如约交付超25万套碧桂园重塑消费者信心

未来可栖·2022年08月25日 14:16

如何能通过协同效应带动产业链上下游，重塑庞大的房地产行业？一种可能的答案是：让头部企业尽可能转起来。

16日，有市场消息称，监管部门指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、新城控股等6家示范民营房企。简单来说，这类中期票据的发布后，如有房企未能按约偿还债务，其本期发行票据将全额由中债公司偿还。目前，已有两家房企对36氪确认，正在就该消息与监管层进行沟通。其中就包括碧桂园。

今年以来，监管层针对优质房企的融资渠道一再拓宽，各地政府针对保交楼的政策也频频出台。诸多信号背后，“保交楼”保的是消费者权益，也是与诸多房企身处同一条产业链上下游的千万中小企业。

产业链一荣俱荣、一损俱损，如何能通过协同效应带动产业链上下游，重塑庞大的房地产行业？一种可能的答案是：让优质企业尽可能转起来。

01 现金流为基础保证项目运转

房地产行业对现金流的依赖较强，这是行业最显著的特点之一，也是每个房企头顶的“紧箍咒”。只有保证充足现金流，大到企业，小到每个具体的项目楼盘才能够持续运转。从这个维度上讲，保交付最基础的条件是保证充足现金流入项目端。

8月18日，碧桂园在投资者会上透露，目前，碧桂园正在交易商协会和中债信用增信公司的支持下，推进中票的发行。

作为最早开始主动降负债的头部房企，除正在协商中的中债公司担保票据外，碧桂园曾在2022年5月份被监管层选为示范房企，由中国证券金融股份有限公司为其提供信用保护工具，发行5亿元债券。由于信誉较好，碧桂园还在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币。

据公司方面统计，去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿，仍旧能够进行全品种融资。碧桂园也是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房企之一。碧桂园方面表示，2022年下半年，公司在境外已无到期美元债;境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。

目前，楼市仍处在下行周期，时间之长超出大部分市场主体及分析人士的预期。碧桂园在投资者会议中承认，行业艰难，公司虽然已经有预料，但也无法独善其身。在这样的客观环境下，碧桂园集团总裁莫斌提出：“所有工作都要围绕当期现金流增量来做，凡是不能带来现金流增量的，三思而后行，慎之又慎。”

上半年，碧桂园实现权益销售1850亿元，权益回款现金回款约为1703亿。值得注意的是，其权益回款率92%，已连续7年回款率保持90%以上的区间。公司方面表示，其未来将继续通过销售回款、可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。通过经营性现金流，偿还高成本短周期的融资，进一步优化负债结构。

02 精细化管理为策略实现区域调整

房地产行业进入“黑铁时代”，房企要向精细化管理要利润，这已经成为头部房企乃至全行业的共识。碧桂园也在通过资金端、集团层面、对施工过程的精细化管理，维持企业良性运转。以确保楼盘交付为基础，尝试以其体量带动产业链上、下游的中小型参与者，进一步唤起行业生命力。2022年上半年，碧桂园在214个城市，累计1070个批次超25万套房屋已如约交付。

碧桂园惠州南站新城

此前，莫斌在2022年3月举办的业绩发布会上介绍，在支出端，碧桂园目前已经对常规费用进行归零管控，除刚性费用外，其余费用进行零基预算；收入端，公司正不断提升在手资源的周转效率，盘活大宗资产。同时，针对项目形成完善的价格监控体系及纠偏机制，制定合理的目标及完善的闭环管理机制。

事实上，从2018年开始，碧桂园已经提出了“全竞提升战略”，目前，其正在利用精细化管控实现供销回支投的闭环管理，同时做好所有区域资产的投融管退管理，出清相对较差的资产。电话会议中，碧桂园承认，公司在2022年退出了一些区域，从106个区域调整到63个区域，其中更多的资产和区域集中在五大都市圈和确定性高的、封闭性市场。“这是我们吸取教训、反思之后的战略调整。”碧桂园方面表示。

2020年末，为保证工程交付的时间和质量，全面提升产品力，碧桂园曾提出为期一年的“强基行动”，但在实际操作中，这一行动被保留至今。

莫斌认为，“强基行动”的关键人是区域总裁，因此他要求区域总裁上工地，听取项目总和合作伙伴的意见，帮助项目解决实际问题。