住宅新规，正在改变楼市走向

2025年“好房子”概念首次写入政府工作报告，宣告中国正式迈入高品质住宅普及阶段。

今年，也被称之为“好房子”建设元年。无论是政策落地，还是房企产品升级，都在全面提速。

在这个奔跑才能停留在原地的阶段，进化慢了不仅会掉队，还可能被甩下牌桌。

市场走势

五月份是住宅新规正式实施的首月，与此同时，也是四代住宅和新规项目集中入市期。

目前来看，新规产品主要集中为改善及高端产品。这也符合当前市场改善需求占主流的趋势。

这类产品的成交呈增长趋势。

明源数字营销院的监测数据显示，5月份改善及高端产品成交同比上涨1-2%；而90㎡以下成交下滑2.2%，改善产品占比进一步提升。

CRIC的数据也显示，多地新规产品的市场表现整体好于传统产品。比如，广州5月份共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量占全市7成，新规产品更受购房者青睐。

成都5月份共有7个项目8次开盘，这几个项目都是新规产品。其中，有两个项目吸引了千人摇号，开盘即售罄。在新规产品的托举下，成都近两个月的新盘去化率维持在9成以上。

新规产品不仅在去化上领先，在售价上也有优势。

据国家统计局数据，五月份各线城市商品住宅销售价格环比下降。其中一、二线城市销售均价环比均下降0.2%。

明源数字营销院的监测数据也显示，大部分的高量级城市新房销售均价都在下降。但也有例外，华东及川渝省会城市由于新规产品加大供应，销售均价不降反升，且涨幅明显。

从去年计容规则调整，到高品质地块放量供应，今年二季度“好房子”开始跑步入市。

以深圳为例，据不完全统计，四月份以来共有12个执行建筑新规的项目入市，另有7个新规项目待入市。

已入市的新规项目得房率均在90%以上，最高达到约108%。较之传统项目70%-80%的得房率明显高出不少，对存量项目来说可以说是“降维打击”。

这迫使存量项目不得不以价换量，以抵抗来自新规项目的碾压。

政策风向标

全国及地方新规与政策的出台，为“好房子”推广保驾护航。

全国性新规方面，《住宅项目规范》已于5月1日起正式实施，作为一个强制性文件，《住宅项目规范》的出台将从整体层面提升住宅标准。

新规包含多项重要变化，例如，住宅层高从不低于2.8米提高至不低于3米；要求厨房、卧室必须直接采光；4层以上住宅强制安装电梯（（旧规7层），并明确电梯轿厢尺寸需确保担架通行等等。

以下列举新旧设计规范关键指标对比（部分）：

除此以外，各地也陆续出台各项与住宅设计及施工相关的规范或政策，对中央政策进一步细化和落地，引导住宅产品品质提升。

浙江省6月1日起正式施行《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（简称计容新规）。

新规最大的变化，便是取消了单套住宅的飘窗面积限制，并提高阳台计半面积。

按照新规，结构层高＜2.2m的飘窗全面不计容，并取消单套面积限制。

阳台半计容面积由≤7%提升至≤9%，并鼓励设置开放式空间。

与户内相通的设备平台不计容，140㎡以上户型设备平台由5㎡放宽至7㎡。

江苏省近期发布了《住宅品质提升九项行动》，内容涵盖住宅设计、质量维保等多个领域。

其中，不少规定具有建设性。

例如，明确要求房企开展“业主开放日”“业主预看房”，先验房后收房；推动业主参与分户验收；要求改善型住宅地下工程、屋面工程、外墙等公共部位的防水保修期限不应低于10年；

设计方面，鼓励商品房开展定制化、个性化设计服务，创新户型设计，优化空间环境，提高全屋智能水平，提倡采用一体化、数字化等手段，细化住宅工程质量易发问题方面的设计。

要求新开工的商品住宅，及时公示涉及隔声、防串味、防水的主要设计措施、建筑材料等进场验收结论及检测结果。

江苏省还给自己定了个目标：从这次行动开始，至2027年底，将工程质量缺陷投诉数量降低30%以上。

趋势研判

中央定调2025年房地产“止跌回稳”，而“好房子”便是其中的破局之道。

各大房企都在努力抓住这一“风口”。

可以看出，包括华润、中海、华发等在内头部企业，正通过绿色建筑、智能系统等差异化设计，来提升产品的竞争力，力求与同行拉开差距。

对此，各大研究机构也已达成共识。

中信证券在 5 月研报中指出，房地产行业已进入“产品力竞争” 阶段，具备 “好运营、好开发、好资产” 的房企将占据优势。并表示，头部房企已争相发力，无法满足新标准的中小房企，将面临市场淘汰。

在近期的报告中，该机构再度强调，政策框架已将房地产纳入扩内需体系，预计 2025 年下半年 “好房子” 供给将加速，助推房地产行业企稳。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：言之，36氪经授权发布。