秦虹：房地产供给端要解决债重、供减、地价高三大问题

「当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。中长期来看，“十四五”及以后，中国房地产市场需求端将处于“总量高位、增速低位”的现实。」

在9月15日召开的“2022中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十九届中国房地产品牌发展高峰论坛”上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹称。

秦虹认为现在正在经历房地产市场比较艰难的时期。从当前的房地产市场需求端来看，房地产市场仍在底部运行。商品房销售去年6月达到了历史最高位，7月份市场增速开始下行，秦虹认为今年4-5月基本上到市场的底部。

目前需求端的政策已经有全面和明显的调整。根据中指院的研究，今年以来全国“因城施策”的频次达到了300多次，多项“因城施策”政策的推出均是在放松需求端的政策，已经涉及需求端的各个方面。

展望未来，按照目前的住房现状以及未来发展的预期，估计“十四五”商品住房潜在需求年均中枢应该有12亿平方米左右。「年均12亿平方米左右的商品住房潜在需求总量仍是高位，潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的优化。」

供给端现在面临三大主要问题：债重、供减和地价高。当前的房地产企业仍然债务负担比较重，今年7月、10月，包括明年1月、3月、4月都是房地产企业还债的高峰，今年上半年很多房地产企业有的没有能够及时还债，出现了违约，还有更多的债务实现了展期。今年四季度以及2023年开发企业依然有不小的还债压力，

第二个是“供减”。目前供给实际上是在萎缩。从去年下半年到今年整个房地产的供给、土地的购置和新开工面积都是大幅度负增长，特别是新开工面积已经连续3年负增长。今年土地购置面积负增长，也意味着明年新开工面积也不会高，这样会导致一些城市的供求关系可能发生变化。

第三个问题是地价偏高。尽管今年土地的供应面积、购置面积明显下降，但是楼面地价却变化不明显，土地的价格存在偏高的情况。

谈及如何解决供给端债重、供减和地价高的问题，秦虹建议，首先要加大政策支持力度。其次，在控制房地产企业负债率的同时，应该增加房地产企业的股权融资的渠道，恢复资本市场房地产企业的融资功能和再融资功能。此外，盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产以及试点探索预售资金监管的优化和商品预售制度的改革等。