全国二手楼市缓过来了吗？

一直以来，我们都很关注上海新房和二手房的成交变化。

也不定期会去热点城市和板块踩盘，比如深圳、北京、成都，以及杭州亚运村还有苏州工业园区等。

随着“金三银四”已过，全国楼市又进入新的调整阶段，今天想从更广泛的范围来探讨总体情况。

先解释一下为什么此时此刻，要来关心全国二手成交。一方面是因为之前光顾着看价格涨跌，但是各个城市的二手成交结构是什么样的，总价段、主力面积段这些都被忽视了。

另一方面二手房交易本身，就是大家置换链条中的重要一环。有卖才有得买，决定了一个城市最大的购买力群体是什么样的，所以我们决定采用更多的城市个数、更长的时间维度。

带大家深入研究一下，当前的二手楼市到底处于什么样的阶段？

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低总价极致上车的比例还在攀升

继首付比例等政策放开后，各地二手交易的半壁江山都被极致刚需“上车”群体给霸占了。

上海和北京以“老破小”为主外，其他城市包括深圳在内，成交的低价房源多是2000年以来的次新房，存量基数本身就较为可观。

先看北上深各总价段的成交情况，除了300万以下的成交占比提升外，其他总价段的成交都有不同程度的萎缩。

再单独拉出最显眼的300万以下成交数据，一年时间里，北京套数占比提升的最多，从35%一下子增加到了46%，上海和深圳各增加了2%和7%。

不仅如此，套均成交总价也在随之降低。上海从210万降到了196万，平均每套缩水了14万，北京和深圳也各降了11万和3万，说明更多的人在买更便宜的二手房，要么面积变小了、要么单价变低了。

而对二线城市来说，200万左右的总价段，才是他们新房和二手市场的分水岭。比如成都、西安、苏州还有南京，基本上200万以下的预算，就只能考虑二手房了。

200万以下的成交套数也确实出现了不同程度的涨幅。南京从3546套到4364套，增幅最高达到了23%，成都从6270套到6957套、增幅11%，西安从3527套增至3894套，苏州也从2983套到3587套。

其中有两个时间点最为突出，分别是去年的10月和今年的3月。前者是释放了“927”新政红利，后者刚好是传统的旺季。成都去年10月200万以下的二手房成交套数甚至超过了1万大关，今年3月也非常接近1万套。一部分也是因为政策放开后，吸引了更多的异地客户比如北上广，来成都购置一套价格适宜的二手房。

当然，200万的总价段对其他城市还是太高了，需要进一步下探到120万甚至是80万。太原和佛山的套均总价已经低至50万出头，可谓是卖出了白菜价。

多地“低总价”的二手房成交量同比增长超过50%，最夸张的还有翻了一倍的。这也说明，绝大多数城市的刚需购房需求还是比较大的，这些群体是支撑二手房市场平稳的关键力量。

但是购买力不足、消费还在降级，也导致置换能力相对没那么充沛。

02 

也有越来越多城市的大面积成交提振了

最近多个城市的改善需求爆发，北上广深的大户型成交占比大幅增多。尤其是深圳，据贝壳研究院监测，今年140平以上的大户型成交占比为12.7%，比去年扩大2%，创下近五年新高

把视线放到全国，改善型购房者在二手房市场的活跃度不断上升，130平以上的房源成交，杭州、苏州、成都和郑州都有所抬头。

甚至更极致一点，这几个城市200平以上的成交套数，也出现了小幅增长。

不光占比和套数增加，杭州200平以上的成交套均面积还在变大。去年6月还只是255平，今年5月就来到了264平，增幅接近4%。

中介向我们反映，部分高端房源成交主要受到了土拍“地王”的刺激。1月初申花民生药厂地块被滨江以71.25%的超高溢价率拿下，刷新了板块房价天花板。地块不远处的馥香园提振明显，这个清一色大户型、套均面积200平以上的豪宅盘，成交量比大部分刚需小区还要猛。2月成交17套，3月更是卖了42套，4月和5月加起来也卖了50多套。

其他还有很多城市也是二手户型越大越好卖了。

据CRIC统计，去年四房和五房产品的成交占比持续增长，四房从26.4%提高到了29.2%，五房也略微上升了0.2%。

总的来说，多地大户型成交占比提升的背后，是家庭结构变迁与生活方式升级的共振。

由于部分“二孩三孩”家庭的增多，对大户型的需求越来越旺盛，也因为各种购房政策的刺激，大幅降低了改善成本，推动他们抛弃户型功能性缺失且多为老旧房源，转而一步到位买入大面积的三房四房产品。这些购房者对于更大面积的热情，远比我们想象中高得多。

03 

高库存之下，很多城市的二手房都卖不出高价

我们在去年11月关注过全国的库存持续走高越来越多的城市二手挂牌开始激增。

又过了半年时间，多个城市的链家挂牌量还在增加，增幅超过20%的包括有深圳、重庆、成都还有南京。

最猛的当属成都，挂牌套数半年来增加了接近8.6万套，幅度高达45.9% 。据当地中介解释，成都主城区目前挂牌还较为稳定 ，反而是很多外围新盘由于前几年的大规模供应，现在房东们陆续拿到产证后，造成了 大批房源挂牌上市。 

比如天府新区的 南湖国际社区，光一个小区现在的挂牌量就超过了500套，堪称全成都最高。

此外，还有不少去年底没关注到的城市，现在全市二手挂牌量再度接近历史高位。比如西安二手房数量已经超过15万套，大连超过12.6万套，海口也接近4万套。不乏一些总价仅10万、20万左右的二手房，有的还是公寓性质住房。 

从58安居研究院披露的全国数据来看，截止到5月底，百城的二手房挂牌是达到了271.8万套，同比增长了超15%。 其中一线城市挂牌增加了13%，新一线14%、二线城市也有15%，三四线直接逼近22% 。

高库存最直观的影响，就是进一步加剧了市场的竞争压力，强化了买方市场地位。因此，多个城市的刚需小区议价空间仍在不断扩大，成交价还在继续下行。5月百城二手住宅均价仅为13794元/平，同比下跌7.24%，环比跌幅扩大至0.71%，已经是今年的四连跌了。

图源：中指数据

这些数据也再次佐证，在目前较为低迷的楼市环境下，价格还是促进购房者下单的决定因素。

不可否认，一些城市也做了较为突出的引导，政策工具正在发挥它积极的作用，像西安陆续出台了多项支持政策，包括二手房“带押过户”、取消限购限售、鼓励农民工购房、支持多孩家庭改善性需求等。

04

这次统计下来，总体二手市场的轨迹也逐渐显露出来。

我们可以大体得出这样几个结论：

一，一线城市的二手结构，以300万以下的低总价房源成交为主。二线城市继续下探到120-200万，而更多的城市像太原、佛山套均总价更是只徘徊在50万左右。也就是说，绝大部分城市主要购房客群的置换能力并没有那么强。

二，杭州、苏州、成都等热点城市的大户型二手房更加吃香，改善需求当道。

三，当下全国二手房市场还是在弱势复苏，市场需求进入新一轮调整期。

正如调研过程中，多位中介所说，最火热的3月一过，大部分客户对楼市仍抱有观望情绪，尤其是许多有买房计划的刚需群体并不着急，买卖双方还是处于一个拉锯战时期。 

最后，我们也要看到部分城市在好转，出现了“点状回温”。比如杭州、苏州等，成交量价稳定，整体挂牌量可控，去化速度也较为稳健。毕竟只有二手房的价格稳定，呈现出回暖的势头，才能切实改善购房者信心，推动整个房地产市场止跌回稳。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。