绿城回应“拿地王”：高端市场热度仍将持续一段时间

新任董事会主席刘成云还在寻找绿城短期阵痛的药方。

2025年8月25日，绿城中国线上中期业绩会如期举行，在进行过数十分钟的技术调试后，郭佳峰、耿忠强、李骏、周长江四位管理层出现在屏幕前，唯独缺少半年前在2024年报业绩会上首秀的刘成云。

“从20亿元到2亿元，今年（利润）下降幅度还是很大的，但我们也认真剖析了原因。”绿城管理层表示。

2025年上半年，绿城总收入533.68亿元，同比减少23.28%；公司股东应占溢利2.1亿元，较2024年同期20.44亿元减少89.74%。

三天前披露的年报对此次利润大幅度下滑有所说明，净利下降主要受2025年上下半年交付节奏分布不均影响，上半年结转面积同比下降22.7%，导致收入同比下降。

“此外，公司继续积极推动长库存去化，2025年中期计提相关资产减值损失19.33亿元，进而影响了股东应占利润。”

营收数据之外，绿城在销售业务的表现倒与去年相差无几，2025年1-6月累计实现含代建总合同销售额约1222亿元，总合同销售面积约535万平方米，对比2024年同期降幅近在3%左右。

面对大幅下滑的营收与利润数据，作为当下为数不多依旧强调信心、争夺地王的房企，绿城该如何把握天秤的两端？

营利双降与销售维稳

“2025年上半年毛利率13.4%，较去年同期微增0.3个百分点。主要得益于上海外滩兰亭2期项目交付结转，收入近50亿元，该项目毛利率达35%，整体推高了当期毛利率。”

在坦言当期利润下滑之后，耿忠强紧接着提起了绿城目前的毛利率数据，表示若从全年来看，受收入结转结构及重点难点库存去化影响，预计年底毛利率仍将承压，可能会略低于去年水平，但总体上已处于底部区间。

“目前已售未结项目的毛利率整体高于已结转项目，显示近几年所获取项目的平均毛利率较高，普遍维持在15%左右，个别项目甚至超过20%。”耿忠强指出，预计随着近两年新获取项目陆续交付，绿城未来毛利率将呈现温和回升态势。

随后，耿忠强再次强调股东分红的比率：“绿城高度重视股东权益，坚信回报股东是应有之义，更是公司存在的必要和法定义务。过去几年行业剧烈变动，公司始终坚持稳定分红政策，未来也将维持20%至50%的高派息比率。”

这相当于间接为市场打了一剂关于绿城现金流状况的预防针——短期内利润指标确有承压，但公司当下现金流动性无需担忧。

据半年报披露的数据，截至2025年6月30日，绿城抵押银行存款及现金合计667.94亿元，约合一年内到期借款余额的2.9倍，符合短期偿债指标；此外，一年内到期借贷余额为人民币232.43亿元，占总借贷的16.3%，较2024年12月31日的23.1%下降6.8个百分点。

截至上半年末，绿城中国总借贷规模为1430.27亿元，净负债金额762.32亿元，净资产负债比率63.9%，与2024年12月31日的56.6%相比增长7.3个百分点，暂时保持在合理区间。

融资方面，于报告期内，绿城于一级市场发行9期共77.11亿元融资：“上半年公司在公开市场的发行利率稳中有降，其中包括2-3年期信用债55亿元和1年期供应链ABN22.11亿元，中长期限信用债融资成本由3月的高位4.37%下降到6月的3.94%，到8月发行利率下降到3.27%，为公司历史上3年期中期票据发行最低利率。”

耿忠强还补充了绿城报告期内境外融资的数据，上半年完成境外债务置换约8.02亿美元，并发行三年期5亿美元优先票据，是2023年2月以来首笔中资地产美元债。目前，境外债比重约15.3%，较2024年末进一步降低1.1个百分点。

尽管上述表面数据呈现债务向好的态势，但细查绿城披露半年报即可发现，2025年上半年有息负债较去年末增加了58亿元，增长的背后主要源于该公司近期频繁获取高价地块的扩张策略。

“我们的有息负债比去年年底多了58个亿，为尽快实现股东回流做了开发贷，导致银行贷款阶段性增多。与同行相比，公司负债率偏高，因此优化负债结构的方向不变，整体负债总额下降的方向也不变。预计到年底，降负债幅度与去年相当。”

耿忠强坦言，绿城并不是一味急于降负债，而是在不断优化资源配置和提升运营效率。

他紧接着表示，另一个有息负债增多的原因是上半年抓住优质地块集中供应机会，所以拿地较多。

逆势扩张的进退谋略

事实上，绿城今年以来摘地战绩市场有目共睹。

2025年上半年的最后一天，绿城先是在武汉土拍现场拿下了江岸区新兴街1.82万平方米住宅地块，溢价率54.36%，楼面价2.79万元/平方米，成为江岸区域“地王”。

一个月后，绿城又以总价46.67亿元摘得苏州工业区地块，楼面价6.52万元/平方米，溢价率8.74%，夺得苏州总价、单价双料地王；两天后的7月25日，以64.72亿元总价拿下了上海虹口区北外滩地块，楼面价12.65万元/平方米，溢价率达到46.3%，成为虹口单价地王。

“去年4月起，公司连续在苏州、上海、南京等地获取多个高价地块，成为当地地王。”回忆起去年至今的拿地轨迹，郭佳峰于业绩会表示，近年所拿地块素质优异，公司多线条反复研判地块优势、周边在售房价，与中介、销售部充分沟通，仔细拉通考量。如苏州玫瑰园地块和上海北外滩地块均处于城市顶级板块，享有稀缺自然景观资源和顶级配套。

从兑现情况看，除上海、苏州两个项目尚未开盘外，去年初所拿项目大多已基本售罄。如苏州玫瑰园项目，2024年4月拿地，年底即售罄。

“2020年在上海、杭州、苏州的三个地王项目均表现良好，叫好又叫座。我们认为，此前因限价导致长期供应不足，高端需求被压抑。如杭州房价控紧，装修标准、购买摇号比例低，很多高端需求被压制。近两年随着优质地块和核心地块供应，高端需求逐步释放，预计高端市场热度仍将持续一段时间。”

郭佳峰紧接着补充，绿城也会关注市场变化，持续动态调整投资策略。

从交易动态来看，绿城的投资策略调整主要体现在一线城市以下。2025年7月下旬，西部产权交易所发布了一则股权转让公告，绿城关联公司西安耀诚房地产开发有限公司拟转让持有的哈尔滨耀意置业有限公司75%股权，转让底价2亿元。

股权转让完成后，西安耀诚持股比例将从100%降至25%。值得注意的是，这家公司所出让项目正是位于黑龙江哈尔滨的绿城诚园产品。

“目前我们在三四线城市货值存量不大，占新取得货值比例不到10%。选择三四线城市时，我们非常谨慎，因总体安全度不如一二线城市。”郭佳峰表示，三四线城市的好处在于大公司关注度低，且土地竞拍溢价率不高，甚至可低价获取。

此外，小企业因市场下行不敢拿地，故公司较易取得土地。“公司目前不会大面积扩展三四线，但会精准研判，持续关注并择机获取。”

在绿城管理层看来，2025年下半年，城市间的分化将进一步加剧，市场复苏进程不一定立即实现平衡。

李骏对此认为，预计一线和强二线城市核心板块在政策利好下有望率先企稳，部分核心城市板块已率先起动，成交量价保持一定韧性，刚需和改善性需求在预期稳定下进一步释放。

“三四线和弱二线城市库存去化和需求重建需更长时间，需求恢复缓慢。金九银十即将到来，我们期望销售进一步起色，预计呈现局部回暖、整体筑底态势。”

李骏表示，下半年市场有望逐步探底企稳，但真正走出低谷、恢复健康发展轨道，可能还需几个季度时间进行修复。

截至7月底，绿城自投项目销售857亿元，今年下半年可售资源超1700亿元，包括40个首开项目，预计2025年的整体销售与去年基本相当。

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