黄红云，已经到了不得不拼的地步?但这些川渝房企却在崛起

黄红云，已经到了不得不拼的地步！但这些川渝房企雄起了

2019年4月3日，黄红云在一次金科的内部会议上，有一句大字报赫然显示在大屏幕上：

金科就是我的生命

彼时孙宏斌正在争夺金科控制权，但是最终黄红云最终成功击败孙宏斌的阻击，度过了金科的至暗时刻。

最近，金科又再度面临着严峻的“生死考验”：

被债权人申请重整、股价上周历史性跌破1元、面临退市风险......

视金科如己出的黄红云，也抛出了“震撼弹”：

控股股东金科投资控股，拟在6个月内，对金科股份增持不低于5000万元，不超过1亿元！

这样的增持，在今年的上市房企中，非常罕见。

一场退市保卫战已经拉开帷幕！当然更让人期待的是，这家曾经自带千亿房企光环的渝派房企，最终能否成功引入国资战投？

不过可以确定的一点是，黄红云已经到了不得不拼的地步。

01

千亿房企的没落

金科一直就不缺精彩的剧情。

5月23日，金科股份发布多个公告，涉及债务重整和股东增持。

在债务重整方面，金科收到债权人重庆端恒建筑工程有限公司发来的《告知函》。端恒建筑认为：

金科股份虽不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但作为上市公司，仍有一定的重生价值和挽救的可能，故向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行重整。

图片来源：深圳证券交易所公告

同一天，金科又发了一份股东增持公告，似乎也有意要稳定股价和预期：

公告显示，控股股东金科投资控股（集团）有限责任公司拟在6个月内，对金科股份进行增持，增持的金额在5000万元至1亿元之间，增持价格不超过1.5元。

图片来源：深圳证券交易所公告

乍一看，这两个公告，第一个偏向于负面，第二个偏向于正面，有点让人摸不着头脑，不过，在公告发布后，深交所在问询函中就对金科发出了两大“灵魂拷问”：

① 说明金科控股的履约能力，是否存在忽悠式增持？

② 是否存在通过破产重整进行逃废债、损害债权人及中小股东合法权益的情形？

5月27日，金科也回复了深交所的问询函。

针对第一个问题，金科的主要做了如下回答：

金科控股具备实施本次增持计划所需资金及履约能力，金科控股不可撤销地承诺将严格按照已披露的增持计划内容及相关法规要求实施本次增持计划，具备坚定支持公司采取积极有效措施推动债务风险化解和稳定公司健康发展的决心，不存在忽悠式增持的情形。

金科公告

针对第二个问题，金科的核心回答是：

重整是市场化、法治化化解风险的有效方式，不同于破产清算，是以挽救债务人企业、恢复公司持续盈利能力为目标的司法程序。

金科公告

所以，我们也看到金科也一直在很努力来应对各种质疑和危局。

从市场的反映看，在公告发布后，金科股价连续多天大跌，最低下探至0.77元。

然而在5月26日，金科股价出现了逆转，上涨超10%。今日（5月30日），金科股份收盘报0.92元，上涨6.98%，成交金额6.22亿元。

需要注意的是，金科收盘价已经连续五个交易日低于面值了。虽然离连续20日低于面值的退市规则尚有距离，但仍不得不防风险。

图片来源：东方财富

事实上，金科股份这次被债权人申请重整其实并不意外，毕竟公司处于极度困难期。

曾经金科也是川渝系房企的优秀代表，全年销售规模超2000亿元。

只不过，步子迈的太快，刹不住车才导致今天的局面。

这里，不得不提金科的创始人——黄红云。

1984年，他来到涪陵的一家建筑公司当学徒，做一名包工头。

黄红云在这家建筑公司待了四年，并且与第一任妻子生下了大女儿黄斯诗。

到90年代初期，黄红云通过应聘成为了涪陵江龙建筑公司董事长兼总经理，一时间小有成就。

1998年，凭借自己在建筑公司的摸爬滚打和房地产市场化改革的推进，黄红云开着一辆桑塔纳，拉着三个合伙人，在重庆的主城区租了一个办公室，成立了金科。

而三个合伙人当中，就有他当时的妻子陶虹遐。

金科开发的第一个项目当时还是一片荒地，彼时福利分房制度刚刚成为历史，大多数人对于商品房经济还没有充分的认识，当金科花园在这片荒地上拔地而起的时候，稀缺的花园洋房产品在重庆一炮而红。

随着在重庆的扎根落户，金科也进入了快速上升期。

04年首次进入中国房地产企业百强，06年在长沙、成都等地设立办事处，08年成功进入北京、四川、江苏，2011年更是借壳ST东源登陆深交所。

和其他房企一样，快速扩张之下，经营危机也慢慢地和金科扯上关系。

三道红线只是导火索，扩张速度过快才是金科暴雷的主因。

在拿地上，2020年金科一口气拿下148宗地块，花费高达892亿！

拿地金额超过当年营收，简直就是疯狂。

金科的资产负债率近几年也始终处于80%左右，处于高位区间。

融资政策的收紧也使金科2021年和2022年筹资活动产生的现金流量净额持续为负，分别为-273.0亿和-186.7亿。

种种不利因素在2022年集中爆发。

财报显示，去年金科结算面积约657万平方米，营业收入548.62亿元，均接近或直接腰斩；归母净利润亏损213.92亿，实属巨亏。

更可悲的是，金科房地产业务毛利率仅5.61%，同比减少11.08个百分点。

考虑到未来2-3年会结转2022年的销售额，估计金科的毛利率还要创下新低。

除了金科陷入困境外，诸如协信远创、领地控股、蓝光发展等，它们曾拥有过辉煌，但在如今的形式下，也都面临着破产、亏损、违约、退市等风波。

其暴雷原因也与金科一样，以前基本都是“大跃进”式的发展模式，一旦政策有所收紧，风险就立马暴露出来。

黄红云近期也宣布金科将全力协调引入国有企业战略投资，金科能否涅槃重生？能否等来它的白衣骑士？

毕竟金科是黄红云的生命，他也一定会竭尽全力来应对，黎明或许就在前方。

02

川渝房企启示录

俗话说，风险与收益是对等的。

有高歌猛进的房企，也有稳扎稳打的房企。

在这两年的调整中，龙湖在抵御行业波动方面确实值得学习一番。

1993年成立的龙湖集团已经历了30年的风风雨雨，当年由吴亚军一手创办的龙湖现如今已形成了集开发、运营、服务为一体的大型房地产集团。

2022年，吴亚军辞任了龙湖集团董事长，退居幕后。

也正是这一年，中国房地产行业迎来了大洗牌。

龙湖集团自然也受到了一定的影响，但全口径销售金额仍然达到了2032亿元，位居十强房企之列。

更重要的是龙湖销售回款率接近100%，从一定程度上保障了自有资金的良性循环。

在弱复苏的2023年，龙湖依然是市场上较为活跃的房企之一。

销售方面，1-4月实现销售金额671.6亿元，销售面积391.3万平方米；土地方面，4月拿地了8宗地，权益土地金额96.31亿元。

实际上，龙湖早在2018年就大力布局了经营性业务，这为后续穿越行业周期性调整带来了优势，也进一步提升了龙湖的护城河。

商业运营方面，以天街和星悦荟为品牌的两个主要产品线已成功入驻多个重点城市，累计开业超70座购物中心。

去年，龙湖商业整体租金收入达94.3亿元，增长约16%。其中，租金收入在1亿以上的共36个商场，北京长楹天街和重庆北城天街的租金收入更是超过5亿。

长租公寓方面，截至2022年末，龙湖冠寓已开业11.6万间，规模位居行业第二；2022年租金收入为24.4亿元，同比增长9%。

生活服务方面，龙湖智创生活2022年底在管面积超过3.2亿平方米，整体收入约137.5亿元，毛利率超过34%。

在对外扩张的同时，龙湖也保持合理的债务水平。

2022年底，龙湖集团剔除预收款的资产负债率为65%，净负债率58%，现金短债比为3.52，“三道红线”已经连续7年处于绿档，综合融资成本4.1%，实属不易。

如果说龙湖集团是采用对外扩张的策略来实现全国化的布局，那么来自四川的新希望地产则更加聚集成渝两地。

大家都知道新希望地产的母公司为新希望集团，这是一家以现代农牧与食品产业为主营业务的民营企业集团。

除了有大股东优势外，新希望地产也一直秉承稳健经营的理念。

去年，新希望地产营业收入446亿元，净利润16.74亿元。

公司剔除预收款项后的资产负债率58.17%、净负债率31.97%、现金短债比1.15，“三道红线”连续5年稳居绿档。

良好的财务境况使得新希望地产自2022年以来获得了工行、建行、邮储、交行、浦发、兴业等多家银行的授信支持。

在交付方面，去年新希望地产在全国10个城市共交付了35个项目，有超过12000套是提前交付的，客户满意度也处于行业前列。

当然，川渝地区还有很多稳健型房企，如邦泰集团、远达集团、海成集团、兴城人居等。

邦泰集团由罗勇，石凌涛，王智勇，何流四位股东在2006年创立。

初期只是做销售代理，一年后更名为邦泰，此后便一直在房地产行业发展。

现阶段，邦泰仍然深耕四川省内三四线城市，如乐山、西昌、内江、遂宁、宜宾等地。

今年以来，邦泰在成都、重庆、遂宁、西昌等西南城市拿地，凸显出企业继续看好川渝市场的信心。

再来看看另一家川系房企远达集团。

官网显示，远达集团总部位于四川自贡，成立于1994年，现已形成地产开发、食品生产、物业管理、投资服务、文体产业于一体的大型企业集团。

集团地产开发业务已经涵盖四川、云南、重庆等省市，累计开发（管理）面积超过3000万平方米。

在今年5月19日的成都土拍上，远达以总价42亿元拿下高新大源西板块约141亩地块。

成都兴城人居地产投资集团股份有限公司成立于2004年，目前业务涵盖城市开发、城市运营、数字地产、民生服务四大板块。

2022年，兴城人居的销售达到122.62亿元，位列克而瑞2022年四川省房企销售榜单的前十。

今年2月，兴城人居地产30亿元中票获中国银行间交易商协会注册。

海成集团创建于1992年，是以地产开发，生活服务，商业运营为核心的房地产企业。 2020年，海成集团总部由万州迁至重庆主城区。

30多年来，集团已进入全国14个城市，开发了60多个项目。

2022年，海成集团实现销售额约83.4亿元；拿地金额超9亿元，体量近30万方。

从这几家房企看出，稳健经营并非一朝一夕就以可以修炼成功。

很多时候是靠积累，而不是等到行业发生变化、政策收紧、客户需求转变后才意识到稳健经营的重要性。

03

川渝市场仍具潜力

聊完了企业，我们再来聊聊川渝房地产市场。

作为中国西部最为发达的地区之一，四川省和重庆市历来也是房企竞争的主战场。

克而瑞数据显示，2022年重庆市房地产市场成交量为（新房+二手房）1571万方，其规模超过了杭州、广州、南京的市场容量。

而四川省会成都市2022年房地产市场成交量（新房+二手房）2773万方，位居全国第一；且今年1-4月成交量也高达1286万方，远超第二名天津。

成交的火热也传导至土拍市场。

今年5月，成都举行了中心城区首轮涉宅用地土拍。

本次土拍中，15宗地摇号抽签成交，14宗地底价成交，5宗地溢价成交，仅1宗地流拍。

相较于成都土拍的热情，重庆在今年仅推出3宗地，但均未流拍。

其中，安溪中科置业以3.81亿元拿下观音桥地块，溢价率15%；而海成以2.52亿元拿下空港新城地块后，又以4.2亿元竞得渝北区人和组团N分区地块。

所以，从市场容量和土拍情况看，川渝地区仍然具有较强的热度，很多房企也在川渝市场打造更多的精品项目。

作为我国西部地区的经济增长极，川渝房企在行业变革的背景下，未来需要在质量、规模、口碑方面继续精心打磨，这样才能成为行业的中间力量。

本文来自微信公众号“地产人言”（ID:dichanrenyan），作者：艳姐team，36氪经授权发布。