浦东人民居然不坐地铁？
上海的地铁里程已经实现了全球第一。
在上海买房，地铁是一个核心指标。
轨交数据的变化能折射出很多人口、产业、发展潜力的变化。
轨交数据的活跃度，则反应的是上海经济活动的脉络。
近期上海轨交发布了二季度数据，报告里的内容是很值得大家深入研究的。
01
通勤不过陆家嘴？
在上海轨交公布的日均进出站数据TOP40中：
整个浦江以东地区只有6个站点。
陆家嘴、东方体育中心、商城路、浦电路、沈杜公路、惠南。
难道浦东人民是不坐地铁吗？
其实并不是这样，只是浦西浦东的发展逻辑不同。
1993年1号线开通以来，浦西的地铁建设速度要明显高于浦东地区。
到世博会之前，浦西一直是地铁建设的最大受益方。
浦东直到世博后才开始发力。
浦西在上海的很长一段历史中都是政治、经济、文化中心。
尤其商业底蕴深厚。
高人流商圈如：徐家汇、南京路、中山公园、娄山关路等。
上海地铁已开通的800多公里里程中500公里位于浦西。
从热门站点可以看到，2号线的地位牢不可破。
这条串联起上海东富西贵的黄金线，拥有浦西绝大多数的市区景点、核心商圈、高端CBD、重要客运枢纽。
配套资源+消费场景+旅游场景的加持，使得浦西地铁站点有天然客流优势。
因此浦西买房跟紧地铁，绝对不会让你吃亏。
很多热门站点更是上海核心财富圈指南针。
很多粉丝说什么成交量价、货币政策、国际关系太复杂了理解不了。
地铁能看懂吧，这是一个相对最简单的指标。
浦东并不是不需要地铁，
浦西是人在哪，地铁铺到哪。
但浦东是产业在哪，地铁铺到哪里。
因此陆家嘴地区的地铁站点的客流非常高，像陆家嘴站、商城路站、浦电路站。
正是这种错位关系，我们也经常能看到，浦东那些并不靠地铁的房子价值并不低。
比如张江的华发四季，离最近的13号线站点都要走2.7公里。
华发2016年开盘时，13号线才通到世博大道。
但是华发四季从6万涨到了如今的11万。
唐镇三兄弟大名城、仁恒东郊、浦发罗兰，也都不是地铁盘。
但是外环外10万的价格，依然是上海头一号。
后来打造的前滩九宫格，其实离东方体育中心站也很远。
但是不影响三湘卖出25万的单价。
当然，如果有地铁加持会更好。
浦东道路更宽阔，
浦西老城厢的道路通常更窄小，道路系统复杂。
新手司机分分钟被扣分，上班开车还很容易迟到。
地铁出行是稳稳地幸福。
到了浦东就是另一个感觉，地广、路宽。
因为浦东主干道的宽度会是浦西的1.5-2倍。
即便是地面道路也比浦西宽。
说白了，浦东地盘太大，更加照顾车行交通的感受，但对步行逛街的人群并不友好。
所以，浦东自驾代替地铁的情况会更普遍。
造成了 一种错觉 ，好像浦东人民不坐地铁。
02
如果可以，避开松江
在进站TOP30数据中，松江真是挤死人。
泗泾、九亭、佘山直接霸榜啊，外加一个松江大学城。
松江F4挤出了宇宙高度。
依托于徐家汇、漕河泾，松江成了很多刚需的落脚点。
但是如此拥挤的场景，让进站客流成了松江买房的“反向指标”。
九亭、泗泾的人群，在徐家汇、漕河泾工作的很多。
其实对于这些人群，不是只有松江一个选择。
买房要有全市思维。
通向徐家汇和漕河泾的替代线路很多。
比如1号线、15号线等。
泗泾、九亭现在二手好一点的房子也要5、6万多了。
换到闵行方向也不失为一个选择，而且有可能学校更好。
9号线的这种极端拥挤通勤，会毁掉一天的精气神。
说到底就是，松江对于泗泾、九亭的基础建设投入是远远不够的。
上海之根，地铁1根。呵呵~
现在在建的12号线，从人口最少的洞泾出发，对于泗泾、九亭的出行压力缓解有限。
也有三个区域的人气提升是比较明显的。
曹路、美兰湖、御桥。
曹路出身不高，也是动迁基地。
曹路房价低，因此吸纳了不少刚需客户，因此地铁客流明显提升。
考虑到6号线到金桥、陆家嘴通达性好。
是个3、4百万纯刚需上车的地方，不做投资推荐。
之前总有一些媒体喷美兰湖。
但是规划实现的程度和人气不完全成正比。
美兰湖能够上榜，说明这些年转变思路，吸纳刚需客户还是有效果的。
作为高度依赖7号线通勤的刚需客户，上车可选。
远郊但是自然环境极好，预算够多，那肯定不推荐你去这里。
值得关注的是御桥。
御桥本身的地段就很好，18号线通车后，御桥站形成了个“金叉”。
我们之前讲过，呈现“十字”、“米字”型网络的地铁站点价值会更高。
御桥双轨交汇之后，辐射区域从徐家汇、前滩扩大至陆家嘴、北外滩。
客群不仅提升了，而且客群的质量相当好。
御桥未来的城市界面提升会非常大。
除了港城项目外，御桥能供应的新房有限，二手的稀缺程度会进一步加剧。
03
地铁是规划的试金石
在出站TOP30数据中，产业是非常值得大家关注的。
商务区中东方体育中心、大连路站大家重点看看。
上海后起之秀的CBD，前滩和大连路总部基地交出了不错的成绩单。
作为陆家嘴之后重点打造的滨江CBD，前滩已经完成了人气聚集。
果然浦东出品，必属精品。
大连路总部基地已经是杨浦区的一张招商名片了。
这边聚集了近千家企业。
产业区中三大市区重点依然表现亮眼：
漕河泾（漕河泾、桂林路、合川路站）
金融城+陆家嘴软件园（浦电路站）
张江高科（张江高科、金科路、广兰路站）
陆家嘴软件园所在的塘桥是非常可惜的，没有优质的教育资源，只能一直是浦东的洼地。
商务区和产业区意味着高端客户的数量，能够决定板块的天花板。
比较明显是真如没能上榜。
见微知著，真如要是不服就想办法追上来。
谁的规划在画饼，大家用脚投票。
04
潜力地铁线有哪些
肯定也有粉丝想知道，有潜力的地铁线是哪些，方便投资选房的。
根据地铁流量，划分了5个等级。
2号线毫无疑问的独一档。
潜力的地铁线关注18、14、15号线。
都是20、21年才通车的。
优先考虑18、14号线，增长的潜力更高。
18号线沿线北蔡、御桥、周康人口密集，在功能上又分担了很多3、4号线的人群。
14号线线路强大，向上兼容能力强，是和2、4号线抢人。
15号线南北向疏导能力强，但是弱在了换乘体验上。
换2、10号线都是灾难级的表现。
对于普陀、宝山南下换乘的人来说，只想骂娘。
05
结尾
上海现在除了内环内是网状地铁结构，中环外的环线串联能力很弱。
目前上海还有13条在建的线路。
能起到串联作用的线路都是买房的重要信号。
20号线一期：北中环命脉。
北上海所有的线路都不再孤立。
21号线：浦东科创线。
能够换乘浦东所有的线路。
再有就是机场联络线+嘉闵线。
理解地铁就是理解上海的发展。
过去20年，上海造了800公里，2030年目标是1600公里。
十年再造一个上海！
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观。
