“河北王”荣万家，不想做服务

受母公司流动性影响，差点被卖掉的荣万家，财报姗姗来迟，也终于在港交所复牌。

这家“河北王”旗下第二个上市平台，也是河北省最大的物管公司，在经历了母公司流动性危机波及、差点被卖、人事动荡、停牌等一系列波折之后，终于疲惫地回归。

但从11号复牌后的这几天，荣万家日子并不怎么好过，一下子跌掉24%。

一个冷知识：河北是沿海省份。

但几乎很多人想不起来它的地理位置，可能还会以为它在山东和山西中间。就连影视剧都很少到这里取景，上一次还是疫情前的电影先导片《啥是佩奇》，给人的印象就是土，但又没土到黄土高坡那种自带特色，跟浪漫也是毫无关系，最浪漫的大约也就剩下“距离国贸三十公里”、“京津后花园”这些了。

和地理位置上的特点相似，在北派房地产江湖里，最广为人知的仍然是京圈的几位。耿建明是南京人，1985年从部队转业到河北廊坊，十年后辞职下海，第一个项目其实是在老家南京，随后在廊坊的成功，多少也得益于“小桥流水”的江南经验。

大部分企业在发展了几十年后回头去看，发展轨迹都和创始人的成长足迹有着千丝万缕的关系。荣盛聚焦环京区域和长三角地区，跟耿建明的“北方江南人”也有千丝万缕的关系，而荣万家作为一直没能断奶的孩子，地理分布方面基本上遗传自母公司。

2020年，荣盛发展合约销售额达到1271亿元，同比增长10.18%，超越老对手华夏幸福，成为名副其实的地产“河北王”。2021初，荣万家在港交所上市，成为河北首家上市的物业公司。

01 收入增长的两架马车

荣万家2000年成立，总部在河北廊坊香河县。从去年初上市到现在，差不多经历了两次“有惊无险”。

一次是上市过程里，离招股书失效仅差2天时通过聆讯，拿到港交所门票。而后河北疫情来势凶猛，按下暂停键。荣万家线上敲锣，有1.3万人参与。

另一次就是被打包进了“待价而沽资产包”，虽然没卖成，但2021年市值跌掉了一半多。

此番重整旗鼓，从几项财务指标来看，也还算及格：

截至2021年12月31日，实现营收总额约24.85亿元，同比增长36.5%；其录得毛利约8.55亿元，同比增长59.8%；毛利率34.4%，同比增长5个百分点；净利润约4亿元，同比增长51.8%；净利润率16.1%，同比增长1.6个百分点。

在疫情和母公司不给力的背景下，还能展示出这样的数字，令人忍不住想看看这家公司是不是有点东西。

看看收入构成：从2017年到2021年，物业管理服务和非业主增值服务逐渐平分秋色，社区增值服务一直也有增长，2021年收入占比增至14.31%。

关于收入构成，行业里一般认为，622结构是一种健康的构成，同时非业主增值服务一直被认为是物企与母公司的关联交易部分。

荣万家2021年营收增长，很大程度来自于非业主增值服务占比的扩大。可见母公司纵然“垂死病中”，也能帮幼子把收入做起来。

至于增速扩大的社区增值服务部分，也似乎带着不确定性，近几年里增速忽慢忽快，增速实属薛定谔式。

荣万家的社区增值服务，只分了两个大类：生活服务和物业空间管理服务。

2021年的变化，更多来自于物业空间管理服务这部分的增长。虽然没有列出细项，但从描述中可以看出，2021年荣万家增加了一项服务——车位代理销售。

车位代理销售，在2021年似乎是成了很多物业公司做高收入的抓手。之前日新网曾报道过唐学斌做车位的事情，他在朋友圈里说“让车位成为业主家庭的核心资产”。

生活服务总收入1.82亿元，较2020年增长48%。主要收入来源是社区零售部分，据财报，荣万家的生活服务部分，是「在线商城+线下便利店+送货上门」的模式。

据称，荣万家的线下便利店里有52000多种商品。2020年末，荣万家与习酒达成战略合作，就零售端的全渠道布局、数字化营销、品牌共建等方面合作。本次财报没有披露具体卖了多少酒，但据知情人士披露，货价过亿。如果是真的，那么生活服务收入里，一大半是卖酒所得。

这几年卖酒的物企很多，碧桂园服务更早一些开始卖竹叶青，蓝光嘉宝则合作郎酒，曾举办友邻品酒节。但当时有个说法是，碧桂园服务卖的酒，有一大半进了母公司的招待局里。

车位+非业主增值服务，拉动2021年的这两架马车，似乎都是从母公司驶来。而市场更想看到的，更倾向于通过对人和空间的服务，拉动更多消费的可能性。

不知道一瓶酒，是否能撑得起社区零售局。

02 上市至今未断奶

完成资本化的一年，荣万家的市场拓展能力，依然没有很明显。

截至2021年12月31日，其来自独立第三方物业的在管面积仅有2.3%。

如今物业公司获得第三方项目的方式很多样，可以直接买，可以去竞标，也可以与地产公司成立联营公司。

荣万家没有买，上市前夕也不曾有临阵磨枪的收并购动作，上市后房地产形式急转直下，自身都难保了，更是没条件投入更多资金去买买买。

外拓的动作很保守，最主要的方式依然是招投标。

但在2020年的上市招股书里说，其已于2018年11月正式组建业务开发部以监督与独立第三方地产开发商的合作。

2021年报里也写明：已经和第三方物业开发商签署了183份框架协议和战略合作协议。

年报给出一个数字：截至2021年12月31日，在这个框架下拟定交付的项目有1.33亿平方米。比当前荣万家的总在管面积6790万平方米，还要多了差不多一倍。

收入构成被输送的多，外拓也没有发力，不管怎么看，河北王似乎都缺乏点在社区里深度运营的想法。

可能从集团的发展规划中，物业管理依然是物业开发的小弟。

但虽然上市以来多次有惊无险，企业未来还面临更加变幻莫测的市场与市场竞争，又能有多少次有幸“有惊无险”呢？