成都一环路:我太难了

商业地产志·2019-09-03
五环成都的“一环”。

编者按:本文来自微信公众号 商业地产志(ID:CRRCHINA),作者Lori,36氪经授权发布。

众所周知,成都的城市布局和北京、西安类似,呈环状分布。一环、二环、中环、三环,再加上绕城高速,成都也算是有“五环”的城市了。

然而,城市配套的完善足够早、与城市中心的距离足够近、居住和消费氛围亦足够成熟的成都一环路,商业发展情况却略显尴尬。

从成都市中心的核心商圈——春熙路和盐市口,到多个区域中心如新南天地、金融城、攀成钢等,近几年成都的商业发展似乎成功地避开了一环路这一重要过渡带。

之前我们分别梳理了成都的城东、城西和城南的商业发展脉络,但都将主要目光放在了二环以及往外的区域。也是在梳理成都各个方向、区域的商业项目布局情况时,我们发现了一环这个“真空带”。

为了更直观地呈现本文将重点分析的区域,我们照旧做了下面这张地图,它看起来就像是一个“甜甜圈”,而分布在一环路延线的商业项目,就好比撒在甜甜圈上的各种五颜六色的“巧克力碎”。

成都一环路延线重点商业项目分布情况

为了让文字和这张“甜甜圈”地图一样直观、清晰,我们尝试从特征、成因和前景三个层面,去解读成都的“一环路”。

特征

规模较小、模式老旧

大型项目分布不均

规模较小是一环路商业给我的第一印象。

我们粗略统计了目前一环路延线(直线距离1KM范围内)的商业项目,总数约23个(含待开业项目)。其中,我们现在常说的“购物中心”占比不超过五成,剩余项目则包括非自持运营的街区/广场(如罗马假日广场、好望角商业广场),以及专业市场(A世界、数码广场)等。

在“甜甜圈”里能看到的大型综合性商业体,甚至可以用“屈指可数”来形容。

另一大特征就是物业/模式相对老旧。

从已开业项目来看,无论是物业形态还是运营模式,大部分项目都尽显老态。最近开业的一个商业项目,恐怕算是2018年现身的东一环的未来中心,该项目还引进了距离市中心最近的一家盒马鲜生

不过,由于未来中心体量不大,一年多来的具体运营情况也不尽如人意,因此在市场上的存在感较低。

当然,一环路上也能找出相对“新”,同时在市场上有一定影响力与口碑的大型商业,南一环的成都来福士广场和北一环的金牛万达广场,就是其中的代表,并且此二者都在2012年的下半年先后现身(其实也不新了)。

成都来福士广场于2012年9月23日正式开业,是新加坡凯德集团旗下知名商业产品线——来福士,首次进入西南市场。该项目凭借充满设计感的建筑外观,让业内和大众眼前一亮,更以新潮、时尚的年轻化定位,丰富了一环路乃至成都市的商业市场。

而且,成都来福士广场开业之时,成都首条地铁线路——地铁1号线已经开通。于是,成都来福士也是成都最早一批地铁上盖商业中心的典型案例。后来,伴随着地铁3号线的开通运行,成都来福士广场更是成为两条地铁线路的接驳换乘站点,其TOD商业的属性也因此进一步增强。

金牛万达广场则于同年的12月22日亮相。身为成都主城区第二座万达广场,金牛万达广场的现身,的确为城北带来了不少全新的消费内容与体验。同样因为是地铁上盖物业的关系,金牛万达广场比较便捷的可达性也为其日常客流提供了一定的保障。

虽然南有凯德、北有万达,但并未明显改变整个一环路商业运营情况的参差不齐,以及物业状况整体偏老旧的现状。而我们所标注出来的20余个开业及未开业项目中,由专业的商管公司自持运营的大型商业中心更是少得可怜。

不止如此,整个一环路上的商业项目分部情况也十分不均,其中已开业或处于运营期的项目多聚集在东门与南门,北一环目前靠着2012年开业的金牛万达广场撑起半边天,而西一环区域则几乎拿不出像样的综合性商业体。

就成都这座城市的发展路径而言,西门当属最早成熟的片区,可为何一环路的“分布不均”偏偏在城西片区摔了跟头?

成因

学校、医院、景点聚集

大型商业发展空间受限

其实,前文的“甜甜圈地图”已经相对清晰地解答了上面的疑问。

显而易见的是,一环路上,比商业发展更“繁荣”的,当属景点(武侯祠、锦里、青羊宫、杜甫草堂等)、医院(华西医院、省中医院、省骨科医院等),以及高校(四川大学、西南民族大学、电子科大、成都体院等)。正是因为在个甜甜圈上聚集了众多的学校、医院和景点,所以也在较大程度上使大型商业的发展空间受限。

尤其是城西,单是各种公园和知名景点,我们在地图上标注出来的就不下十个,并且占地面积都较大。而与之形成强烈反差的,则是西一环大型商业中心的捉襟见肘。

就我们所标注的区域来看,整个西一环几乎看不到大型商业中心。反倒是公园、景区、医院和学校等各类城市配套建设,在这里呈现出一番“百花齐放”的势头。

这一方面是因为,城西是众所周知的规划最早、最快成熟的区域,再加上天然的地理环境优势,所以在城市配套和生态建设等层面,自然更加便捷与完善。

另一方面,在成都市的道路规划中,一环路不仅是市中心核心商圈与多个区域次级商圈的过渡地带,同时也是城市商业区与居住区的重要衔接区域,所以,更多的公园、景点、医院与学校在此落地,很大程度上也是考虑到城市居民日常生活的便利性。

不过,像锦里、武侯祠这一类景区,本身也带有一定的商业属性,完全可以将其视为一种旅游休闲类商业模式。

此外,正是因为距离市中心区域很近,核心商圈的超强辐射范围和巨大吸附力,也让一环路的商业发展举步维艰、难成气候。

前景

新项目入市速度趋缓

旧城改造或将更频繁

有目共睹的是,2019年即将进入最后一个季度,成都主城区今年新入市的大型商业项目仍寥寥无几。新增项目的明显减少,在一定程度上意味着市场逐渐趋于饱和。当“量”达到某个峰值时,市场更需要的则是更优质的商业模式,以及更新鲜的消费内容。

对于诸如此类的市场诉求,成都的一环路真的是“太难了”。但若说前景,其实也并非没有机会。私以为,最大的机会或许就在于:旧城改造。

在“甜甜圈”上就有好几个商业属于“旧改项目”——

正处于运营期的优客城市奥莱,以及尚未开业的国贸·时尚汇和猛追湾上下湾都是其中的代表。

优客城市奥莱位于东一环,其前身是上世纪90年代开业的成都华联,2016年6月,成都华联宣告闭店改造,新的运营方为韩国衣恋集团。在为期3个月的集中闭店改造之后,全新项目于同年10月中旬重新开业,项目定位也随之变成了“城市奥特莱斯”。

距离优客城市奥莱并不远的猛追湾·上下湾,是由万科接手重新打造,项目属于街区式物业,据说将带来一批颇具特色的沿江店铺,并且最快这个月底就会全新呈现。

至于南一环的国贸·时尚汇,则位于武侯区的洗面桥街,由中国国际贸易中心相关企业组成新的管理平台,对旧物业进行改造。

项目面积约3万㎡,定位为社区时尚休闲中心。据其招商手册所透露的信息显示,入驻品牌包括步步高、屈臣氏、麦当劳、好利来、瑞幸咖啡等,业态涵盖了零售、美食、文娱及生活配套。

当然,除了旧城改造,新项目的入市信号也正在带给一环路信心。其中最受瞩目的当属即将现身北一环的龙湖成都上城天街。

地处北一环重要交通枢纽地带,与已开业的金牛万达隔街相望。该项目不仅对于近几年的一环路乃至城北是一大“惊喜”,对于龙湖商业而言,也是其进驻成都多年来的一次升级之作。

和南一环的成都来福士广场一样,即将于明年5月正式亮相的龙湖成都上城天街也具有颇强的TOD属性。地下有地铁1号线和6号线交汇,地上有多条城市主干道交织,其客流吸附能力绝不止于普通的区域型商业中心。再加上兼具丰富度与品质感的业态规划和品牌引入,让龙湖成都上城天街尚未现身便已颇受关注。

虽然现状很难,但陆续出现的旧城更新项目,以及全新的商业产品线的进驻,依旧让我们对成都的一环路抱有期待。希望在便捷的交通和完善的城市配套之上,未来会有更多优质的商业项目,出现在这个五彩缤纷的“甜甜圈”里。

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