行情不好的时候，中介一般会先卖什么房子

最近中介朋友的一句话还是蛮让我吃惊的。

他说市场上70%以上的房东都不清楚自己的卖房目的。

而市场上每月顺利卖出的房子，就是那剩下的20%多的房源。

然后有意思的事情来了。

中介不可能把精力平均分配给每一套房源。

他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫。

那他们又是怎么甄别谁是20%+、谁是70%+的。

然后中介朋友的一句话把我逗乐了：其实我们眼里房子也分“三六九等”的。

这里的三六九等不是地段好坏，也不是价格贵还是便宜。

而是能不能卖掉。

好不好卖。

01

先看看房子是怎么分的「三六九等」。

原来中介眼里每套房子不仅有楼层、门牌号，还有不同级别。

目前上海市前二的两大中介各有自己的一套评判标准。

一种是满分10分的打分制，一种是分SABC的分级制。

虽然两个制度听起来差别很大，但我做了一个简单归纳。

将不同房源分为＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，分别对应S、A、B、C级。

其实SABC级还比较容易贴标签。

而这里的评分制背后其实是一个房源维护、价格竞争、业主意愿、基本属性等维度的庞大打分体系，这里只对打分制做匡算对应。

那这里每个档位都什么意思。

在这里还是有必要给各位简单展开下。

这里面的S级、A级，一般来说，就是低于市场价。

或者价格没有突出优势，但是房子没硬伤，比如中间位置、中间楼层、装修又好、税费清爽、没有抵押。

在中介眼里，这就是一套干干净净的房子，随时拿出来随时可以卖。

用中介行话说，这就是随时能出现在网签记录上的房子。

而是S盘，还是A盘，就看是不是中介的独家房源。

B级，差在哪呢？

分两种，第一种，就是高价盘。

比如一套房，楼层合适、电梯房、装修、税费都很好，但是价格高出小区平均价，这就是高价房，也是妥妥的B级。

所以发现没，价格真的是一个极为重要的参考维度，比的不是房价的高低，而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比是什么位置？

B级还有一种可能，就是有硬伤的房子。

比如：顶楼、底楼、朝北、毛坯、税费高、有抵押。

C级的是什么样的盘，这是我当时最最好奇的房子。

其实这类房子的一个最大特征，就是不诚意卖。

如果房源有硬伤，房东还不诚意卖，那这就是稳坐C位了。

对房东来说，也只是挂挂而已。

对中介来说，他只会扔在那里，谁想要给谁。

02

那不同的盘，会被如何“区别对待”。

如果用一张图表示这4类房源的关系，差不多下面这个象限图。

这里面S盘，对应的＞8分的盘，也就是中介群里的香饽饽。

其次就是ABC排排坐。

如果你的房子被划分到S类，那恭喜你。

这是中介夜以继日最愿意花时间去维护的那种。

无论价格还是业主关系都非常厉害，以T中介为例，中介基本每天跟房东联系4次，每天店长1次，业务员3次，周末店长1次，业务员1次。

这里的联系并不只是电话，还有短信，或者房东不在家钥匙交给中介打理的，中介进去给你打扫一下，拍个视频发房东，这也是一种联系。

理所应当的，这类房源无论是曝光度、带看量都会比一般房源要高，属于房源里的优等生。

这就是强中之强。

而这类房源平均T中介每家门店只有0.5套，如果一个区域有4家门店的话，那么这个区域只能有2套S盘。

具体成交周期分市场行情，也分地段、配套，但是无论什么行情，这类房源在同级别房源里一定是最先成交的那中。

S和A盘都很受中介欢迎，二者只是是否独家的区别，都属于优质房源，也都属于每月可以卖出的20%+。

那B类房源，会被怎么对待。

这种房子很多人来看，会觉得很好，但是因为价格高，很难让人有购买的欲望，会劝退很多人

所以这样的房子对中介来说，可以拿来做。

高价炮灰。

比如给客户介绍房源的时候，这类房源就可以派上用场。

客户：这套不错，就是价格太贵。

中介：那没关系，我有一套同品相，但是更接近市场价的房子。

这时候就算中介有一点点夸张成分，但是只要房子是差不多同级别的，在客户心里，那都是更划算的房子。

曾经我们就采访过一位购房者，房源本身因为装修很有设计感，于是以高出市场价的价格挂牌，看房还只能周六日。

然后他就眼看着同小区同户型其他房东纷纷卖掉离场，他就妥妥的成了那个高价炮灰，等到了去年7月底的核验价，市场急转直下，降价百万都没卖掉。

还有一种B盘，虽然价格便宜，但是有硬伤，比如顶楼、底楼，还有那种房子有抵押的，自己又还不上的。

这都是中介眼中有硬伤的B盘，不会放弃，但一定不会愿意多花时间。

说完前面SAB，C类又会面对什么？

就是房子本身有一定硬伤，外加房东还不诚意卖房。

某连锁中介门店小哥跟我说他大概每7天或者更长周期联系这类房源房东一次。

中介：房子还在卖么，房东：不确定。

中介：价格有变动么，房东：可能会涨价。

中介：好的，有事再联系。

有一定硬伤，还没诚意，这就是中介眼中最好的备胎。

不过也别灰心，这些房源身上的标签，都是实时变动的。

我的中介朋友有次做业务的时候，打电话就打到一套房子。

房东的房子以前是卖的，还跟中介签了独家，疫情原因回了老家，回来之后房子就不卖了，盘也被挂到C盘。

这位中介朋友就会时不时联系一下。

中介：最近有卖房打算么？

房东：先不卖，等我买到了再卖。

突然有一天房东就给中介发微信说：我房子可以看了。

中间楼层、精装修、满五唯一、税费少，同时还是市场价。

然后这个盘直接从C盘挂到A盘，房子也几乎同一时间很快进入成交。

03

那作为房东，我们现在应该做些什么？

其实无论打分还是分级，这两点都是关键点。

换句话说，如果我是房东，我该如何可以让自己的房子挂到更高分呢？

两个维度。

第一，就是价格。

这里面价格，不是劝你挂低价格，而是建议你的挂牌价贴近市场价格走。

那些老中介告诉我，他们自己多年的从业经验告诉他们一件事。

就是越是贴近市场价的房源，它的关注度很高、分数也会很高，这就是S盘，就是70-80分的好房子。

但很多房东挂牌的时候还是想尽可能挂高。

比如中介告诉房东，这个小区三开间朝南的成交记录就是1092w走掉的。

但是房东挂的时候，依然选择。

当然这些动作都是值得理解的，没谁会愿意贴着市场价挂房子，总想高卖。

但如果你不着急卖，又能挂的出去那就算了。

但如果着急卖，就不要再倔强去投机，赶紧回归市场价，而且要快，否则市场说变就变。

然后我也替各位多问了中介一句，如果我只预留很少的议价空间，到时候被砍价砍的更狠怎么办。

中介说根据他们的经验来看，你的挂牌价和你的成交价贴的很近，其实你的成交速度是很快的。

而且群众的眼睛是雪亮的，越是这样的房子，肯定不止一家客户过来看房子，看房的人多了，房东可能都会反转去挑选付款方式更优质的客户。

留有5-10w议价空间还可以，但是如果高出市场价格太多，除非你根本不着急卖房，否则大概率您的房子就会被当作高价炮灰，在这个瞬息万变的市场失去主动权。

第二个维度，就是配合，或者说诚意度。

诚意度是什么？

如果一名中介知道房东卖房意愿很强烈，他就会开始主动推荐这套房子，专业方法很多。

除了流量之外，可能他还会找出跟这套房源同等价位的其他房源，然后找出这些房源的中介维护人，跟他们推荐自己这个房东的房子。

因为同等价位的房源的客户也是相通的，这样的房源被关注的概率更高。

总之最后结果就是房源分数会肉眼可见的提高，会被更多人看到。

房东意愿这一块，在中介对房源的打分中，权重很高。

有时候就是6.9分和7分的差别，不要小瞧这0.1分，6.9分和7分就是“必看xx”这类标签有无的巨大差别。

分到了自动会被打上这样的标签，然后自然享受着高曝光率，这也就自然意味着更大概率的成交

有时候卖房并不仅仅是中介的事。

04

综合这几个维度，一套房源就会有一个分数。

有的中介后台10w套房源，每一套房源都有自己的分数。

80%都是4-5分，只有剩下的20%才是7分+的房子。

也只有这类房子才更容易被卖掉。

希望各位想卖房的房东，你们房子都在那20%。

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本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。