曾出现 “股市赚了钱，转投房地产” 的情况，若这一趋势重现，能为楼市带来增量资金； 

外资购房更便利：国家外汇管理局近期简化流程 —— 境外个人只要符合购房资格，可先凭合同办外汇结汇，后续补备案证明。叠加美国进入降息周期，有望吸引部分外资入场。 

5. 投行预测：曾喊 “2025 年见底”，如今却改了口？

此前多家投行对 “见底时间” 有过判断，但观点已出现分化： 

老经验失灵了，应该怎么办？

很多人疑惑：以前靠 “周期”“量价” 就能判断趋势，现在怎么不准了？

核心原因是市场变了 ——“分化” 成了当前中国楼市的关键词：区域间（比如上海不同板块）、结构上（新房 vs 二手房、刚需 vs 豪宅）的差异远超以往。 

过去 “一刀切” 的经验，已跟不上现在的细分行情；想判断 “底”，必须盯着更细颗粒度、更高频的数据，看真实的供需关系和市场信心。 

58 安居客领先指数，是依托海量用户线上找房行为数据构建的楼市前瞻指标，核心涵盖找房热度、找房价格、房东调价指数等关键维度，精准锚定市场供需与预期变化。 

在数据价值上，该指数具备两大显著优势： 

一方面，更新频率达周度，能快速捕捉市场动态，且可精准细分至板块乃至单个楼盘的价格走势与需求波动，打破了传统数据 “粗颗粒度、滞后性” 的局限； 

另一方面，其领先性源于对购房者决策流程的深度贴合 —— 从实际买房逻辑来看，线上浏览房源信息是所有环节的起点，后续才会逐步推进至线下看房、最终达成交易，而成交数据往往是这一完整流程的 “结果呈现”。

因此，相较于反映 “已发生交易” 的成交数据，58 安居客领先指数能提前映射市场需求变化与价格预期，为判断楼市趋势提供更前置的参考依据。 

高频数据预警：现在谈 “底”，还太早！

抛开经验看当下，多项关键高频数据都在释放 “调整没结束” 的信号，每一个都值得警惕：

1. 找房热度：政策效果越来越弱

2025 年 8 月 “沪六条” 出台后，二手房找房热度只 “昙花一现”，很快就回落了 —— 而且这轮热度的峰值，远不如 2024 年 9 月 “沪七条” 时。

这说明：政策对需求的刺激作用在 “边际递减”，市场对政策的敏感度越来越低。 

2. 挂牌量：13 万套以上高位横盘

截至 2025 年 9 月，上海二手房挂牌量仍维持在13 万套以上。高挂牌量意味着什么？—— 房东套现意愿强，买家选择空间大，议价空间自然也大，“供给过剩” 的压力根本没缓解。 

3. 找房价格：一路下跌，没看到企稳

“找房均价”（能反映买家心理预期）从高点的6.6 万元 /㎡ ，一路跌到现在的4.5 万元 /㎡ 左右，而且至今没有任何 “止跌” 的迹象 —— 市场对房价的预期，仍偏悲观。 

4. 房源在架时长：超 100 天成常态

现在一套二手房从挂牌到成交，平均要超 100 天（相当于 3 个多月），远超正常市场的 “60 天以内”。周期拉长，本质是 “去化难”—— 买家观望情绪太重，不愿轻易出手。

5. 买卖博弈：卖方还是 “弱势方”

判断博弈关系，看两个指数就够了： 

「买家观望指数」：越高，说明买家越犹豫；「房东调价指数」：越高，说明房东对市场越有信心（反之则主动降价多）。

今年房东信心虽有小幅恢复，部分月份调价指数甚至超 0.5，但随之而来的是 “买家观望指数同步攀升”—— 最后，还是得靠卖家持续降价，才能稍微拉低买家的观望情绪。 

总结

现在判断上海房价 “见底”，千万别再依赖 “周期规律”“量价老逻辑” 了 —— 无论是刚需还是投资者，盯紧高频、细颗粒度的数据（比如挂牌量变化、议价空间、观望情绪），才是更务实的选择。 

对不同人群，建议也很明确： 刚需购房者：当下是 “挑选空间大、议价能力强” 的阶段； 投资者(房企)：务必谨慎，别过早入场 —— 核心是持续跟踪数据，等供需、信心真的出现 “反转信号” 再说。

本文来自微信公众号“58安居客研究院”，36氪经授权发布。