过去的一个月，嘉定涨的很猛，黄浦开始下滑

很多人问我们现如今楼市的行情到底怎么样？回暖了吗？

春节过后的二三月，确实成交量有了质的提升。但是这就说明楼市回暖吗？

答案是：不一定！因为经历了2018年的沉寂，积压了许久的需求被释放，造成“小阳春”是正常的。只有井喷式的需求集中释放后，持续的量价齐升才是真的回暖。那么实际情况是怎么样的呢？

于是我们继续追踪数据，统计了上千条数据后，我们找出了这样的规律+趋势：

▲ 成交数据来自克而瑞

这样看更加直观：

▲ 蓝色柱形表示成交均价，而黄色柱形表示当月成交套数

先给大家看我们监测了2232个样本小区后，涨跌幅最突出的板块和小区是：

板块

涨↑幅前三的板块

1.嘉定华庭（35.2%）

2.徐汇建国西路（31.8%）

3.嘉定新成路（26.6%）

跌↓幅前三的板块

1.黄浦新天地（-36.3%）

2.浦东临港新城（-26.4%）

3.奉贤庄行（-25.1%）

小区

涨↑幅前三的小区

1.闸北不夜城——中海万锦城（一期）（34.6%）

2.虹口临平路——金殿苑（33.7%）

3.黄浦黄浦滨江——福鑫大楼（33.2%）

跌↓幅前三的小区

1.嘉定嘉定新城——旭辉华庭（-19.3%）

2.徐汇斜土路——银亿徐汇酩悦（-16.1%）

3.青浦香花桥——民惠佳苑（九区）（-13.6%）

从数据上看，上海楼市的变化趋势如下：

18年上海楼市降温→19年初逐步回暖→现在的量价平稳

本期新样本数为2232个，具体数据如何，我们来看一下：

有一种普遍的观点就是有人买的小区通常差不到哪去。

样本小区主要包括受关注度比较高的小区、本身活跃且有多个分期的小区，以及板块内的高品质小区。

活跃小区房价监测总体结果

5月样本小区的挂牌价上涨的个数环比4月多了整整24%，而下跌的小区少了20%（外圈为5月占比，内圈为4月占比）

总体来看，监测的5月活跃小区上涨与下跌≈3:1，经过了金三银四，相对于房价而言，大家收获的是信心。

阿飞将上涨的小区标记了红色，下跌的小区标记了绿色，持平的维持原样。

而根据竣工年限，我们细分了三个阶段，2000年之前，2000-2009年，2010-2019年，

这2232个小区具体细分为：

活跃小区房价监测

黄浦区

静安区

长宁区

徐汇区

新静安区（原闸北区）

普陀区

虹口区

杨浦区

闵行区

宝山区

松江区

嘉定区

青浦区

奉贤区

最后，浦东新区

崇明+金山

活跃小区成交样本数不多

故没有加入小区列表

对于咱们买房人而言，这个时候买，是最佳的吗？

刚需

任何时候都是最佳时机，抓紧上车。

在目前量价平稳的上海楼市，尤其是近三个月，无论是买方还是卖方，尤其是卖方，都降低了自己的预期

目前处于如今这样的良性市场之中，卖房的认识到了诚意出售，而买房人有了更多话语权

5月上海二手房各区议价空间（最后的成交价和最后一次挂牌价的还价空间）

PS：数据来源—贝壳研究院

1.新静安区（原闸北）是全市最顶得住喊价的区域。

2.金山和上月一样，依然是6%，换句话说，金山要想获得成交，价格不要端着了。

3.其余大部分区域的议价空间基本都在3%上下。

改善&投资

如果你手中有大量闲钱+后期承担房贷而不会明显降低生活质量+没有其他投资收益可超过房产投资时，为最佳时期。

投资是买未来：

一般来说，地段、学区、小区品质、交通便利都是需要考虑的，这关乎未来的升值空间。

二手房市场始终逃离不出成交量与价格这两个维度

而这将近2232个成绩及挂牌活跃的小区更加敏感，能够第一时间捕捉到市场的变化。

最后总结一些善意的建议：

刚需

力所能及，合理控制自己的负债，不要高杠杆。

投资

闭着眼睛买就能涨涨涨的时代已经过去，一定要选好房，并且要有房产属性的房子，这样未来房子要出手才不会特别难。