万达酒店与IWG集团的混合办公跷跷板

7月11日消息，IWG集团与万达酒店及度假村签署战略合作协议，宣布两家企业迈入长期合作的新阶段，共促混合办公在华的发展与应用。

此次IWG集团与万达酒店及度假村的战略合作，将依托IWG集团丰富的灵活办公产品与其在混合办公领域的强大影响力，赋能万达酒店及度假村的酒店资源，预计将于3年内完成50个混合办公空间项目。

一般而言，酒店项目所处位置相对交通便利，且具有一定的基础设施。同时，酒店内的灵活办公空间通过创造工作、社交、休闲相融合的新体验，能够为宾客提供专业的办公环境。将酒店闲置空间打造为灵活办公空间，显然是共赢。

从万达酒店一季度表现来看，尽管客房收入同比增加，但入住率还有较大幅的提升空间。

距离完全恢复可能仍需等待一段时间，“酒改办”显然能够加速这一过程。而且，相较于酒店的往来宾客，来自办公需求的收益更加长期可持续。

随之而来的则是万达酒店更稳定的资产价值。

办公跷跷板

商改办、酒改办，关于将存量物业改造为办公场所的话题常谈常新，市场对“办公”的偏爱可见一斑。 

以北京上海等城市为例，相关资料显示，2004年5月开业的北京新闻大厦酒店是中国新闻界第一家五星级豪华酒店，拥有五星级豪华客房201间，甚至在2008年北京奥运会期间，新闻大厦以新闻指挥部的身份存在，其业绩也在奥运期间达到峰值，之后持续下落，甚至部分业务出现亏损。 

2014年，该项目的投资建设方京报集团计划结束“酒店业态”，并改造为写字楼。一年时间，项目成功转型，2015年底租赁面积出租率达95%。 

这是北京首个“酒改写”项目，以当时视角看来，一方面是在经营不理想情况下做出的调整，但同时也伴随“北京五环内不再新增建设用地”、业态发展变迁轮转这样的时代印记。 

在新闻大厦前后，仅就北京市场而言，酒店、商场改造为写字楼的案例还有许多。如，与洲际酒店“分手”后改名的金融街国际中心；开元名都大酒店改造更名而来的“中融信托大厦”；太平洋百货撤离后，基汇资本拿下并改造升级的盈科中心；中粮广场C座“商改写”；大钟寺中坤广场等等。 

据戴德梁行研究报告，截至2026年，北京写字楼市场预计将有156.7万平方米的优质办公空间投放市场，其中2023年还将有约58.3万平方米的新增供应计划入市，且项目多为城市更新项目，主要集中在亚奥商圈。 

位于上海的中国首家四季酒店自2020年6月起暂停营业进行翻新改造。根据规划，重新开业后客房大幅数量减少，部分将被改造为高端商务办公楼，并成为集高端酒店、购物商场、商业办公楼的综合体。 

由上海感光胶片厂厂房改造而来的临潼宾馆，于2016年改造为办公，甚至一度成为虹口租金最高的办公楼。 

办公市场的前景不言而喻，新增供应也不同程度持续增加。但由于整体经济环境转弱，企业将更多的精力放在梳理内部遗留问题及如何盈利上。 

从租赁需求端看，带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎，而缩减面积等也成为租户的普遍共识。 

随着混合办公模式盛行，传统办公室入驻率持续下降，越来越多的企业正将目光投向灵活办公空间，而与文旅结合的灵活办公场景更是方兴未艾。 

公开信息显示，近年来，办公空间布局发生了翻天覆地的变化，越来越多的公司正在采用“一个总部（Hub）+多个辐射分部（Spoke）”的新式办公布局，将员工从总公司单一的物理空间分散出来，根据业务需求就近布局。 

仲量联行研究表明，30%的商用地产将在2030年成为灵活办公空间。传统办公场景入住率持续下降，灵活办公、共享办公需求日渐增长，二者仿佛处于跷跷板的两端。 

IWG集团调查研究也证明，疫情以来，在富时250指数企业中尝试使用混合办公模式的数量，是延用疫情前相同办公模式企业数量的三倍。通过采用混合办公模式，企业不仅可以通过减少办公设施来节约成本，还能通过改变办公地点来精简财务流程。 

但今时今日，酒店与文旅行业日渐升温，此时再进行“酒改办”是否仍有必要？ 

天作之合？

近年来，酒店业越发注重空间资源整合，利用现有设施进行多元化经营，将闲置空间打造为灵活办公空间的共赢模式便是其一。 

酒店灵活办公空间可以通过创造工作、社交、休闲相融合的新体验，为宾客提供办公环境。 

2021年，灵活办公风口兴起，IWG集团中国区总裁胡懋于公开场合提到，人们对工作生活既要求相互平衡，又时而相互融入的倾向，再加之许多公司加快从集中式办公布局到分布式布局的转变，这正是将灵活办公解决方案带给中国酒店运营商，催生混合业态酒店发展的绝好时机。 

在他的介绍中，IWG集团灵活办公与酒店合作模式主要有两种。 

“对于现有酒店来说，可将入住率不高的空置客房整层改为灵活办公空间，不仅可以提高酒店的整体入住率，更能使酒店收入来源更加多样化，提升资产回报率；对于新建酒店来说，可以在设计之初就将灵活办公空间融入酒店的设计与建筑，多样化定制，更契合商旅人士的需求，帮助酒店差异化经营，在激烈的竞争环境中脱颖而出。” 

此次双方的合作，预计将于3年内完成50个混合办公空间项目，契合市场需求呈现创新的酒店灵活办公空间。 

那么，事件中另一主人公万达酒店的经营情况究竟如何？ 

2022年，万达酒店实现收益为8.17亿港元，同比减少6.51%；毛利率42%；公司股东应占期内盈利为1.93亿港元，同比减少17.09%。酒店营运及管理服务收入减少5.1%至约5.36亿港元；酒店设计及建设管理服务收入1.82亿港元；投资物业租赁收入9819.1万港元。 

规模方面，万达酒店管理的酒店网络由截至2021年12月31日的89家酒店，23268间客房，扩张至截至2022年末的122家酒店，28656间客房。 

截至2022年12月31日，万达酒店另有232家已签约管理正在开发中尚未开业的酒店，并计划持续扩张酒店网络，于2023年新增30-35家酒店。 

但在入住率方面，表现不算很理想。以所有酒店计，入住率较上一年度降低至43.5%，全服务酒店品牌、有限服务酒店品牌的入住率也均不同程度下降。 

数据来源：企业财报 

5月31日，万达酒店发展有限公司发布2023年第一季度未经审核营运数据，期内管理的六家新酒店开始营业，共有1597间客房。于2023年3月31日，万达酒店管理在营酒店网络达128家酒店及30253间客房。 

第一季度，所有酒店入住率50.6%，同比提升13%；全服务酒店品牌入住率50.3%，同比提升13.7%；有限服务酒店品牌入住率53.1%，同比提升6.2%。 

期内，所有酒店平均可出租客房收入260元，同比提升46.07%；全服务酒店品牌平均可出租客房收入277元，同比提升49.73%；有限服务酒店品牌平均可出租客房收入151元，同比提升32.46%。 

显而易见的是，提升入住率仍是当务之急。距离“市场”完全恢复，可能仍需等待一段时间，“酒改办”显然能够加速这一过程。而且，相较于酒店宾客，来自办公需求的收益或许更加长期且稳定。 

针对此次合作，IWG集团中国区总裁胡懋表示：“IWG集团与万达酒店及度假村的天作之合，将进一步提升我们作为领先灵活办公空间运营商在华的设施布局。近期一项研究表明，将酒店闲置空间升级为灵活办公空间，可为酒店增加约20%的收入，我们卓越的设计建筑可将大堂、会议空间、酒店房间改造成专业的混合办公空间。” 

业态互换，以“灵活性”取胜于市场。此次万达与IWG的合作，“商改办”成效有待市场后续反馈。 

本文来自微信公众号“观点”（ID:guandianweixin），作者：观点新媒体。