延宕6年“全面”实现，不动产统一登记最大难点竟然是…

延宕6年，我国全面实现了不动产统一登记。

昨天（4月25日）傍晚，新华社突发消息指出，经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

时隔24小时，这一消息依然霸守多个热榜，老百姓对此的评论多类似于“难道以前没有统一登记？”，或房东是否会加快抛售房屋，是否会开征房地产税，房价是否会下降等。‍‍‍‍‍‍

事实上，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提和基础，也是落实《中华人民共和国物权法》“物权法定、公示公信”原则的唯一途径。

据《每日经济新闻》此前报道，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，开展不动产统一登记，首要的意义就在于落实《物权法》，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。

“开展不动产统一登记，可以为现代国家公共财政提供基础，为我国未来税制改革奠定基础。有利于整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平。”

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登记了什么？统一了什么？

根据易居研究院的报告，10年来全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。这其中很大一部分涉及到农村土地承包经营权、宅基地、城市老旧小区和老公房、迟迟无法办证的商品住房等。

不动产统一登记，登记了什么？又统一了什么？

不动产统一登记，涉及“硬内容”和“软内容”的登记。其中，硬内容是指可以测绘或直接统计到的内容，包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。这些均属于看得见、摸得着的内容，是不动产统一登记的部分内容。 而软内容是指权利，包括权利人名字（如户主名字、企业名字等）、权利类型（如土地使用权、房屋所有权等）、权利性质（如出让、商品房等）、使用期限（如土地使用权截止年限等）、权利其他状况（如房屋结构、楼层、竣工时间等）。

当然和居民家庭或普通老百姓关系较大的，主要指土地使用权和房屋所有权。另外从这两年各地不动产登记中心的推进情况看，部分地方增加了居住权、继承权等新内容。

这里所指的“统一”，包括四层含义。第一是统一的登记机构，即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，各城市成立统一的不动产登记部门。第二是统一的登记簿册，即红色的不动产权证书。第三是统一的登记依据，包括物权法、不动产登记暂行条例等法规。第四是统一的信息平台，即各城市不动产登记中心和信息平台。

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延宕6年才实现

但事实上，按照原国土资源部的规划，2017年我国就要全面实施不动产统一登记制度。而此次自然资源部消息说明，“全面”的工作目标延宕了6年时间才实现。换句话说，这项工作推进节奏比预期的慢很多，也充分说明全面的不动产统一登记工作之不易。

根据报告，产权瑕疵（30%）、房企违约（22%）、房产违法（18%）、工作体量（15%）、登记效率（10%）和确权质量（5%）是干扰这项工作的六大因素。其中的产权瑕疵，包括房改房下没有补缴土地出让金、土地没有做过分摊登记、房产信息复杂或遗漏、房产登记内容错误或手续不全、产权登记有争议等；房企违约，包括开发商没有缴纳初始登记费、项目停工烂尾或破产、项目销售出现一房多卖、项目开发主体不明确、房产没有解除抵押等。

易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从房地产角度看，此次不动产统一登记带来了三个重要影响。

第一，部分有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签，具备不动产权利证书后，其后续交易将更加顺畅。对于大城市来说，相关房产交易受益更强，包括这两年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作，都将因这项工作而提速。

第二，潜在的房屋交易规模要增加，或者说增加了二手房挂牌量和交易规模，存量房市场也将形成规范、有序、高效的交易模式。

第三，有助于购房政策更加合理规范。具备跨城市、跨部门的住房登记信息，自然可以增加对房地产政策的精准度，也有助于促进房地产市场平稳健康发展。

此次自然资源部宣布全国全面实现不动产统一登记，也引起了一些焦虑或讨论。这些问题主要集中在三个领域，包括房东是否会加快抛售房屋、是否会开征房地产税、房价是否会下降。

抛售潮是否会来临？ 

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短期内并不会出现。此次全国全面实现不动产统一登记的消息发布，是全国自然资源和不动产确权登记工作会议的情况汇报，不能理解为针对房地产业。所以购房者或房东无需多虑，也无抛售一说。

房地产税是否开征？ 

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全面建立不动产统一登记制度，利好房产信息掌握和使用，将利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在 2023 年没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。

房价会不会下降？ 

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短期看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升。中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求继续释放，房价总体平稳向好。长期看，要视房地产税推进情况、租赁住房市场发展情况等。

每经房产整合自每经网app、易居研究院、新华社、中新经纬等‍‍‍‍‍‍

本文来自微信公众号“每经房产”（ID:Real-estate-Circle），作者：每经房产，36氪经授权发布。

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