对话诸葛科技苏伟杰——买房“必修课”：楼市拐点来了吗？高德地图上的房产来自哪？

自2023年初起，中央高层多次喊话推进超大特大城市城中村改造。国家层面近日发布城中村改造具体工作要求，意在推进中央意见落地实施。

7月24日，中共中央政治局召开会议。会议重申，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

7月28日，住建部在官网发布的文章显示，部长倪虹提出要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和“认房不认贷”等政策措施。

8月3日，郑州打响楼市政策优化第一枪，15条楼市新政很快落地，大力减免税费、取消楼市限售、落实“认房不认贷”、调整存量房贷利率，郑州在逐步细化落实这些政策措施。

当前经济内生动力不足、楼市持续下滑，新一轮城中村改造或已箭在弦上，此举能否拉动楼市？房地产政策将怎样因城施策调整优化？大数据、算法模型能为行业带来什么？

围绕这些问题，《复星锐正投资笔记》对话诸葛科技董事长苏伟杰，聊一聊关于地产、买房、居住服务产业等和大家息息相关的话题。

《复星锐正投资笔记》是由复星锐正资本出品的一档专业严谨又愉快轻松的财经播客，用全球视野瞭望前沿趋势，助你洞察先机。节目聚焦宏观经济、前沿科技、新兴产业等领域热点话题，邀请经济学家、企业家、投资人、分析师、投行专家，真诚分享有价值的观点。欢迎在小宇宙、喜马拉雅、苹果播客以及公众号“复星锐正”搜索订阅，用通勤、健身等碎片时间打破信息差。

精华观点：

中央政治局经济会议明确房地产市场供求关系发生重大变化，住建部及一线城市表态大力支持刚需和改善性住房需求，郑州等二线城市积极落地实施，在当下这个时间节点，一线城市改善性需求的购房者，可以考虑去出手。

美国最大的房产平台Zillow，它的展示样式就是基于地图场景来进行房源展示的，地图是个很天然的房地产流量的入口，诸葛科技联合高德地图、百度地图进行产品研发和销售服务。

情绪指数是诸葛科技的专利产品，可以精准地预测核心 50个城市 3- 6 个月房价的走势，准确率可以做到 88. 2%，这套模型本质上是基于大量的业主的调价数据，去预估未来一段时间的城市房价，它的有效性和趋势都很明显。

‍AIGC 的产品，基于诸葛科技的行业底层数据，通过人工智能的方式去生成文章，诸葛科技去年生成了约 110 万篇文章。上周中国经济时报，包括之前新华社、人民日报，国内超过 300 多家主流的媒体都在例行化引用诸葛科技的数据，诸葛科技是国内房产数据引用量最高的平台之一，平均每天大概是在 70 多篇，也负责给国家相关部委和研究机构去例行化地同步一线的市场数据。

抖音、高德地图、百度地图、快手等 APP 亲自下场到房产行业，传统流量中间商模式的价值在大幅下降，如果给经纪公司和经纪人的建议就是，用好地图、短视频、微信私域，做好客户服务，持续不断地获得老客户推荐，在未来就会有自己的一席之地。

以下为对话实录（略经摘辑）：

01 地产政策开始逐步调整优化 

丨《复星锐正投资笔记》：自住建部提出优化楼市政策以来，郑州打响楼市政策优化第一枪。8月3日，郑州15条楼市新政很快落地，大力减免税费、取消楼市限售、落实“认房不认贷”、调整存量房贷利率，郑州在逐步细化落实这些政策措施。从全国来看，随着更多城市跟进落实调整，楼市政策还可以怎样落子？如何因城施策推动调整优化？

苏伟杰：在中央政治局以及多部委的表态之下，一线城市齐发文研究部署新政策出台，一线城市的房地产政策是全国的风向标，其政策的松动对市场预期的影响大于其他城市。在本轮的宽松政策中，一线城市的政策尤其是限制性购房政策并未松动，一线城市目前仍执行较为严格的限购限售政策。

在市场下行时期，以往制定的严格的限制性政策应当适时调整，从而提振房地产市场的流通率。在2季度市场持续下滑以及当前市场信心不足的背景下，预计未来一线城市的限购限售政策将迎来松绑，但政策松绑并不是一蹴而就，尤其是一线城市大概率对当前的限购限售政策进行局部优化，如缩短离婚购房的时间限制、非本地户籍缩短社保缴纳年限。二线及三四线城市全面取消限购限售的概率较大。

目前有关一线城市的放松问题，存量房贷的问题，认房又认贷等政策的宽松等均停留在喊话层面，未有具体细节出台。后续如何落地也是值得深思的问题。对于存量房贷利率降低的政策，央行出台官方指导细则，各城市银行结合自身情况微调，如存量房贷如何降低，是和当前的执行的维持一致？还是在当前的利率基础上进行折扣。

因此政策调控还需谨慎，防止出现过热或过冷的情况，政策放松更不能一蹴而就，尤其在当前强管制需求的政策形势下，如果全面放开管制需求，行业更容易对市场失去信心，需要循序渐进，把真实的购房需求释放出来，缓解当下市场持续下行，信心不足的局面。因此可按照“核心城市局部优化放开，三四线城市全面放开”。

02 房价走势预测

丨《复星锐正投资笔记》：随着城中村改造的推进，以及“认房不认贷”等政策的落实，会刺激房价上涨吗？

苏伟杰：城中村改造和认房不认贷是非常有水平的政策，会刺激改善性需求的增长。目前重点城市改善性需求在65%-70%，成交的房屋里40%是三居室，40%是二居室，楼龄10年内39%，10-20年36%，市场改善性需求为主，老破小逐步遇冷。

城中村改造，资金定向入市，城市更新，城市里进行老破小改造及楼盘新建。改善性需求为主的存量房市场是有很强的“乘数效应”，1个刚需购房者的购房资金入市，会促进5-6个改善性购房者连续成交。认房不认贷，首付比例从60-80%，降至20-40%。

一线城市核心房价预测-情绪指数产品：

此次在超大特大城市积极稳步推进城中村改造将不同于传统意义上的“棚改”， 不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。‍‍‍

丨《复星锐正投资笔记》：2022年，诸葛科技通过AIGC人工智能生成文章110万篇，新华社、人民日报等百家主流媒体引用，如何看待居住产业大数据叠加专业算法模型的社会价值与商业价值？

苏伟杰：上周是国家发改委官媒、中国经济时报等主流媒体引用诸葛数据，平均每天72篇，全国超过300多家主流媒体引用，是国内数据源引用量最大的平台之一。基于大数据和算法模型，可以批量的生产文章，比如城市的成交日报、周报、月报，每个月核心50城情绪指数房价预测的文章，以及对于市场情况的即时分析。我们也是每周、每个月负责例行化的给国家相关部委及机构汇报一线市场数据，有巨大的社会价值和商业价值。

丨《复星锐正投资笔记》：诸葛科技大模型AIGC应用可深度评测8万个楼盘，预测50城房价，达到88.2%的预测准确率，是如何实现的？

苏伟杰：AIGC楼盘价值报告是基于诸葛底层的居住大数据，结合大语言模型从七大层面对楼盘价值进行全方位深度剖析，分析维度涵盖楼盘价格、内部规划、交通配套、医疗配套、教育配套、商业配套、物业服务，并与周边楼盘进行评分对比，用客观量化的数字为购房者选房提供决策参考。

AIGC房价预测报告是基于诸葛居住大数据和独家专利-情绪指数房价预测模型，结合大语言模型在诸葛找房APP及PC端实现月度例行化自动生成。诸葛数据研究中心对50个样本城市近十年市场价格与市场情绪指数的变化关系的持续跟踪观察与拟合分析，发现市场价格在围绕某一些指数界线变化时会有显著的波动，从而确定以正负0.8和正负0.3为界线，划分出低迷、观望、平稳、活跃、亢奋五个指数区间，并论证其和市场成交量，价格的关系，最终得出每个区间段所反映的市场状态及预测短期价格变化。凭借其对短期房价的预测能力，可以为政府住建部门、行业从业者、购房者、业主、提供有效的决策参考。目前情绪指数的房价预测模型已获得实用型专利，房价预测准确度达88.2%。

丨《复星锐正投资笔记》：疫情推动了房产交易的线上化，在企业发展过程中，有哪些产品迭代和策略转型？为什么选择做 B 端，而非 C 端的产品？

苏伟杰：本质上这个行业还是一个非常低频的行业，我们要找到高频用户是谁，我们这个行业的高频用户就是全国差不多 150 万到 200 万的经纪人，所以这个行业是典型的S2B2C，就是需要通过赋能经纪人，来更好地服务购房者和租房者。更重要的还是在 B 端去做更多的产品的赋能，进而去服务好 C 端。

03 居住服务产业流量分发

丨《复星锐正投资笔记》：诸葛科技联手高德地图、百度地图共建10亿月活级的“地图找房”大流量品类，与地图合作的商业逻辑是什么？

苏伟杰：高德地图目前7.5亿月活，百度地图月活5个亿，去重月活10亿，中国网民数约10.7亿，几乎老百姓手机里不是高德就是百度地图，北京某大型开发商使用数据，50%来电客户3天内可以带看，8%来电可以成交，高精准场景，客户有相对明确的购房意向，用户量是友商的数倍。

美国最大的房产平台Zillow就是基于Google地图来进行展示，地图是天然的房产流量入口，我们是联合高德地图和百度地图进行开发，共同进入房产行业，居住服务行业是客户极度分散的小B付费形态，需要很强的行业认知、线上数据和线下销售及服务能力，诸葛和地图是共同成长。

丨《复星锐正投资笔记》：未来，私域会成为房产经纪行业越来越重要的红利？

苏伟杰：行业加速进入买方市场，目前成交天数在260天，业主平均经历6次降价，这6次降价耗费222天，最后一次降价到成交还有38天。目前全国一年成交存量房600万套，平均每个月成交50套，目前市面上的挂牌房源量超过1000万套，也就意味着每个月的库存去化率也就在2%，经纪人必须花更多的时间来耐心精耕社区，帮助业主定制更好的市场推广及定价策略，而非以前在卖方市场里，快速成交反而导致经纪人的服务价值不高。

美国经纪人从业超过14年的占40%，平均年龄超过50岁，60岁以上占比38%，而中国平均从业时间不超过8个月，因此中国未来会像日本、台湾、美国一样，经纪人必须深耕社区，服务好业主和购房客户，持续不断的获得老客户推荐的私域流量。

丨《复星锐正投资笔记》：如何看待流量市场的风向转变，给房产这一个低频垂直领域带来的结构性变化？

苏伟杰：之前流量本质上是代理人战争，传统房产网站获客60%以上来自于搜索引擎→信息流，现在抖音、高德地图、百度地图、快手联合合作伙伴亲自下场，使得中间商的价值大幅下降，微信是最好的私域流量平台，所以做好短视频、地图、微信私域就会在未来占领一席之地。

04 买房及投资建议

丨《复星锐正投资笔记》：怎么判断一个城市适不适合买房？哪些热点城市前景更好？如何选盘（哪些地段一定不要入）？对买房的年轻人有什么建议？

苏伟杰：根据诸葛数据研究中心监测成交数据显示，从各等级城市来看，2023年7月，各等级城市新房成交环比全线下滑，但是一线城市跌幅最小，为-9.76%，在各等级城市中需求更为坚挺，前7月成交量同比仍处于正增长，同比上涨9.11%。

在当前全国房地产市场降温的背景之下，一线城市也面临着一定的下行压力，但是相较于其他城市而言，一线城市稳健性仍然较强。

分城市来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，7月份，北上广深四城新房、二手房成交全部呈现下滑态势，7月北京二手房成交跌幅超16%，二手房单月成交降至1万套以下，深圳跌幅超11%；7月广州新房成交跌幅超32%。

整体来看一线城市房产价值的稳健性更高。根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，自2021年以来，一线城市的市场情绪指数一直领先于二线和三四线城市，基本在观望区间高位徘徊，并且在7月底一线城市频频发声的带动下，2023年7月一线城市出现小幅修复迹象，较上月提升0.06。

对身边朋友，如果考虑在一线城市进行改善性需求，可以考虑入手，目前一线城市在U型曲线的左下角，基本上已经触底，可以考虑入手，如果认房不认贷政策出台和城中村改造发力，一线城市市场还是比较可观的。

当下经济情况压力比较大，房产市场关联到银行、地方政府财政，所以一线城市必须起来，才会带动周边城市提升，比如上海带动长三角，深圳广东带动珠三角。

丨《复星锐正投资笔记》：掘金日本、伦敦房产，持房成本高不高？投资海外房产需要注意什么？

苏伟杰：海外房产难点是资金出境，目前走非官方渠道，5万元可以入刑，“非法经营罪”，判5年以下有期徒刑。如果你本身有海外资产，可以考虑适度的海外房产投资，目前海外房产增长还是比较可观的，比如日本东京圈房价同比增长30%，刷新了自1973年开始调查以来5月份日本首都圈房价的最高纪录，日本东京的房价已经涨得超过了90年代，把过往30年的停滞期度过了。

以下，enjoy：

嘉宾

苏伟杰，诸葛科技董事长。居住大数据领域从业11年。江苏省领军人才、苏州市领军人才，北京市优秀海外学人，创业邦和胡润百富30位*30岁创业领袖，湖畔大学五期学员，住建部直属“中房学”理事会成员。北京大学&香港大学博士在读，美国威斯康星大学MBA。

诸葛科技创立于2016年，以居住大数据业务起家，目前构建了全国847个城市、63万个二手房小区、9.8万个新房楼盘、1.4亿到户级别房源字典，联合高德地图和百度地图成为10亿月活用户的“中国地图找房运营商”，中国领先的居住服务产业的新型数字化基础设施，获得复星锐正资本、红杉资本等多家知名投资机构投资。

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