关于买房，这些地方，不要碰了！

昨天杭州宣布，仅保留四区，其他所有区域全部放开限购，同时降低利率和首付比例，非本地户籍买房不再要求社保年限。

这是继武汉、成都、苏州之后，第四个放松限购的头部二线城市。

至于为什么还有所保留，逻辑很简单——全放开就显得不值钱了，遮遮掩掩反而能勾起人们的好奇心。但事实上，很多热门区域都未在之列。

“欲拒还迎”成了当前头部二线城市的表演戏码，但事实上，自此二线城市的牌基本打完。

看了一眼数据，9月份，以房贷为主的中长期贷款新增5470亿元，这个数据仅低于2020年同期的6362亿元，为近7年同期次高。

说明楼市复苏效果不错，人们愿意买房了，但距离真正的大盘回升还有一定的距离，尤其是想达到「带动经济」上行这个条件。

目前还有两个大招还没完全显现效果，一个是北上深是否会同步放开限购。

广州这段时间成交火热，说明市场并非没有需求，而是缺乏稳妥的资产，而比广州楼市能级更强的北上深，只要放开，行情大概率是比较火热的。

自然对其他城市有一定的利好影响。

第二个大招，就是正在进行的棚改2.0。这要远比一线放开限购更激烈。

这段时间正在做预备动作，各城市都在统筹要执行计划的城中村数量，地方政府专项债也在登记批发。

根据10月份最新报告，目前已经有162个大型项目报备，预估接下来整体规模应该在3000-4000个，惠及千万人口。

具体怎么做，住建部也公布了方法，说要分三类推进实施：

一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升；第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 

也就是说，太老的房子，果断拆除，还能用的，升级改造，中间的，拆一半改一半。

说实话，太过理想。

因为大多数城中村位置都不错，地能卖个好价钱，地方个个如狼似虎，按照惯例，会无所不用其极最大化收益，能拆即拆。

我打听到，北上广深很多城中村的村民都开始签字了，而且大多数城中村，都被规划为连片拆迁范围，根本不考虑房子的新旧年限。

妥妥的暴力棚改2.0。

相对于8年前的棚改1.0，不同点在于：

1.0-国开行+全国范围

2.0-专项债+22个超大特大城市

核弹改成飞毛腿，整体杀伤力缩减了，但飞毛腿定向的22个城市，注定会硝烟弥漫。

棚改就是凭空创造购房需求，短期内大量大量消耗库存。

至于房价涨不涨，还要看存量库存情况，比如棚改创造了1万套的购房需求，一个城市库存5000套，另外一个城市库存10万套，结果是两个概念。

像哈尔滨、郑州这样的城市，大概率跟不上节奏，充其量能稳住。

这次棚改2.0出炉后，并不像1.0那样，简单涨价去库存，暴力拉盘，而是对城市未来发展格局也产生了一系列的蝴蝶效应。

怎么理解呢？下面结合城镇化规律简单聊一下。

最早追溯到2009年，四万亿计划之后，全国为了找到新的经济引擎，开始大造特造新城新区。

城市们开始向外疯狂延伸，开发商重仓城市边界，楼市创造了一个个繁荣的地产盛宴和造富神话。

但是万物讲究能量守恒，阴阳平衡。

我在2020年，新区新城投资最疯狂的时候，撰文预警，投资新区是纯技术活儿，可以创造财富神话，也可以让人破产站岗。（具体看文章《新区的轨迹》）

因为2016年统计，全国规划新区就达到3500个，平均每个地级市喜提10个新区，而且按照规划需要往进塞34亿人口，才能满足需求。

本身是不可能完成任务的，再加上人口趋势下行、城镇化增速放缓，意味着大量房子根本找不到人口支撑。

比如以高铁为概念的新城，这几年的价值几乎破碎。因为人们一直想象着，高铁可以带动人流，人们可以在附近安家落户，新城经济指日可待。

但没想到的是，高铁其实是双向选择，既可以带来人口，也可以加速人口的流失。

因为人们想要的并不是距离高铁站有多近，而是距离能赚钱的岗位有多近。大多数城市搞反了顺序。

以至于这几年的地级市，开通高铁后，加速被周边大城市残酷虹吸，高铁新城变空城。

棚改2.0出台后，其实利空的还是新城新区。

很多城市都是负债前行，已经很难推动周边新区成长，再加上这次棚改，中央主导货币流向城中村改造项目，整个城市的发展逻辑，很可能顺水推舟集中于重造主城区。

预计这个改变，会影响未来几年的城市发展格局。

当然是重回主城区而不是“老城区”，很多老城区已经没救了，因为道路规划跟基建配套设施已经很难更新，人口拥堵，即使城中村改造，也无法挽回。

而一些规划不错，建设密度较低的地段，很可能因为城中村的消失，带来一个巨大的商业住宅兴起。

所以购房者务必明白以下几点事实：

1、棚改2.0会推动主城区价值，当连片的城中村被拆除，板块建面更新，价值天花板迎来张力，价格会继续水涨船高。

2、发展新区新城需要巨大的人口和财政推力，但因为接下来人口、财政和转移支付的难以延续，大量新区新城会停滞衰败。

3、并不是说所有新区新城会落败，反而，因为缩减规模，丢掉包袱，城市会“集中力量干大事”，将所有财力集中导入到「确定性较高」的新城新区，分散价值转移到集中价值。

比如之前发展10个，现在砍掉8个，剩下的2个要比之前成型速度更快，潜力更高，这也被称为城市中新区的马太效应。

拿1300万人口的超大城市武汉来说，最近我去调研，长江新区和武汉新城等新区已经停滞了，但光谷的发展却在提升。

4、这种新区一定会满足几个条件：距离主城区近（最好接壤）+在城市的发展主轴上+拥有一定的产业基础+入住率大于50%+板块配套成型+改善级密度。如果有，一定要珍惜。

5、写这篇文章之时，也意味着大量的新区新城泡沫在加速消失，野蛮拓展城市规模的主题彻底结束了。

对于已经买在新区新城的购房者来说，现在是最后的机会，今年年底到明年年初，最好有所动作。要么腾挪到更好的新区，要么想办法解套离场。

本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。