谁在疯狂买地？
近期，上海、深圳、苏州多宗高溢价地块“点燃”土地市场。
8月15日，深圳宝安中心宅地成功出让，华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块，溢价率35%，成交楼板价59586元/平方米，刷新宝安中心板块地价新纪录。此前深圳南山前海地块以84180元/平方米楼面价，86.1%溢价率仅刷新了深圳土拍的楼板价纪录，也创下了2024年深圳取消15%溢价上限后的溢价率新高。
7月25日，上海徐汇衡复风貌地块以12.25亿的总价、溢价率22.38%竞得，20万/平方米的成交楼面价，刷新全国土地单价。
不仅是一线城市，7月22日，苏州工业园区双湖低密宅地由绿城中国以46.7亿元竞得，成交楼板价6.5万元/平方米，刷新苏州楼板价纪录，并同时刷新了江苏省楼板价的新纪录。
2025年至今，新房及二手房销售尚未完全企稳之下，土地市场“蠢蠢欲动”。
实际上，经历了市场“大浪淘沙”之后，改善驱动的楼市逻辑下房企对核心区域优质地块虎视眈眈。据克而瑞研究中心重点统计的30个城市土拍数据，2025年前7月重点溢价成交地块比重达30%。
一边是“高温中慢调的楼市”，一边是“低谷中高热的地市”，有人出局，有人狂奔。谁在积极拿地补仓？谁又在疯狂“抢地”？
多城多宗高溢价地块
再度“点燃”土地市场
2025年至今，房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进。市场交易量同比降幅较去年全年有所改善，市场价格降幅整体收窄。
在整体新房及二手房销售尚未完全企稳的当下，作为前端市场的土地市场“蠢蠢欲动”，多个城市拍出多幅高热地块。
最热的要数上海7月25日拍出的徐汇衡复地块，该地块以200257元/平方米成交楼板价刷新全国土地单价地王（详见：《上海土拍“含金量”再创新高，最高楼板价20万元/㎡》）。
在此之前，深圳南山区前海地块也刷新了深圳市的单价纪录。2025年7月14日，深圳南山区前海地块出让，作为前海片区近五年来首宗公开出让的纯商品住宅用地，吸引了中铁、保利等12家房企报名，在158轮竞价后，由招商蛇口竞得，溢价率高达86.1%，成交总价21.55亿元，楼面价84180元/平方米。该地块不仅刷新了深圳土拍的楼板价纪录，也创下了2024年深圳取消15%溢价上限后的溢价率新高。地块所在的桂湾片区作为前海三湾中发展最为成熟的区域，周边新房普遍售价在11万元/平方米以上。
深圳热的不只这一幅地，8月15日，深圳宝安区A002-0108地块成功出让，经历187轮线下竞价后，最终由华润招商联合体以86.4亿元竞得，溢价率35%，成交楼板价59586元/平方米，超过2024年保利项目，刷新宝安中心板块地价新纪录。该地块东南方向约2.5公里处，便是深圳南山区前海地块。
不仅仅是一线城市，7月22日，苏州工业园区双湖板块一宗低密宅地出让，吸引了6位竞买人参拍，经过47轮竞价后由绿城中国以46.7亿元竞得，成交楼板价6.5万元/平方米，刷新苏州楼板价纪录，并同时刷新了江苏省楼板价的新纪录。
该地块处于双湖板块，夹在5A级景区金鸡湖和独墅湖中间，为一线湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景观、生态与人文优势。目前周边同质高端新房售价可达8.5万元/平方米以上。
30城溢价地块占比创三年新高
地市规模、热度出现企稳迹象
CRIC数据显示，2025年1-7月，重点30城含宅地块成交面积5520万平方米，同比增17%，与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比，市场虽然还是当前市场，但结构性回暖正在发生。
在核心城市加快优质地块供应节奏之下，溢价地块比例以及溢价地块平均溢价率不断攀高。
2025年1-7月，30城溢价地块数量占比达到30%，为近三年新高，较2024年同期增加12pts，显然拿地情绪已经被带动起来。而溢价地块的平均幅度同样提升迅猛，2025年1-7月为26%，几乎较过去两年成倍增长。
企业端表现分裂
销售TOP10拿地金额占70%
聚焦到企业来看，整体表现十分割裂。
CRIC数据显示，截至2025年7月，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账，但在头部企业带动下，投资金额已实现正增长。
当前企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块，这与上文所述30城土地成交回暖相互印证。
能够在当前观望情绪较重且核心城市总价较高情况下“拼命拿地”的企业，毫无疑问是央国企和部分区域深耕的名企，而这些企业也正是销售10强乃至20强的头部企业。
CRIC数据显示，2025年1-7月，TOP10房企新增货值占百强的比重达到70%，较上月微降3个百分点，但较2024年末增加8个百分点，市场格局进一步集中于头部企业。拿地销售比上，10强房企达到0.41，远超过其他梯队以及行业平均的0.3。
相较于拿地积极性的恢复，高溢价拿地则更能体现企业拿地补仓决心，以及对城市基本面的看好。
核心30城中，真正的高溢价地块谁在投资？
根据2025年1-7月溢价率TOP10（30城含宅且拿地金额>1亿元）地块显示，溢价率超过100%的两宗地块均被建发房产所拿，分别位于杭州和成都，相较于其他二线城市，成都在核心改善项目的带动下市场增长动能虽有下滑，但整体好于多数城市。溢价率TOP10中，中海、滨江、招商各占了两块。
综合而言，目前企业投资的聚焦点相对一致，核心城市核心地块依旧是房企投资的共识，资源向高能级城市集中，僧多粥少之下难免竞争激烈。
较高的总价，也劝退了部分民企和地方国企，央国企凭借资金优势和抗风险能力，在土地市场中占据绝对主导地位，几乎“包场”核心城市优质地块，民企则在部分止跌回稳的城市中寻找结构性机会。
优质地块的吸引力仍在逐步提升，毕竟“改善项目撑起半边天”已经被市场所认证。随着更多“断供优质板块”的宅地入市，各地也有望持续迎来更多高热优质地块的成交。
开发企业对未来的这种预期，特别是对优质土地未来上市之后的市场预期保持乐观是一件好事，我们希望有更多的优秀开发企业拿到更多优秀的土地，创造出更多优秀的产品，从而形成更企稳的新房价格体系，最终形成从土地市场到一手房市场到二手房市场的全面的止跌回稳。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
