万科史上最大调整之后
最近几年，房地产行业也经历了一场另类的“三十年河东、三十年河西”，在过去的增量时代中，房企们为了地域扩张和规模增长，纷纷采用了三级组织架构模式。
2006年，万科从“总部-一级公司”的两级管理架构过渡到“战略总部-专业区域-执行一线”的三级管理架构，并将过去由总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐渐下放到区域中心。
在万科之后，恒大、碧桂园、华润、中海、保利、融创等房企也陆续加入三级组织架构改革大军。
如今，房地产行业迈入存量时代，这样的三级管控模式已不适配企业的发展，因此包括万科在内的部分房企，逐渐舍弃这一套管理机制，回归到了“总部-城市公司”的二级管控模式中。
不久前，万科内部传出史上最大调整：称集团总部收回开发经营本部职能，并设立13大职能中心；同时撤销了9大区域，取而代之的是16个由总部直接管控的城市公司。
没有人知道万科这一轮始于国资接管公司管理的调整会在什么时候结束，但市场各方都在期望，深铁能够拯救万科于水火之中。
万科之变
2025年堪称万科的改变元年，自开年以来，这家头部房企便踏入了一场波涛汹涌的变革浪潮之中。
除夕夜前一天，万科大部分员工都已经回了老家，本来他们都在开开心心地准备过个好年，但远方深圳却传来一个惊天消息，为这一年节庆徒增一丝忐忑。
1月27日，万科发布了两份公告，其中一份是人员调整，几乎所有的最高领导人都卸下了职责。
其中，在担任董事会主席的第八个年头，郁亮被降级为副总裁；“第一女董秘”朱旭也卸去了董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务。根据后来7月份的消息，她转战去了万物云，担任万物云城业务负责人。
相比于郁亮和朱旭，祝九胜的辞职申请是最彻底的，除总裁职务之外，连同公司董事、董事会投资与决策委员会委员、首席执行官、授权代表等职务都卸下了，不再担任任何职务，明面上已经彻底淡出了万科的管理。
4月10日，祝九胜卸下深圳万科财务公司董事长及法人代表职务，再次从万科体系中的关键职位退出。
另一份则是董事会议决议情况，当中揭露了郁亮他们的“继承者”：选举辛杰为第二十届董事会主席，并聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为执行副总裁，同时聘任田钧为董事会秘书，雷江松董事被聘为公司在香港的授权代表。
市场关注到的是，这批新高管都带有深圳国资背景。
一石激起千层浪，尽管是在春节假期期间，万科还是因此成为了万众瞩目的焦点，有人说万科从此进入了“深铁时代”。
不管是什么说法，对于此次领导层“换届”，大家都觉得是好事，因为这是深铁全力支持万科的又一例证，这是后者急需的助力。
除了集团高管，辛杰还带了一大班团队进入到万科各部门以及地区公司任职。2月5日，春节开工第一天，万科内部发文，宣布多位高管人事任命，涉及战略投资运营管理部、财务资金管理部、法务部等集团总部，以及北京、华东等开发经营本部等多个核心岗位。
同样地，这些新任命人员也都来自深圳国资系统。
新团队的全面进驻，标志着万科开启了一场由内而生的国资化重构，这也是其一揽子重构征程的起点。
史上最大调整
管理层重组之后，深铁开始对万科的组织架构动刀了。
7月中下旬就有消息传出，万科即将进行组织架构调整，重点在于区域公司层面，计划取消区域公司，由总部直接管理城市公司。不过，据说这一变动在当时仍未完全定调，且在公司内部仅有部分少数高管了解具体的情况。
直到8月25日，万科内部召开了2025年中期工作会议，会上宣布了公司组织人员架构方面的具体调整情况。据悉，本次会议几乎所有的中高管都到了，会场气氛严肃，全场严阵以待。
万科本轮调整被称为公司40年历史以来的最大调整，主要分为两部分。
其一针对的是集团总部层面，撤销开发经营本部，并将相关职能收归总部重新分割重组，比如原开发经营本部的投资盘活、资产处置和运营职能，被并入总部新成立的投资发展中心。
经过一系列的重构后，万科总部层面成立了13大职能中心/部门，具体包括董办，总办，人力，财务运营，法律法规，投资，成本采购，审计，安全，数字化，营销，工程，产品。其中大部分职能中心的负责人名单也得到了明确。
值得注意的是，随着开发经营职能的变动，副总裁李锋的职责也更新了，将协助董事长辛杰，主持万科集团日常工作，分管工程、人力等条线，并联系深圳、广佛、东莞等城市公司。因此有人猜测李锋或许就是万科现正空缺的总裁职务的人选。
万科本轮史上最大调整的另一方面针对的是区域公司，原有的5大区域公司（北京、华东、华中、南方和西南）＋2个总部直管公司（广佛、上海）＋2个总公司（东北、西北）成为了过去，取而代之的是16个由总部直接管控的城市公司。
自此，万科延续了近20年的三级组织机构，重新回归到二级管控模式。
从上述任命来看，基本都保留了万科原班人马，大部分都属于平调，在所管区域上并没有太大的变化，甚至还返聘已经离职的唐激杨回来继续掌控深圳区域的事务。
万科原来的9大区域中，华东、西南、北京三大区域的区首被调往总部业务线，上海、东北、华中、深圳四大区首是依然留在一线，广佛公司总经理赵晓磊则被调任为深圳公司副总经理，从职级上略有降级。
目前原九大区首中，唯有西北区域总经理郭继勋没有下一步的安排，因此市场猜测其人已离职。
在新16个区域中，总经理人选基本都是原万科人选的，只有北京公司是个例外，深铁特意选了两名得力干将前往负责担任总经理与副总经理，显得格外重视。
不过，这背后或许也有业绩因素在内。根据公司上半年业绩报告，万科来自北京区域的营收达83.63亿元，同比下降42.81%，占总比例10.72%；期内北京区域实现销售金额为81.68亿元，占总比例11.82%。
分析人士认为 ，在这次史上最大调整过并非是终点，下一步将要整改的或许就是公司业绩了。
优等生何时归来？
在过去很长一段时间里，万科都被称作是中国房地产的优等生。之所以有此赞誉，既有过往高品质房屋交付与高光业绩的因素，也是因为万科在行业发展历史中很多时候都是敢于第一个吃螃蟹。
比如在1988年股份制改革时，前董事长王石放弃股份成为职业经理人，推动公司治理规范化，公司因此首创职业经理人机制与合伙人跟投机制，后被同行广泛借鉴；1991年，万科成功登录深交所，成为国内第一家上市房企；
同年12月，中国首个业主委员会成立，所属小区为万科旗下的天景花园；2004年，万科率先提出“不囤地、不捂盘、不拿地王”的自律宣言，妥妥的班级三好学生。
公司战略的前瞻性也是万科被广泛认同的一点。1994年，王石力排众议砍掉多元化业务，专注住宅开发，这让万科得以迅速崛起；但在20年后的2014年，万科方面提出“城市配套服务商”转型，开始重仓物流、长租公寓等多元化业务，如今这些业务一直为万科创造不菲的业绩贡献。
后在行业巅峰时期的2018年，万科提出喊出“活下去”的口号，展现出极强的前瞻性和危机意识。此外，房地产行业内的很多标准都是由万科试行，然后才推广开来。可以说，曾经万科就是行业的风向标。
然而，不知道从什么时候开始，人们不再称呼万科为“优等生”，即便有提及该标签，往往也是采用过去时态。
进入2025年，各大房企不约而同地进行组织架构调整，取消了区域公司，缩短公司决策链条，二级管控体系成为了新的行业共识。但在这一轮的行业调改中，过去一直作为行业引领者的万科却明显落后一步。
早在去年2月，中交地产完成了撤销区域公司，重组城市公司并由集团总部直管；今年3月，中国金茂也完成五大区域公司的撤销、20个城市公司的重组整合；6月，招商蛇口完成二级管控体系架构调整。
有业内人士分析称，万科这轮调整慢人一步是因为当前负重太大，体量越大的船只越难掉头，强行转舵有可能会使得船体震感强烈，掉落许多零件。不过，在如今的掌舵者大股东深铁看来，改变势在必行。
据了解，万科今年以来的一系列调改都是由深铁方面亲自操刀，且推进的很是坚决与果断。
实际上，深铁迫切希望万科早日走出亏损。
2024年，受万科亏损的影响，深铁集团也出现了高达334.6亿元规模的亏损，超过之前五年的利润总和。今年上半年，万科的影响仍在持续，深铁录得净利润为-32.68亿元，期内集团对联营企业和合营企业的投资收益为-32.03亿元。
另一方面，作为与万科第一大股东，深铁今年一直都在用真金白银支持着万科。截至目前，深铁年内已累计向万科提供8笔借款，金额合计243.69亿元。
因此市场关注的是，如今完成调改的万科，未来的业务发展何时重返浪头。
今年上半年，万科实现营业收入约1053.2亿元，同比下降26.2%；期内净亏损108.6亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损为119.5亿元。
万科当前面临的业绩压力依然严峻，要真正走出发展困境，公司必须依靠内生“造血”能力实现破局。一方面要通过审慎筛选城市与地段，加快高周转住宅项目的开发节奏，以优质产品带动销售规模回升。
另一方面，需培育多元业务增长极，重点发展长租公寓、物业服务等现金流稳定的经营性业务，同时探索代建、物流地产等轻资产模式，通过新兴业务的持续盈利，逐步消化过往高价拿地、存货减值等历史经营风险，最终实现扭亏为盈的目标。
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