手上多余的房子，要不要交给中介
（原标题：手上多余的房子，要不要交给自如）
对于拥有多套房产的业主来说，在处理资产的时候，可能会遇到这个问题。
手上房子好几套，但是暂时不想卖掉，想要长租出去，但又懒得打理维护。
今天想跟各位分享一个真实故事，就发生在我身边。
我的同事宇哥，在市区有一套老破小，长期作为出租房源而存在。
而这几年，宇哥综合各种因素考虑后，选择把房子交给自如。
今天分享这个案例，或许可以为大家揭开一些真实面纱。
当你手上有多套房，到底是自己租出去比较划算，还是委托给长租机构比较省心。
这背后又有哪些“你不知道的事”呢？
如果你也好奇这个答案的话，那么，就接着往下看吧！
01
“选择这种长租方式，我其实并不亏的”。
把房子委托给长租机构，很多人最关心的是，如何保证收益。
诸如有空置期怎么办，装修费用谁来掏，这种直接涉及利益的问题，始终是重点。
这里先跟各位交代下故事背景，宇哥是上海人，手里有一套市区老破小。
这套房子是位于普陀区中环边上的老房子，房龄也有20多年了，70多平两房户型。
对于这套房产，宇哥一直是对外出租的，已经有十来年了。
其实房子所在的地段是比较好租的，距离地铁就100米，周边配套也比较成熟。
之前都是直租，但是由于租客换房太频繁，包括很多日常琐碎的事情要处理。
为了省心，从2018年开始一直到现在都是委托给长租机构自如。
其实不管是直租还是委托给长租机构，我们最关心的一个问题是，作为房东，到底赚了没有，中间长租机构获得了多少差价。
我找到了这个小区，自如挂出的价格是5890元/月，但是自如给到宇哥是4600元/月。
中间的差价大概有1300元/月。
首先从价格来看，宇哥那时候自己出租也就在3800-4200元/月，因为房子老旧租金也不是很高。
交给自如之后，签了五年租约合同，每年会按照涨3%进行一次调价。
第一年4600元/月，第二年4738元/月...到了第五年5177元/月，随着租房市场的调整，租金价格可能也会波动。
宇哥每个月都会拿到这一笔固定收益，收入不一定比市场上的高，但是要知道还要考虑房子空置的问题。
对于自如来说，在房屋空置时，没有租客租房也就等于没有收入。
其实宇哥这边是没有什么影响的，他说，“那套房子曾经空置过六个月，但我每个月还是会收到房租”。
假设自己出租的话，一旦房子空置就没有任何收益，这6个月空置的损失要达到：4200*6=25200元。
换句话来说，房子交给自如后风险更低了，空置有保底。
不仅是这一次，包括在合同期内的五年，无论什么情况，不管有没有人租，宇哥每个月都能保证收到一笔转账。
在租金差不多的时候，把房子交给自如出租的好处就在于，空置风险降低，有保底收益
据宇哥说，身边的朋友也有不少选择把房子包租出去。
但去年特殊情况下，一些小公司面临倒闭，出现房东拿不到钱的情况。
令宇哥比较庆幸的是，当初评估了几家品牌，最后选择了自如，即便是在房子空置的时候，还能够正常收到房租。
看到这里可能会有人说，为什么交给长租机构后，房租价格涨了这么多？
自如的优势就在于它的装修和服务，不仅经过一番装修会比市面上其他老房子要更舒适一些。
如果以合租的方式出租之后，主卧可以租到3300元/月，次卧能租到2400元/月，两个房间的价格加起来，整套差不多也要5700元/月。
其实，涨价背后有时候还涉及到房子的改造，有时候也会做成N+1模式，将两居室中间拆成三套。
单独对外出租后，整套房子的租金抬高一些也是合理的。
再回到那个问题，宇哥到底赚了没。
如果宇哥自己重新装修一下这套房子，应该也可以租到5000元/月左右。
而长期来看，后面伴随着自如的整体维护和运营，未来在市场上，房子的竞争力还是比较高。
即便自己拿到的月租金只有4600元/月，宇哥但是最后核算了一下成本，自己其实不亏的。
02
因为房子装修也要花一笔不小的费用。
宇哥之前算过一笔账，如果自己装修一套70多平的房子，差不多也要花掉三万装修费
房子出租五年，这笔钱分摊到每个月的房租上面就是500元，如果交给自如装修费就省下了。
相当于自如其实给到了4600元+500元=5100元，这个价格其实跟自己出租没有什么差别。
对于这种老房子，装修都比较老旧了，环境可能没有那么干净整洁，如果想要租高一点价格，就得重新装修一下。
我去看了下宇哥那套房子，自如装修之后，确实是焕然一新了。
从这个装修风格应该能看出，很自如风，整体给人的感觉简约且干净。
虽然只是简装了一下，与之前老旧的装修相比要好太多了。
宇哥告诉我说，整套房子里的硬装、软装都是重新装修后的。
所有的墙面刷了一遍，包括卫生间、厨房里面的瓷砖，房间内的地板都统一换过，一些走线基本上也是排在外面，感觉更整洁。
还有软装部分，大到一个床、衣柜，小到一张桌子都是配置好的，保持统一的风格和审美。
以前的旧空调、洗衣机、热水器也全部换新。
一般装修时间差不多20多天，除了这段时间是没有房租收益。
之后从开始出租起，不管有没有租客入住，每个月都能够拿到自如签订的4600元。
对于租客来说，相对于个人房源比较糟糕的环境，重新装修之后，居住体验也提升了不少。
尤其是对于年轻人来说，他们的租房品质也可以改善。
这笔装修费都是自如出，由专门的装修队以及设计团队负责。
对于宇哥来说，装修不需要自己花钱，每个月又可以保证有一笔稳定的收入，也是比较好的一个选择。
03
除了租金，还有更多你想象不到的软性服务。
按照这套房子原来的地段，交通方便也很好租，宇哥之所以选择委托出去，只不过是为了之后不用自己操心。
大概是在2018年的时候，为了图省心，宇哥想要把房子包租出去，当时定了两个方向。
一个是自如，另一个是蛋壳，两家公司都属于同一个模式的长租机构。
之所以最终选择自如，其实是为了背后的软性服务。
后期租房涉及到的所有房客问题，都有自如第三方对接，不会找到房东。
每一套房子都会匹配自如管家，保证后期服务。
对于租客日常遇到的问题，门锁坏了、灯不亮了又或者其他问题，都有自如的师傅上门进行维修，完全不用房东操心。
甚至家具家电有损坏，自如管家也会找人修好 。
像宇哥这样的房东来说，把房子交给专业的长租机构比较放心，自己也有更多的精力和时间去享受生活 。
另外，在跟宇哥聊天过程中，我们也发现了一些个人出租房子的问题。
一个是，租客换租率高。
他说，租房之前基本上都是上一个租客走了，紧接着就要找下一个租客，有的是到期了不续租了，有的是提前退租，总之换租客很频繁。
自己可能就要在网上挂房源找房客，要么就是找中介，而且每一次出租，差不多都要收35%-50%的服务费。
如果没有及时找到合适的租客，这中间也会出现房子空置的情况，空置一个月等于少租一个月的钱。
还有一个就是麻烦，自己租的时候琐碎的事情比较多。
宇哥做了十几年的房东了，在这方面深有体会。
他说，一般老房子本身就存在很多的问题，像是浴室下水道经常会堵住，或者有时候家里的洗衣机、冰箱这种旧家电也需要修理。
当租客碰到这些问题，就需要自己经常过去帮忙解决，出租期间这些零零散散的琐事还是挺麻烦的。
对于那些选择把多余的房子出租的人来说，选择一个靠谱的比较专业的长租机构，也不失为一个好的方式。
04
最后我也问了宇哥，为什么没有选择卖掉，或者自己出租。
在他的计划里，房子作为资产占有比变现更有价值，如果没有特别情况，自己不会选择卖掉。
所以这套房在他的资产里，已经计划好是长期出租的定位，不仅 能够保证一定的收入，未来还能增值。
因此，他会选择交给长租机构，还是因为想要省心省事，同时还有保障。
从价格上来说，委托给长租机构和自己出租比起来相差不多。
但是从稳定性来说，自如绝对是性价比很高的一个选择。
这套房子今年年底马上也要到期了，宇哥表示还会考虑和自如，续租五年。
总的来说，从宇哥身上，我们看到把房子交给自如，这种处理多余房产的方式，不失为一个好的选择，大家觉得呢？
如果是你，你会考虑把自己的房子，长期委托给长租机构管理吗？
以上为正文，来自微笑向暖
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
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