当年的鬼城鄂尔多斯，现在缓过来没有

大家听说了么？

最近静安的两栋写字楼被煤老板，鄂尔多斯承包了。

这两栋楼是苏河湾中心，原本持有的企业为华润置地和赌王之女何超琼的公司 。

位于上海静安区苏河湾板块，妥妥的市中心 。

不仅买楼，鄂尔多斯还买下地下210个停车位，物业面积4.54万平方米，交易总价26.7亿元 。

当如今民企连债务都还不上的时候，像鄂尔多斯这样的企业，一定程度上扮演了房地产行业进场抄底的角色 。

看到这里很多人可能会问号脸 ，鄂尔多斯？？？ 

那不是大表姐刘雯打工了十四年的羊毛衫品牌吗 ？

对，就是这些年我不论去到哪座商场里，一楼和LV、GUCCI店铺挨着的鄂尔多斯，居然来上海扫货拿楼了 。

而比这更为神奇的，是鄂尔多斯这个城市本身 。

从地产的角度看 。

这可能是全国发展最魔幻的城市，没有之一了 。

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如果一定要给这个魔幻城市贴上标签 。

第一个关键词绝对绕不过这两个字：有钱。

在很多人的认知里，有钱是江浙沪，有钱是广东老板 。

那么，鄂尔多斯能够有钱到什么程度 。

带给这座城市最大底气的不是只有羊绒，而它是 “扬 眉 吐 气” 样样有 。

尤其是煤矿资源 。

在这座城市70%的地表之下，都埋藏着大量煤矿 。

鄂尔多斯煤炭资源的储量高达1676亿吨，占全国的六分之一，足够开采数百年 。

除此之外还有稀土的储量达65亿吨、天然气占全国三分之一，这片广袤的土地可以用遍地是黄金，老天赏饭吃来形容了 。

经历2002-2012年煤炭黄金十年 。

2004年内蒙古的煤炭资源进度大开发阶段，使得当地政府拥有了巨大的财政收入 。

因此也带来了这座城市的跳跃式发展和财富爆发增长 。

从2004年开始，鄂尔多斯进入了一轮大征地的运动，守在这座草原城市的很多农牧民得到了巨大的拆迁补偿 。

鄂尔多斯是一个地广人稀的地方，部分地区，每户牧民的耕地加草场，动辄可以达到四五百亩，甚至上千亩，很多人因此获得上千万元的安置费 。

所以，一夜之间在鄂尔多斯，仿佛遍地都是亿万富豪 。

2011年，6月住建部与高和投资发布《中国民间资本投资调研报告》称 ，

保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，而除了亿万富翁，鄂尔多斯资产过千万的人至少有10万人 。

而当时，鄂尔多斯市区人口不过60万人，也就是说当地每228个人中就有1个亿万富翁，每16个人就有1个千万富翁 。

当很多人一夜之间变成了煤老板 。

造就这个城市街头非常奇幻的景观，比如2010年那个时候鄂尔多斯的豪车很多，随处可以看到停在路边的悍马 。

据说整个城市出租车只有2000辆，路虎就有5000辆，中国90%的路虎都是来自鄂尔多斯的富豪买走的 。

有人在鄂尔多斯街道上测试过，10分钟内就有20辆路虎驶过马路 。

煤老板到底多有钱，网上流传过一个很有名的段子。

一位实地探访的记者，听到隔壁桌父亲在高考前是这么鼓励自家孩子的 。

“你高考好好考，考到北京后我们就在北京的四环内买个独栋。”。

它最近一次出圈，还是因为太有钱太豪气了，尤其是喜欢砸钱在教育和城市建设上 。

就拿招聘教师来说，年薪也比肩深圳，起步就是60万，为了招揽人才，一出手最高1个亿 。

而当地官方回应是“我们财政负担得起”，因为豪气还上了各大新闻 。

2020年，鄂尔多斯的教育经费总投入达到了100.36亿元，这在三四线城市中也属相当罕见的 。富裕一直都是鄂尔多斯的底色，到现在它还是全国人均GDP排名列第二的城市 

有钱是基础，也是鄂尔多斯会被称为“中国的迪拜”的原因 。

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但人突然有钱了之后，总是会冲动 。

城市也是如此 。

多年以来的财政收入富余，也带来了鄂尔多斯城市建设上的超大手笔 。

也为鄂尔多斯的另一个魔幻故事，埋下了伏笔 。

那个时期鄂尔多斯留下来的城市建设和建筑风格，也极为大胆。

超一流的城市设备，会让你误以为自己走错了地方 。

从机场开始，就看到堪比上海国际航站楼的排面和气势扑面而来 。

（来源：时尚先生fine） 

这是鄂尔多斯的机场，豪华得过分，还有点超现代主义，甚至还规划了水景 。

在这片沙漠生长出来的绿洲之上，美术馆、图书馆都来自名家之手 。

这是著名设计师马岩松为这座城市设计的鄂尔多斯博物馆，流体一般形状的建筑审美 。

而在这些建筑背后，完美展示鄂尔多斯这么多年疯狂造城印记的是一个地产项目。

也是鄂尔多斯魔幻建筑的集大成者：erdos100 。

听听这一大串名声响亮的设计师名号 。

鄂尔多斯100个项目，邀请了世界29个国家和地区的100名设计师，其中欧洲44名、美洲37名、亚洲18名、非洲1名， 其中还包括当初参与鸟巢设计的赫尔佐格和德梅隆 。

但如今只有六七个完成了主体施工，现状长这样 。

这些当初设计师们的试验品，孤独地站立在一片连出租车司机都不认识的荒地里，看不出它当初在设计图纸上想要长成的样子 。

从高空看过去，各种奇幻建筑的排列组合，让人感觉到颇为荒诞的色彩 。

鄂尔多斯不仅颠覆了我们对城市发展的认知，也带来了不理性的地产开发模式 。

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这里除了奇异魔幻的建筑多，空置的商品房更多 。

人们惯性用来指代新区空城的名词：鬼城。

其实这个称号是来自鄂尔多斯在2004年建设的一个新区：康巴什区。

这座一期投资50多亿元、花了6年时间兴建的新城，已形成近32平方公里的现代化城区，主要是因为不理性的疯狂造城和盲目开发 。

鄂尔多斯市政府2004年开始启动建设距离老城25公里开外的康巴什新区，一幢幢大厦在这片新区里拔地而起 。

而鄂尔多斯人对房子的热情，不亚于当年温州炒房团，最疯狂的时候，只要鄂尔多斯哪个地方有新楼盘，开盘当天便立刻被秒杀 。

鄂尔多斯已经将市政府全部迁入，还把当地最好的鄂尔多斯第一中学搬了进来 。

据鄂尔多斯实力最强盛的伊泰集团财报显示 。

从2006年到2011年，鄂尔多斯的房价从每平米1500元/平，飙升到1.3万/平，2013年又迅速回落至3000元/平左右 。

2010年的康什巴区的楼市有多疯狂 。

当时候上海平均房价也才2万/平，康巴什新区的房价就达到了1万元/平，一些新开的别墅楼盘，和高端楼盘售价甚至高达2万/平以上 。

因为楼市房价的疯狂，也吸引来了众多知名房企来到这里淘金。比如上海豪宅专业户，星河湾也在鄂尔多斯当地有项目 

名字叫做鄂尔多斯星河湾，据说当时卖到2.3万/平 。

内部精装也很星河湾，这样的房子，当时的煤老板一定很爱吧 。

除了星河湾，还有绿城、王府井等知名房企，曾云集了近200家房企来到这片土地上寻找机会 。

2011年， 鄂尔多斯房地产 计划销售商品住宅面积达 1200 万平米 ，以100平一套房子来计算， 就在那 一年之内，计划要卖掉12 万套房 。

对于当时一个总人口仅160万，市区也才60万人口的城市而言， 这样的规模意味着所有家庭都需要在2011年买一套房子，才能够消耗掉仅仅一年的供应量 。

过度的房产开发，留给鄂尔多斯的是一座座空置率极高的烂尾楼，和快速跌落的房价 。

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就如文章标题所说的 。

当初被叫做中国第一鬼城的城市，现在怎样了 ？

这十几年鄂尔多斯是怎么去库存的，几乎连续十年不开发新盘 。

壮士断腕式的抑制房地产供应，自然消耗了原来积压的库存 。

其次是其他城市拆迁都是货币化安置，鄂尔多斯想了一招，用康巴什新区的房票安置。

就是让拆迁的居民置换成为房票来进行购房安置，既能解决他们的住房问题，又能去掉了库存，调动本地居民到新区居住生活，提高新区入住率 。

就这样十年过去 。现在鄂尔多斯的房价均价8000元/平，已经涨回当年较高水平， 尤其是康巴什区，房价也回到了13000元/平的高点 。

可见这些年，鄂尔多斯因为停下了商品房盲目开发的脚步，居民购买力在慢慢回升 。

但实际上，即便是用尽了很多办法，楼市依然没有恢复到十分健康的状态 。

尤其是对这个十几年前就有如此超前大手笔的规划， 计划入住100万人的新区来说 。

居住在这里的人，多为一半是从老城区迁过来的原住民，内生需求量增长是十分有限 

按照目前这样的人口导入速度 。

想要摘掉“鬼城”称号，还有一段很长的路要走... 

封面图来源：IC photo

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。