中铁建加仓上海土储 推盘迅速却难出爆款

2023年上海首批土拍，中铁建连夺两子成大赢家之一，不仅拿下“老家”奉贤西渡地块，又与万科联合斩获最贵的闵行梅陇地块进军新发展区域。

深耕上海符合中铁建近年来加码长三角的战略方向，但在房企激烈拼杀的上海，中铁建的项目大多销售表现平淡，仍待“王牌”的出现。

夺最贵地块进军闵行

首批土拍第三日，中铁建击败华润、保利发展、奉发等6家竞买人，以23.472亿元竞得奉贤区西渡街道D-01-11区域地块，溢价率9.7%，成交楼板价19740元/平。

第四日，中铁建又联合万科以75.486亿元竞得闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，溢价率9%，成交楼板价46402元/平，该地为本批总价最贵地块。

中铁建拿下两地预估掷金61.2亿，让其成为仅次于万科的拿地大户。据了解，中铁建共参与了11幅地块的竞拍，几乎都是与越秀、万科联合参拍。有业内观点认为，房企的这种抱团拿地策略有资金压力、防范风险等多方面的考量。

而在2022年，中铁建曾单枪匹马在一场土拍中豪掷70亿拿下了3幅地。虽不比当时，中铁建此番落子也得以继续扩张版图至闵行区。

中铁建在上海攻城略地的路线缘起自宝山，2017年开始在奉贤西渡扎根，打造出中国铁建印象花语墅这一体量约2000套的项目。此后无大手笔，直至集中供地时期又开始新一轮布局。

本次拿到的奉贤西渡地块位于印象花语墅附近，中铁建稳阵地的意图明显。同时，大体量的闵行梅陇地块又将支撑中铁建在新区域的发展，提升其市场占有率。

这幅闵行梅陇地块条件较佳，目前周边没有在售待售新房，出现供应缺口，且距离虹梅南路地铁站仅约500米，交通、商业、办公等资源丰富。

推盘迅速却难出爆款

自集中供地拿地后，中铁建与许多房企一样在上海开启快速开发、迅速推盘模式。2022年入市花语江南、星樾云涧、花语天境、星樾云栖四个项目，推盘5次；2023年至今有花语天境、星樾云涧、星樾云栖三个项目入市，已连续开盘4次。

但细观各项目销售表现，在上海楼市热度不减的态势下，中铁建的多数项目认筹率不算高。

例如，2022年主推的花语江南，一批推出546套房，最终554组认筹人数，认筹率刚过100%，二批推出335套房，认筹率91%。星樾云涧一批次523套房，认筹率未及50%；花语天境一批次442套房，认筹率约76%，刚刚推出的三批次173套房，认筹率约59%。

有业内人士认为，多个项目销售表现平淡可能是众多因素造成。以花语天境为例，其所在的泗泾属于松江热门板块，但花语天境表现一般或是因售价较高和周边短板较多导致。项目距离泗泾地铁站约2.1公里，配套也较弱。此外，精装洋房均价约4.9万/平，毛坯均价约4.7万/平，联排均价约6.2万/平，对比同区位的同济晶萃，产品售价均较高。

有些则可能受推盘方式影响，如松江中山街道的星樾云涧一次便推出500多套房，郊区客群一时难以消化也属正常现象。今年，中铁建将与万科共同开发项目，两者将带来怎样的产品？值得市场期待。

加大长三角投拓力度

中铁建在上海积极拿地，也是其持续加码长三角的缩影。

中铁建在其最新年报中提及，公司主要围绕长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游、粤闽浙沿海等城市群进行拓展与深耕。

近三年的年报显示，中铁建在长三角区域持有待开发土地的面积从2020年的129.23万平方米上升至2022年的143.75万平方米。同时，中铁建在长三角区域的房地产开发投资额从2020年的185.26亿上升至2022年的285.47亿，占比也从27.5%上升至34.8%，目前居各区域之首。

2022年中铁建在长三角区域的销售额占比为42%，约544.66亿，这一数字在2020年则是368.81亿。从项目看，在今年集团销售前十的项目中，长三角区域占据三席，其中上海花语江南、上海花语天境均有上榜。

中铁建曾明确表明，公司将积极融入长三角一体化发展等一系列国家重大战略。作为中国最具活力的经济带之一，长三角已成为多数房企布局的选择，上海历来也是兵家必争之地。中铁建近几年加强在上海的投资力度、开拓销售业绩，显其深耕决心之强。

2023年的投拓战已经打响，中铁建在上海的深耕之路也将继续铺就。

来源：乐居财经