霄云路8号抵押60套住宅及655个车位 债权银行标价仅5亿转让

图片来源：缦合北京官微

近日，上海银行与富邦华一银行组成的银团挂牌出售5.339亿元不良信贷资产，要求受让方一次性付款，该债务人是北京新京润房地产有限公司（以下简称“北京新京润”）。

披露信息显示，该债权转让方之一的上海银行北京分行持有债权本金余额4.8亿元，另一转让方富邦华一银行北京分行持有债权本金余额5339万元，贷款利率均为7%。

这笔借贷涉及北京新京润两笔重大资产抵押，一笔是由债务人位于朝阳区霄云路8号院5号楼、6号楼、7号楼中的60套住宅和所分摊土地使用权“产权建筑面积合计29323.79平方米；国有土地面积54001平方米”作抵押担保，当前住宅抵押物余额36套，建筑面积合计20756.82平方米。

另一笔是由债务人位于北京市朝阳区霄云路8号院1号楼~1层共计655个车位及分摊土地使用权“建筑面积22221.3平方米；国有土地面积54001平方米”作抵押担保。

值得注意的是，两笔债权资产涉及的“北京市朝阳区霄云路8号院”，正是北京新京润开发的知名顶豪项目缦合北京。

缦合北京是朱桔榕出任合生创展董事局主席之后亲自操盘的第一个项目，也是合生创展与奢华酒店安缦集团联手打造的世界首个缦系作品。自2020年以来，连续三年成为中国7000万+级豪宅市场的销冠，在世界企业家集团编制的2022年中国十大超级豪宅排行榜中位列第二，仅次于汤臣一品。

这一项目曾被合生创展寄予厚望，曾作为“国际会客厅”迎来阿联酋王室、沙特王室、西班牙前首相马里亚诺·拉霍伊·布雷、意大利前总理马泰奥·伦齐等名流政要，以及埃隆·马斯克、梅耶·马斯克母子和梅西等国际传奇人物。

合生创展如此看重的极具标志性顶豪项目，为何沦为风险资产被银团紧急售出？披露信息显示是因疫情影响债务人项目销售缓慢，无法按期还款。2022年4月、9月、12月，银团已三次为其调整还款计划，2023年4月17日再对该笔贷款进行一年展期，展期结束后债权人依然违约无力还贷，银团无法再次进行展期，只得将之列为风险资产寻找第三方接盘。

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“神盘”跌落

缦合北京位于东三环外燕莎商圈核心，是北京顶级豪宅项目之一。这个项目还有一个沿用了十多年的名字——霄云路8号。

2008年，霄云路8号取得了首张预售证，预售价格在8万~12万元/平方米，而当年北京四环周边的住宅销售均价为12000元/平方米。

“霄8之上，再无顶豪”，如果单从售价上来说，这句广告语倒是极为贴切。

第二年，随着新项目入市，合生创展的年度销售额也历史性的逼近150亿元，其中北京及天津区域贡献了64亿元，占比超四成。财报显示，北京霄云路8号及珠江帝景项目是最主要销售来源。

荣耀转瞬即逝，此后因种种因素霄云路8号陷入长达十年的沉寂期，直至朱桔榕上任，项目更名缦合北京才得以重启。

尽管历经波折，缦合北京对外报价依然高企。安居客显示，项目销售均价16.7万元/平方米，450平方米户型单套7500万元起。其空中四合院单套对外报价5亿元，面积在1000平方米左右，买房须提前至少一周预约看房，验资1亿元。

缦合北京的高端配套华府会，这几年也被公认为京城顶级私人会所。几年来通过圈层资源营造，缦合北京逐渐在业内再次建立起高端豪宅的形象。

顶奢豪宅光鲜的另一面，是积年滞销的低去化指标。北京市住建委网站显示，缦合北京共取得了四张预售证，分别在2008年、2009年、2011年和2015年，而后项目建设加快，缦合北京逐渐转为现房销售。

从其现房销售数据来看，2013年～2021年取证的550套房源中，实际网签315套，去化率不足六成。例如，2008年预售时取证的5号楼，共计45套房源，16年来期房早已转入现房，却只签约6套；2015年取证的8号楼，共计112套房源，当前也只签约77套。

更重要的是，缦合北京总建筑面积71.89万平方米，当前项目仅获批25.68万平方米，还有65%货值未供应。如果按其此前销售周期，缦合北京至少还需要二十余年才能结案。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，缦合北京销售方面承压，一方面在于下行市场下购房者的购买力和购买意愿可能受到抑制，另一方面也与项目本身的定位和市场需求不适配，营销策略以及产品力有一定关系。

而在易居研究院研究总监严跃进看来，缦合北京如今的尴尬处境与此前慢周转捂地生财的模式不无关系。这种模式的逻辑在于，通过分期充分挖掘到土地价值，寄希望于房价上涨，对冲融资成本，高溢价销售。然而伴随市场环境变化，在政策、竞品等多重冲击下，捂地生财的玩法已经难以适应当前销售环境。

为加快回笼资金缓解资金压力，缦合北京只得促销走量换取现金流。从网签数据来看，缦合北京成交价格远低于此前对外报价。比如缦合北京7号楼，其网签的65套房源，成交均价仅7.4万元/平方米；同样的一栋楼，甚至有房源5.4万元/平方米成交。

被项目拖累，开发公司北京新京润也深陷发展泥潭。根据天眼查，截至目前北京新京润已经历5任董事长，从余洁、刘松泉、朱思昊、罗泰彬，再到现任的张宇翔，公司高管层多次出现人事震荡。

当前北京新京润涉及司法风险578起，经营风险102起，其中涉及买卖合同、建设工程、施工合同、拆迁合同、装修合同、运输公司、幕墙公司、投资公司等。50次被列为被执行人，涉及金额约1.6亿元。

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负债压顶

“缦合北京的问题，在一定程度上反映出合生创展在项目管理、风险控制、资金运作等方面存在一定的挑战。”柏文喜表示，这可能释放出合生创展在高端房产市场的竞争力和风险管理能力需要进一步加强的信号。

事实上缦合北京是朱桔榕上任以来的大胆尝试之一，接手合生创展后，这位积极进取的地产二代迅速改制，行事风格与创始人朱孟依信奉港资房企的那一套“慢周转”的经营理念大相径庭。

接手半年后，这位中国人大金融专业出身的二代掌舵者朱桔榕就把未来的发展瞄向了证券投资，甚至将股权投资正式纳入主营业务板块。2020年当年，初出茅庐的投资业务便创下了80.3亿港元纪录，占营业收入总额的23%，并将毛利率从50%推高至64%。

彼时合生创展在宣传中声称投资业务是“全新拓展领域取得重大突破”、“成为全新利润增长点”。朱桔榕也对自己主导的股权投资业务寄予厚望，称希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一。

2021年半年报中，合生创展的投资业务收入又创新高，达到50.07亿港元，占总营业收入的比例进一步上升至31%，速度几乎超越了所有地产商的传统业务。但仅仅半年，情况随着二级市场的震荡而急转直下，投资业务带来的亮眼数据亦随着投资业务的亏损而大幅下降。

朱桔榕的雄心不止体现在对投资业务的大力付出，也体现在大举拿地方面。2020年，较少在公开市场拿地的合生创展一个月内拿下北京分钟寺3宗土地，合计耗费179.6亿元，这一金额甚至逼近合生创展2019年的总营业额。

另一面，是负债大幅上升。2020年合生创展的负债总额也大幅上涨至2030亿港元，较2019年上升57%；2021年，这一数据继续攀升到2332亿港元，同比增加14.88%。经过两年债务压降，截至2023年末，合生创展债务总额达868.55亿港元，平均降幅12%。

但从债务到期年限来看，短期偿债压力较重。1年内到期债务占比43%，达370.3亿港元，其中涉及“规模最大”的银行及财务机构借贷逾250亿港元，商业抵押担保证券近97亿港元，优先票据约23.4亿港元，其他借贷24.3亿港元。

同期末，合生创展手上现金及现金结余约153.7亿港元，比上年末减少30亿港元，从覆盖一年内到期债务看，已明显不足。

有投资人表示，截至3月27日，合生创展已获得期限调整及已经归还的部分接近90亿元，还有90多亿元是北京、上海、天津的一些项目，需要在今年完成经营性贷款置换。扣除这些之后的部分，将通过项目销售资金的封闭管理完成。

而这也就解释了为何2023年缦合北京贡献41.19亿元销售额，却无力偿还项目公司与上海银行、富邦华一银行5.339亿元抵押债务的原因。通过缩减资金支出和土地收购、加快销售节奏回流资金、寻求可接受的成本再融资，合生创展正在采取必要的措施，以解决当前债务问题确保集团整体运营。

显而易见的是，未来几年较重的偿债压力将使合生创展持续抗压。而在不确定的经营环境下，生存大于一切，合生创展也只能顺势而变，勒紧腰带过日子。

本文来自微信公众号“中房报京津冀”（ID:ZFB___jjj），作者：中房报 彭红侠，36氪经授权发布。