上海的普通住宅好像越来越少了
我想对于每位想要在上海购房的人来说，有两个关键点一定非常重要 。
一是首付，二是税费 。
那么各位知道么，其实在上海一直有一类房源，不仅能做到更少比例的首付，还可以适当减少税费，那就是：上海的普通住宅。
我们先来看看什么是普通住宅 （以下简称普宅） 。
根据2014年上海市出台的普宅标准，需要同时满足以下三个条件 ：
除了房屋类型和低于140平的面积要求外，最重要的还是第三点，不同环线间需要满足的实际成交价格 。
就好比 内环线以内的普宅，就必须满足总 成交价 不高于450万/套的要求 。
那么这些限定条件下的普宅，具体能享受什么优惠呢 ？
我们以内环内一套总价450万的普宅，以及一套500万的非普宅为例 ：第一，针对购买二套住房的首付 。
普宅首付只需50%，相比非普宅70%的比例，单就首付就可能相差近 100万。
第二，还有税费 。
这里我们只粗略计算增值税及个人所得税的部分，加上 如今市面上大多都是符合满五唯一的普宅，那么在这种情况下 。
对于450万的普宅来说，没有税费 。
对于500万的非普宅来说，如果假设原业主房子的买进时间比较早，打个比方原始价在100万，那么计算下来的差额增值税。
普宅和非普宅之间，税费差距可以达到 20万。
所以你看，对于大部分购房者来说，这就是普宅最大的吸引力，不仅能降二套首付，还能减免税费 。
那么，这样的普宅在上海多么，具体的市场成交又是怎样的呢 ？
01
上海全市的普宅供应量，不足两成。
首先，让我们来看下新房市场 。
我大致翻看了下今年前六批次的数据，符合普宅标准的新房几乎没有 。
仅有位于青浦的翠湖苑、奉贤的奉发贤荟悦邸两个项目的最小面积段，可以基本满足普宅的要求 。
因此，我们主要来分析满足普宅标准的二手供应 。
数据 整理自： 兔博士
从最近1年上海各环线的普宅挂牌情况，我们可以得到两点信息 。
第一，如今上海市场上，可供选择的普宅市场供应量，不多 。
整个上海的普宅加起来，挂牌量只占到 19%。
第二，如果你仔细观察各环线内普宅占该环线内总挂牌数的比例，就会发现 。
越往外的环线，该区域内的普宅占比就越低。
除占比最高的内环内，达到了27%以外，外环线以外的普宅占比仅有15% 。
接着我们把视线聚焦到各个板块，又是哪些地方的普宅挂牌量可以稍微更多些呢 ？
我整理了下各环线内普宅挂牌最多的板块。
占比最多的鞍山，也就在11%左右 。
并且普宅挂牌多的地方，往往也就是上海早期重点开发的板块 。
一种是以工人新村为主的区域，比如鞍山、中原。
就拿位于上海杨浦的鞍山新村来说 。
这里是上海最早的工人新村之一，据说规模最大的时候，居住人口曾达到100万 。
这些早期开发的工人新村，自然也更容易满足140平以下，总价段在450万以下的内环内普宅开发标准 。
除此之外，还让我有点意外的，是内环线外普宅挂牌排名第一的宝山淞宝。
要知道淞宝可是宝山区政府的所在地，妥妥的发展中心 。
或许也是因为早期宝山的开发定位，就是将淞宝作为宝钢职工的配套区的存在，导致了淞宝也是以低总价的老破小公房为主 。
所以我们看到，无论是内环还是外环， 上海 当下供应的 普宅数量其实是比较稀缺的 。
即使有，更多的也是集中在这 些以工人新村为主的 城市开发1.0板块， 在板块定位上就很难是现在的城市重点核心区域 。
那么供应不足两成的情况下，普宅的真实成交呢 ？
02
上海成交的普宅里，占比不到30%。
怎么样，听起来这个数字是不是并不算少 。
但是各位要知道的是，文章开头其实我们提到过 。
一套同样内环内的房子，450万的普宅和500万的非普宅之间，税费差价至少可以有20万。
而为了可以减少税费，促进成交， 会出现做低的情况 。
就好比文章开头我们提到的案例 。
内环内一套总价450万的普宅，以及一套总价500万的非普宅， 不仅二套首付的差距可以有100万，税费还能有20万的区别 。
因此 在真实的市场上，我们其实会发现有这样将非普宅做低成普宅的情况 。
尤其是在内环内，相比外环外低于230万/套的普宅标准，内环内450万/套的限制，总价更高，做低后能减免的税费也就更多 。
加上中介小哥告诉我如今内环内的总成交价本就是在下滑，有大概10%-15%的空间。
也让很多房东选择适当降低自己的房价。
但是在这样的前提下，我们再来看上海普宅的成交数据 。
近1年内，所有普宅成交占全市总成交的29%。
并且三条环线普宅的成交，也都能占到该环线总成交的近30%。
这样的数据确实看起来不算低 。
但也正是因为有了市场做低的前提，我们可以推断出 真实的普宅成交量占比 。
是要小于29%的。
此外，当我询问中介小哥这些普宅的置换周期时，小哥告诉我10位业主里面70%左右都会在满五年之后，开始着手置换 。
这也意味着，即使想要置换普宅的需求较为旺盛 。
而无论是从挂牌这样的供应层面来看，还是具体的成交数据，普宅所占的市场份额，也只是很小的一部分 。
好，到这里我们聊完了宏观层面的数据维度，下面我们再来看看 真实的普宅产品，到底都长啥样 ？
03
也是没想到，我们的普宅还有这几个特征。
我拉了一下近1年内上海已经成交的普宅产品数据 。
可以看到最明显的特征就是 ：
绝对的小+绝对的老
所有环线间成交的房源里，平均房龄都在20年以上，而户型面积也仅仅保持在50平左右。
相比普宅低于140平的标准，低了足足90多平 。
再给大家看一个比较夸张的案例，位于长宁中山公园的华秀小区 。
图片来源：链家
不仅从外立面看，就是纯粹老破小的样子 。
而内里的户型。
还有这样仅仅只有27平左右的超小套一， 也就能紧巴巴的塞下一张床和少的可怜的活动区 。
而除了又老又破以外，这些普宅还是 绝对的远。
在外环线以外，即使是近1年内普宅挂牌最多的板块，淞宝、嘉定老城、南桥、月浦、临港新城 。
基本都已经是快到上海的边界区域了 。
绝对的老、绝对的小、还有绝对的远。
对于那些真正想要购买普宅的人来说，本就供应量不多的普宅，连住宅的质量也相对不太能保证。
04
而这也是我们今天要分析普宅的原因。
其实关于上海市普通住宅认定标准，最先是在2012年制定的， 后来仅在2014年做过一次动态调整 。
至今已经有长达9年时间未做改变 。
而9年之后，上海市场却已经发生了较大的变化 。
第一，是如今上海的二手成交仍在下滑 。
从今年3月开始到6月，上海的二手成交已经连续下滑了4个月，降幅高达47% 。
第二，是来自购房群体的改变 。
不同于9年前上海的用户还是以刚需为主，现在市场上更多需要满足的其实是 改善需求。
我挑选了上海各区域的一些重点板块，一一咨询了该板块的中介小哥 。
数据 整理自：链家中介
可以看到除崇明、松江九亭、奉贤金汇这样比较偏刚需的板块外，上海大部分板块都是以置换客户为主 。
所以，在这样的市场 基本面下， 能实现 更低二套首付 且更少 税费的 普宅， 才是更能刺激改善需求的 产品 。
但是当下上海的普宅 都是什么 情况呢 ？
首先， 普宅的市场供应不足。
整个上海 市场 的普宅， 新房基本没有，二手供应更是不到 两成 。
另一方面，普宅产品品质堪忧。
即使普宅供应量多的地方，要么是内环内老破小，要么位于上海郊区的边界地带 。
本质上现在的普宅，并没有留给改善客户很好的选择 。
所以在我看来，要想真的促进上海二手的成交， 或许是否可以适当放宽普宅的评定标准 。
让更多价位较高，同时质量也更好的产品作为普宅，从而促进改善客户的购房需求 。
大家觉得，要不要放宽普宅标准呢？
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