长沙楼市限购往事
鸟瞰长沙（摄影：石亮）
文｜陈梦娟
长沙楼市还在松绑。
9月1日，长沙时隔6年，终于做出开放“限购”的决定，宣布执行“认房不认贷”新政；
9月22日，长沙优化限购限售政策，居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。
11月24日，长沙购房政策再做调整，购买第2套商品住房，不再受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。
2个月时间，政策不断给长沙楼市吹来暖风，当首套房限购成为往事，暖风吹来之时，长沙楼市又该如何自处？
从野蛮生长到“最严限购”
“现在再回看2016年长沙楼市，恍若隔世。”李薇在长沙房地产从业多年，回顾长沙近些年楼市发展，颇为感慨。
2016年上半年，长沙楼市开启“牛市”，楼盘价格野蛮生长，“当时只要有钱，随便你买几套。”
由于当时长沙并未出台限购政策，大量合肥投资客涌入长沙楼市。李薇也是承接外省投资客的代理商之一，一个月内就有成百上千名外地投资者经李薇所在的公司接待，来到长沙购房。
这样的“热潮”下，也催生了代理商的内卷，衍生出“如果成交，代理商负担往返车费、食宿”等行业中不成文的拉客条件。当年6至9月，外地投资客来长买房到达顶峰。
彼时媒体报道，长沙新房库存周期降至5个月，梅溪湖等多个板块闹起房荒，一房难求。当时长沙韶山南路某楼盘每天接待量达到200人以上，销售人员日夜加班，更有清晨6点就开始排队买房的“盛况”。
根据《2017上半年胡润全球房价指数》显示，2016年6月至2017年6月全球涨幅的前十座城市中国占了6席，其中长沙以18.5%的年度涨幅排名第7名。有行业观察者发问：“2016长沙房价暴涨的一年，是楼市疯了，还是我们疯了？”
这座依山傍水的中部之城，一时种下了许多炒房客“大赚一笔”的美梦。
坚守着“房住不炒”原则的长沙政府显然不会放任房价无休止的上涨，当年11月25日，长沙出台“房七条”，犹如一瓢冷水泼在炒房客的头上，为上述“美梦”吹来了第一阵寒风。
“房七条”明确指出，要严查投机炒房，“严控‘双外’（外省户籍、外省工作）在长沙购房，引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率。”
为遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，2017年至2018年，长沙打响“房价保卫战”和“反炒房攻坚战”，先后出台“318”“520”“923”系列调控政策和“625反炒房”九条措施。
2017年3月18日，长沙出台楼市调控政策，划定长沙六区和长沙县（限长沙经开区、星沙）为限购区域，对拥有1套房及以上的外地户籍停止售房；无房的省内户籍限购1套，省外则需个税或社保证明限购1套。同年5月20日，长沙进一步调整政策，这次将长沙市户籍纳入其中，并对二手房限售。
2017年9月23日，长沙楼市调控政策再次升级，将限购区域调整为长沙六区和长沙县。长沙市户籍需要在首套住房取得不动产权属证书满3年后才能购买第2套；对无住房的外地户籍，所需个税或社保证明延长至24个月。售房方面，取得不动产权属证书满3年才能上市交易。
2018年6月25日，长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面打严控投机炒房。
在一系列的调控政策下，长沙楼市迎来了转折，而炒房客的“美梦”也被一个一个戳破。
“我就是在2018年开始业务转型的，因为长沙这些政策出台以后，基本以满足刚需为主了，不在长沙工作的外地人基本没机会买房嘛，买房当投资那就更不可能了。”据李薇介绍，同类型的同行们都在那两年陆续转型。
“房价洼地”常住人口逆势增长
一系列调控政策“组合拳”，房价逐渐成为长沙一个非常鲜明的城市标签，和茶颜悦色、文和友一起走红全国，“洼地”优势明显。
据湖南省住建厅和湖南省统计局数据，2019年长沙市商品房销售均价为8656元/平方米。
据易居研究院《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》，长沙房价收入比6.4，处于垫底位置，这意味着对于一个长沙普通家庭而言，买一套房子仅需不到7年时间，而与其形成对比的是，深圳房价收入比超过35，对于深圳普通家庭来说，需要35年才能买得起一套房子。
贝壳研究院《2020新一线城市居住报告》显示，新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，2019年城镇居民人均可支配收入55211元，同比增长8.7%；而2019年二手房成交均价11063元/平方米，同比下降3.6%，收入涨幅明显跑赢房价。
长沙一战成名，成为了房价调控“优等生”。长沙赢得“住房不炒”“幸福感很高”等艳羡的同时，也吸引了多个城市住建局来长沙交流学习。
2020年7月，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。双方表示，希望继续加强交流，互相借鉴学习先进经验，共同提高房地产调控和市场监管工作的层次与水平。彼时，深圳因楼市成交量大增、市民连夜排队认筹买房等新闻引发关注。
同年11月，东莞市住建局官方微信号发布消息称，近期，东莞市住房城乡建设局党组书记、局长何绍田率队专程赴长沙和深圳调研学习房地产调控工作经验。何绍田表示，长沙市在落实“房住不炒”“一城一策”方面创造了独特的经验，值得东莞多方面借鉴学习。此前10月，东莞新房网签价高达2.6万/平米，同比上涨25%。
“我就是房价调控后在长沙安的家。”河南人肖烨介绍，硕士毕业后之所以选择长沙就业，也是因为长沙让他能看到买房的希望，“不需要全家努力很多年，甚至是可以依靠自己的力量实现有家的梦想。”2020年，他在开福区一楼盘购置二手房，彼时成交价在10000元/平方米左右。
更年轻的陈奕同一年将家安在了长沙县，“我也没有想到，在大家都被房子压着走的今天，我仅靠公积金就能覆盖掉我的房贷。”单身的陈奕选择的是更具性价比的长沙县某新楼盘，均价在8000/平方米左右，她老家在湖南怀化，如今成为了新长沙人。
与肖烨、陈奕一样，长沙的低房价优势，成了这几年许多人选择长沙就业、安家的主要原因之一，由此，长沙常住人口数量近年来一直保持着强劲的增长势头。2021年，长沙以19.14万人的增量，跻身中部人口增量第二城，仅次于武汉。2022年，长沙以18.13万人的增量位列全国第一。2022年末，长沙常住总人口1042.06万人。
当“首套房限购”成为往事
“长沙真是我很喜欢的城市，有山有水，有热闹的夜生活，有娱乐的基因，有茶颜悦色、黑色经典好多网红品牌，还有这么低的房价，全国省会城市都找不出几个。”
11月26日，一位外地看房者姜姜如是总结长沙对她的吸引力。尽管她生活在1000多公里外的北京，仍然在周末打“飞的”过来看房。在她眼中，无论是静默矗立的岳麓山，还是缓缓流淌的湘江，亦或是长沙丰富多彩的夜生活，都流露出她在北方城市难得一见的“风情”。
“虽然我喜欢长沙很久了，但我既不是湖南人也不在长沙工作，以前我是没办法在长沙买房的。”姜姜说，令她惊讶的是，在长沙看房过程中，置业顾问更倾向于推荐130平方米以上的大户型，“好像在长沙人眼中，130都算是刚需了，饱汉不知饿汉饥啊。”
由于长沙长期坚守“房价洼地”的优势，“低房价”某种程度上已经成为长沙人幸福感高的主因之一，也成为了长沙广为人知的标签之一。在媒体和行业人士的解构中，长沙楼市的调控政策也一直颇为关注。
2021年下半年开始，全国楼市降温。2023年，随着各地开始开放楼市限购政策，有行业人士认为，“调控标兵”长沙也该动一动了，提振楼市信心。
9月22日长沙开放首套房限购后，一方面是地产人的朋友圈热闹起来，另一方面，各地看房团接踵而至。据媒体报道，新政发布后48小时，娄底、郴州等地级市看房团最先到，武汉、大湾区等外省看房团也陆续到访。
克而瑞湖南区域数据披露，长沙楼市新政后增量客户中70%来自市州，30%是省外客户，最多的是珠三角返乡客户。
湖南中原研究院的数据显示，国庆期间长沙内五区商品住宅成交1387套，成交面积19.76万平方米，同比分别上涨22%、23%。
11月26日，政策进一步优化后2天，一位在珠海工作的湖南人返回长沙看房。她表示，此前她在长沙工作时购置了首套房，于2021年前往珠海工作后将房子出租，这次因为新政再回来长沙，想要购置一套面积较大的大平层。
“长沙的房价真的太便宜了，正是入手的好时候。”不过，连看了几天，她也没有选到合适的楼盘，“虽然房价便宜，但是楼盘太难选了。”
据地产人李薇介绍，长沙的医疗资源和教育资源吸引着地州市和外地湖南人来长置业，这一主因也让目前长沙的楼市分化严重：“有更好教育资源的楼盘，能挂到更好的价格，而对于资源平平的楼盘，新政后房价总体趋于冷静状态。”
李薇介绍，“922”新政实施2个月来，刺激效果不均衡是行业共识，11月24日政策进一步优化后，也推动着长沙楼市趋于良性化竞争，“政策松绑，那势必就会让行业重振部分信心，再加上对大户型放开，也促使楼市往高质量楼盘使劲。”
不过综合目前各方表现，李薇不认为长沙楼市会大幅涨价：“综合目前各方情况，长沙的调整还是以住房不炒为原则，大幅度涨价不太可能，有刚需需求的朋友也不用担心。”
长沙“首套房限购”退出楼市舞台，这6年间，许多普通家庭在长沙安家；长沙人均可支配收入从2016年的3.78万元上涨至2022年的5.8万元；2022年长沙市场主体增量31.4万户，增量位居全国第9位……
正如司马迁在《史记·货殖列传》中所述，“六岁穰，六岁旱，十二岁一大饥。”经济发展和房价周期大致都是如此，不会永远处于低谷。
（应受访者要求，文中均为化名）
