中建壹品北京营销总又又又要换了
北京市场越来越卷，表征之一就是公司和项目营销负责人更换越来越频繁。
据知情人士透露，中建壹品北方分公司营销总监曹秋良即将离任，接任者是中建壹品南方分公司副总经理刘红。
刘红也是一位中建三局系老人，曾任中建壹品绿色置业有限公司事业部营销总监，组织搭建了中建壹品的线上官方购房服务平台“中建壹品绿色家”。2024年中建壹品南下深圳时，刘红成为南方分公司的重要班底。
在公司内部，刘红的形象是敢拼敢冲，身上的标签是“不卖房子不睡觉”、“只有卖好 才能活下去”、“不达业绩不罢休”，经常策划营销“重点战役”冲刺业绩。
刘红
01
曹秋良从调入北方分公司到离开，只有约一年时间，因其之前有在北方担任操盘手的背景，曾经也被给予厚望。但目前看，集团对这份业绩并不满意。
根据中指研究院统计的2025年1-7月北京房企业绩，按销售额计算，中建壹品以67.9亿元排名第12位，相比去年下降4个身位。
同时，这也是自2022年以来，中建壹品首次在北京市场跌出行业前10。
北京作为地产缩量时期最重要的布局城市之一，中建系内部“八子”在这个市场上也一直暗中较劲。
从2021年行业基调转变，中建壹品首进北京，到如今北京地方国资大面积退场，中海、华润、中建系、招商蛇口、越秀等“非本土”央国企全面崛起，在这个阶段内，中建系内部领衔北京市场的一直是中建壹品。
直到2024年，中建智地在北京市场上的全口径销售额、权益销售额两项指标全面超越中建壹品。
2025年前7个月，两者的差距继续拉大，中建智地的销售额已经接近中建壹品的两倍，按网签口径计算，智地的规模更是接近壹品的5倍。
所以，业绩不好就换负责人，这也是目前地产行业营销条线的“标准动作”。虽然市场越来越卷，营销口压力越来越大，但作为营销第一责任人，“担责”肯定是跑不了的。
图源：中指研究院
在此背景下，中建壹品北方分公司今年迎来大调整。4个月前，中建壹品北方分公司总经理的位置上也刚刚换人，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。
目前，只待刘红到岗，形成北方分公司党总支书记、总经理刘尚元、中建壹品北方分公司党总支副书记、执行总经理武文龙、营销总监刘红的新组合。
从目前的信息来看，刘红在南方区域的业绩够硬，但不知道能不能尽快适应北京的市场环境。
今年6月5日，中建壹品以27.78亿成功竞得海淀宝山0016地块，这个新项目位置不错，又处于购买力最强的海淀区，中建壹品选择在这个时间节点，以新的优质项目作为新班子的起点，是一个不错的选择。
刘红
不过，中建壹品在北京也有一批存量项目亟待解决目前困境。比如，西红门是北京市场上厮杀最激烈的板块，中建壹品却在此板块及附近压了大量筹码，元启、花香壹号、颐和公馆三盘合计货值超200亿元，在没有产品绝对优势情况下，只能降价换量。
其中，元启网签均价5.34万元/平方米，楼面价4.15万元/平方米；花香壹号网签均价5.41万元/平方米，楼面价3.93万元/平方米；颐和公馆网签均价4.74万元/平方米，楼面价3.1万元/平方米。三盘中，最低的地价售价比也高达65%以上，加上资金成本、建安和精装成本、营销成本，项目开发利润将非常薄。
不仅如此，去年至今，中建壹品在北京的项目频频因为降价或交付品质出现事故。花香壹号大幅降价引发舆论风波，随后被暂停网签；元启第一次开盘8个月去化率只有个位数，项目紧急延期签约，申请调规增加赠送面积，引发前期业主不满。
中建壹品从2021年进入北京市场之后，一直没有拿得出手的产品“门面”，从其动作上来看，本计划将“公馆”打造成知名产品系，但其首个“公馆”标杆项目海淀学府公馆交房时，遭遇500多户业主联名维权，业主罗列出四大方面（外立面、公区、减配、室内）、23项问题，要求开发商整改，不整改就退房；在售项目颐和公馆又因为不断降价，和售价10万+的学府公馆拉开了定位差距，导致产品品牌形象并不清晰。
拿地失策、没有拿得出手的产品线、交付口碑坍塌，这些问题在曹秋良任内都没能解决，现在一并留给了刘红。她既需要打开新局面，还需要做好“善后”工作。
图源：学府圈儿
02
另据市场传闻，随着一线市场竞争白热化，中建系内部可能会考虑根据旗下“八子”在北京市场的表现，用集团总部“看得见的手”做一定的资源倾斜和调配，避免自由竞争下的自己人卷死自己人。
根据过往表现，中建系各地产子公司在北京市场上成绩最好的是中建智地和中建壹品，过去壹品强，现在智地强，所以壹品有来自市场和体系内的双重压力。
中建智地去年“逆袭”，靠的是去年大手笔拿下“酒仙桥、前苇沟”组团地块，酒仙桥项目帮助中建智地一举单城业绩破200亿，把中建壹品甩在身后。
今年4月，中建智地又联合金茂、越秀地产和朝阳城发，以126亿元拿下朝阳组团地块，继续补充优质土地储备，为在中建体系内保持“北京老大”的位置做准备。
前有围堵，后面也有追兵。6月4日，中建玖合斥资74.91亿元拿下“运河3号地”的八个地块，一举刷新通州土拍“总价地王”纪录，这个项目被市场称为“运河八子”，业内关注度非常高。从目前释放出的消息看，中建玖合在产品上下了很大功夫，准备一鸣惊人，在北京市场上完成对中建壹品的逆袭。
在中建系之外，中海、华润置地、金茂、招商等各大央企，以及建发、金隅等国企也在不断加强在北京的投资力度，企业市场排名不断洗牌，进入从设计、营销到交付的全维度比拼阶段。
中建壹品想要加速，只在营销条线发力是不够的，还需要有更拿得出手的产品才行。根据近一年的市场表现来看，中建壹品被中建智地超越、被中建玖合追赶，最明显的差距恰恰是产品力。
数据来源：中指研究院
去年底，中建壹品北方分公司相关负责人透露，未来公司计划每年在北京投入约150亿元以扩充土地储备，持续深耕北京。
但从目前数据来看，投资强度、营销两个方面距离目标都有点远。期待密集换人之后，中建壹品也能惊艳一下。
