多少企业财报，被困在地产里
最近，又到了一年一度的财报季。
各家上市公司都在排队乖乖“交作业” 。
说实话，房企本身的业绩已经被分析透了，没有什么秘密 。
而房地产作为影响非常广泛的行业。
一共涉及上下游超过60个细分行业 。
不论是处于上游的水泥、建材业，还是位于下游的装修家居业 。
以及直接相关联的各大银行和物业、中介公司 。
都或多或少的受到房地产表现的影响 。
今天，我们从房企之外的财报出发 。
用更广阔的视角，从一些细枝末节中 。
充分挖掘行业相关公司的数据表现 。
也窥探出地产下半场还存在哪些机会。
01
地产疲软，银行日子可不好过。
因为个人住房贷款，大家主要都在大行做，小银行做的比较少 。
按照央行统计口径，六大国有银行的个人房贷规模，长期占到全国总量的7成左右 。
因此大家都格外关注它们的房贷数据。
结果，六大行的个人房贷余额总量去年出现了史上首次负增长。
和2022年相比，一共下降了5166.26亿元 。
受到了提前还贷规模增长，和房地产市场调整的双重影响 。
数据来源：公开财报
建设银行虽然还是 个人住房贷款规模最大的银行，也同比下降了超过900亿元 。
下降最狠的农业银行，更是足足减少了1757.81亿元 。
不过也有例外，邮储银行一枝独秀，居然保持了正增长。
据其零售业务总监介绍，个人房贷业务增长有三大原因：
一是调整策略， 把精力更多放在了更活跃的二手房市场 。
二是补短板，在一线市场充分发力，投放同比增长超过50% 。
三是抓下沉，发挥县城网点多的优势，迎合了县城刚需客群 。
来源：央视财经
与国有银行相对应的是，股份行的个人住房贷款余额规模较小，变化幅度也相对不大 。
目前招商、兴业、民生、光大和渤海银行这几家同比减少 。
还有中信、平安、浙商和恒丰银行实现了同比增长 。
当然市场也不是没有积极信号 。
存量房贷利率的调整，确实降低了购房者提前还款的动力 。
业内人士指出，今年的提前还贷规模已经在下降，房贷余额减少的速度也在放缓 。
建行一位副行长表示，第一季度的提前还款规模，相比去年第四季度有所下降 。
3月以来，个人住房按揭贷款，尤其是二手房的受理量正在回升 。
随着整个房地产市场的复苏，银行的个人房贷总额今年有望扭转局势 。
02
那些和地产捆绑的上下游企业，又如何？
我们挑选了两大代表：水泥建材业和家居业。
从总量上看，由于房地产行业下行，基建投资也大幅放缓 。
去年的水泥产量更是创下2011年以来的新低。
数据来源：国家统计局
在总量下降的大趋势下，叠加市场竞争加剧、价格下降等因素影响。
多家上市公司继续处于利润微薄的状态 。
数据来源：公开财报
财报细节处仍有一些亮点值得挖掘 。
比如去年行业集中出海卖水泥，冲向了东南亚和非洲。
龙头老大中国建材就猛抓业务的国际化，将新材料推向海外 。
西部水泥的非洲业务也贡献了较高的利润 。
不仅利用自身的优势出口水泥，还在海外建厂直接当地产水泥 。
宁夏建材则是去年数字物流业务增长突出，收入同比增加了超过8成 。
同时落实错峰生产，降本增效，努力巩固已有的市场份额 。
地产上下游受其影响各不相同 。
家居行业更为后端，相对前端的建筑材料业，去年总体表现好了不少，迎来了翻盘曙光。
索菲亚、建霖家居、志邦家居、江山欧派这些叫得上名字的，交出的成绩单都很不错。
尽管行业龙头公司，东方雨虹、欧派家居、顾家家居和三棵树都还没正式公布全年的财报 。
但从这四家去年前三季度的数据来看 。
均保持了营收、净利润双增长的良好态势。
数据来源：公开财报
三棵树去年前三季度的净利润更是再创新高 。
据索菲亚介绍，其业绩提升主要靠推动“门、墙、柜一体化”，重点卖这种一体化产品，不断提高客单价 。
志邦家居则是充分挖掘存量的市场空间 。
通过品类开拓、门墙发力、整装布局、拎包进社区等方式 。
总结下来，本轮家居行业复苏有两大新的增长点：
一是借助崛起的跨境电商
布局早、占比高的一些公司，如恒林股份、西大门、乐歌股份、中源家居等都抓住了机会 。
二是推动智能化
将家居产品和先进的互联网、感应器、人工智能等技术相结合 。
有效提升消费者日常的居住体验 。
数据来源：奥维云网，中金公司研究部
当下热卖的智能电动沙发和电动床就是典范 。
既然谈到家居行业，就不得不提到家居大卖场 。
这些年，几个大卖场的求变动作不断，正在改变以前“坐地收租”的经营模式。
不仅和国资“联姻”，试图强强联合。
而且增加了许多餐饮、汽车等品牌门店 。
但从财报来看，红星美凯龙和居然之家去年的表现仍不理想 。
前者更是遭遇了上市以来的首次归母净亏损 。
后者去年前三季度的净利润也在一路走低 。
这其中也有一个例外，那就是川渝地区的富森美大卖场。
因为自有物业，成本低、店面少，加上强大的运营和引流能力 。
并且深耕本地区，精准把握当地消费者的偏好。
抖音的直播不停歇，今年直接每天都开播 。
凭借非常明显的区域竞争优势，富森美去年赚了个盆满钵满 。
03
但，贝壳为什么去年反而“赚麻了”。
让人意外的是，大环境没有明显好转，中介却率先赚到了钱 。
从2022年的净亏损13.97亿元，到2023年的盈利58.9亿元 。
贝壳只用了一年时间，就做到了扭亏为盈，“扬眉吐气” 。
带着好奇，研究财报，发现贝壳逆势上涨主要靠四大动力：
首先是存量房业务功不可没。
去年贝壳超3万亿元的总交易额中，存量房占比直接达到了近2/3。
数据来源：公开财报
同时，存量房业务的多项指标都优于新房业务。
当下改善需求占主导，贝壳抓住了更热闹的二手房市场，大大增加了“卖一买一”的连环单比重 。
当然新房业务也没有“躺平” 。
展开了一系列措施，包括扩大优质新房合作项目覆盖面 。
创新和一二手联动销售模式，比如上海链家和各大新房项目合作推出“置换无忧”服务 。
还有加强国央企开发商预付佣的“快佣”项目占比 。
除此之外，贝壳还在积极发展家装家居的业务，力争开拓新的增长曲线 。
业绩表现也确实给力，去年的交易额足足翻了一倍多，同比增长146%达133亿元 。
最后是新兴业务及其他板块，像租房、金融服务等。
也有13%的增长，交易额接近千亿元水平。
值得注意的是，财报还有一大亮点，门店继续扩张，经纪人数量又提升了。
到2023年年底，贝壳一共有43817家门店，比2022年增加了3301家 。
数据来源：公开财报
经纪人数量为42.77万人，比2022年增加了3.36万人 。
其中活跃经纪人有39.71万人，比2022年增加了4.75万人。
数据来源：公开财报
可以这么说，贝壳作为房产交易平台 。
一买、一卖、一租，再加上连带的装修和金融服务。
坐收渔翁之利，去年净利润达到58.9亿元，创下近5年新高，等于日赚1600万 。
04。
没想到的是物业公司基本都在盈利。
最后，是和房地产关系紧密的物业管理行业。
尽管还没有完全走出独立行情，仍会受到房地产行业的影响 。
但越来越多的物业公司开启了向内生长之路。
在巩固基本盘的同时，集中精力调整优化业务结构，还不断开拓第三方服务规模，进一步提升独立性 。
据乐居财经统计，截止3月底，已发布财报的57家上市物业公司。
总营收合计为2782.66亿元，平均每家营收达48.82亿元 。
总净利润合计为163.16亿元，平均每家净利润约为2.86亿元 。
整体表现明显优于开发商的财报
数据来源：公开财报
而且57家都有净现金结余，合计总额为1230.77亿元 。
万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业手握的现金规模更是都超过百亿 。
再次验证了行业具备非常充足的现金流。
其中，52家公布了去年的在管面积 。
有17家的在管面积破亿，比2022年增加了3家。
这17家的在管总面积占比超过8成，说明行业的集中度进一步提升。
头部企业的表现也都可圈可点 。
华润万象生活去年年底在管购物中心达101座，正式迈入“百Mall”里程碑 。
重奢购物中心就有13家，稳居行业第一 。
绿城服务更是凭借高品质口碑 。
来源：乐居财经研究院
在去年实现了95.2%的超高物业费收缴率，以及 1.2亿元的物业费提价 。
碧桂园服务的第三方收入占比创历史新高，关联交易收入仅占2.9% 。
万物云则是主动降低了与母公司万科的关联度，积极寻求市场化独立 。
总的来看，多家物业公司正朝着多元化、差异化的方向发展。
不仅仅只是提供最基本的物业管理服务 。
而且持续拓展新业务，包括家居装修、团餐、幼儿托管还有养老等 。
向综合性多元服务商前进 。
05
各家公司的年报其实都在做同一件事情 。
告诉我们之前取得了什么成绩，现在遇到了什么困难，接下来会往哪里走 。
说实话，楼市正在加速进入存量时代 。
公司既可以选择躺平，靠着家大业大，树大好乘凉 。
也可以顺势而为，积极调整业务结构，踏实做好手头每个项目 。
我们也从中看到 。
区域性龙头正在崛起，国央企的业务基本盘非常扎实，跨境同样是一个可以尝试的办法。
只要愿意努力，今年依然大有可为。
以上为正文，来自楚然
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