二手房价格同环比均下跌 成交量预计整体保持平稳

7月，市场进入传统淡季行情，核心城市二手房成交量普遍有所回落，“以价换量”现象延续。

政策层面，7月15日，时隔10年中央城市工作会议召开，定调城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，部署7个方面重点任务，强调加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；21日，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》，鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，并推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利；30日，中共中央政治局召开会议，指出“宏观政策要持续发力、适时加力”，同时在防范化解重点领域风险任务中重点提及要“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。地方层面，成都分批取消住房限售政策；荆门跟进落地现房销售；多地优化公积金贷款政策，其中广州拟落地“商转公”，北京支持提取公积金支付购房首付款并研究制定住房公积金“带押过户”；上海优化土地资源配置；福建、山东、浙江、广东、湖南、安徽、四川发行超400亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

7月十大城市二手房价格环比均继续下跌

图：2025年7月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2025年7月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%，同比下跌5.10%，同比跌幅收窄0.2个百分点。

各城市来看，7月十大城市二手房价格同环比均下跌，武汉、南京跌幅较大。具体来看，环比方面，武汉和南京环比跌幅分别为1.17%、0.95%；广州、重庆（主城区）、环比跌幅均在0.8%（含）-0.9%之间；天津、北京、上海、深圳和杭州环比跌幅在0.4%-0.7%之间；成都二手住宅价格环比跌幅最小，为0.20%。同比方面，武汉和南京同比跌幅分别为9.66%、9.52%；天津、广州、重庆（主城区）、杭州同比跌幅均在5%-6%之间；北京、上海跌幅在4%-5%之间；深圳和成都同比跌幅则均在3%以内，其中成都跌幅最小，为1.46%。

北京：7月二手房成交套数环同比均下降，价格环比继续下行

图：2020年7月至2025年7月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

7月北京二手房市场热度有所下降。成交方面，7月，北京二手住宅成交12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%，1-7月累计同比增长12.2%。价格方面，7月，北京二手住宅价格环比下跌0.61%，同比下跌4.91%，同比跌幅连续9个月收窄。不同区域来看，各区域二手住宅价格短期仍承压，环比均下跌。

图：2025年7月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：北京新房典型项目

上海：二手房市场维持一定规模，但成交量环比连续4个月下降，7月成交1.66万套

图：2020年7月至2025年7月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

7月，上海二手房成交量环同比均下降，价格环同比均下跌。成交方面，7月，上海二手房市场活跃度有所下降，市场主基调依然是“以价换量”，全月二手住宅成交16597套，环比下降7.9%，同比下降6.7%，1-7月累计同比增长16.5%。价格方面，7月，上海二手住宅价格环比下跌0.57%，同比下跌4.41%，同比跌幅连续10个月收窄。

图：2025年7月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：上海新房典型项目

广州：短期价格仍面临下行压力，7月环同比均下跌

图：2020年7月至2025年7月广州二手住宅价格环比走势

在新规产品竞争及挂牌量维持高位背景下，广州二手房价格仍面临下行压力。价格方面，7月，广州二手住宅挂牌均价环比下跌0.82%，同比下跌5.52%，且环同比跌幅均有所扩大。分区域来看，荔湾、越秀环比跌幅相对较小，南沙、天河、增城环比跌幅相对较大。

图：2025年7月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：广州新房典型项目

深圳：以价换量下，7月购房需求继续释放，二手房成交套数同环比小幅增长

图：2020年7月至2025年7月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，7月，深圳二手房市场购房需求继续释放，二手房住宅成交4656套，环比增长3.4%，同比增长1.8%，1-7月累计同比增长30.5%。价格方面，7月，深圳二手住宅价格环比下跌0.55%，同比下跌3.02%，同比跌幅收窄，环比跌幅有所扩大。

图：2025年7月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：深圳新房典型项目

杭州：二手房市场保持平稳，但价格仍面临下行压力

图：2020年7月至2025年7月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，高温梅雨天气叠加观望情绪加重，7月杭州市场看房活跃度降低，但以价换量下，市场成交量保持平稳。7月二手住宅成交5513套，环比下降2.0%，同比下降14.3%，环同比降幅均收窄，1-7月累计同比增长13.7%。价格方面，7月，二手住宅价格环比下跌0.49%，同比下跌5.46%，环同比跌幅均有所收窄，呈现“阴跌”态势。

图：2025年7月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：杭州新房典型项目

南京：量价表现均偏弱，7月二手房成交量环比小幅下降，价格环比跌幅仍较大

图：2020年7月至2025年7月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，7月，南京二手住宅成交7263套，环比下降2.6%，同比下降27.1%，1-7月累计同比下降3.6%，市场观望情绪仍在。价格方面，7月，南京二手住宅价格环比下跌0.95%，同比下跌9.52%，同比跌幅有所扩大，市场短期仍面临一定压力。

图：2025年7月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：南京新房典型项目

武汉：7月二手房成交量保持平稳，但短期挂牌量高位下价格继续承压

图：2020年7月至2025年7月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，7月，武汉二手房市场整体呈现横盘调整态势，二手住宅成交9038套，环比增长1.2%，同比下降1.2%，1-7月累计同比增长8.9%。价格方面，挂牌量常居高位，短期价格持续承压，7月，武汉二手住宅价格环比下跌1.17%，同比下跌9.66%。

图：2025年7月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：武汉新房典型项目

成都：7月二手房市场维持一定活跃度，成交量超2.0万套，环比增长5%

图：2020年7月至2025年7月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，7月市场热度有所回升，二手住宅成交20202套，环比增长5.1%，同比下降4.9%，1-7月累计同比增长16.9%。价格方面，7月，成都二手住宅价格环比下跌0.20%，同比下跌1.46%，环比跌幅有所扩大，同比跌幅小幅收窄。

图：2025年7月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：成都新房典型项目

重庆（主城区）：7月二手房价格环比跌幅扩大，短期价格仍有下行预期

图：2020年7月至2025年7月重庆二手住宅价格环比走势

7月，重庆二手住宅成交均价为11499元/m²，环比下跌0.80%，同比下跌5.48%，环比跌幅扩大，同比跌幅连续10个月收窄。分区域来看，渝中跌幅相对较小，大渡口、沙坪坝环比跌幅相对较大。

图：2025年7月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：重庆新房典型项目

天津：二手房市场有所降温，价格环比跌幅基本持平

图：2020年7月至2025年7月天津二手住宅价格环比走势

7月，天津二手房市场逐步进入传统淡季，二手房价格环比下跌0.68%，同比下跌5.80%，环比与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。分区域来看，静海区环比跌幅相对较小，宁河区环比下跌超1%，跌幅相对较大。

图：2025年7月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：天津新房典型项目

8月北京优化限购政策，释放积极信号，核心城市二手房成交量预计整体保持平稳，但短期价格仍有压力

整体来看，7月为市场传统淡季，叠加高温降雨等天气影响，重点城市二手房市场处于淡季行情，市场整体量价有所趋弱，但部分城市市场活跃度尚在。在高挂牌量压力下，“以价换量”仍是市场主流。

7月30日，政治局会议对今年以来宏观经济形势给予积极评价，为市场释放信心，同时强调要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，预计各项城市更新配套政策有望加速落地，为市场回稳向好注入新动能。

此外，8月8日北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，优化住房限购政策并加大公积金贷款支持力度，本次北京优化限购政策未对外地需求放开，仍以挖掘“内需”为主，体现出一线城市渐进式的政策推进节奏。其中，对符合购房条件的居民家庭购买五环外商品住房不再限制套数有望带动五环外市场活跃度提升，同时随着五环外商品住房不再限制套数，部分家庭也因此获得了五环内的购房资格，预计这也将推动部分“向内”置换的改善性住房需求释放。北京楼市新政信号意义明显，接下来上海、深圳政策优化存在较强预期。从市场趋势来看，8月楼市或延续淡季行情，核心城市在政策带动及“以价换量”下，二手房成交量有望保持平稳。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。