楼市 | 官方喊话：房地产泡沫已经扭转？

本文来自微信公众号 “大胡子说房”，作者：大胡子说房，36氪经授权发布。 

最近，国新办会议上，银保监主席郭树清谈到：

“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要 的，现在房地产的价格做些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，但不希望调整得太剧烈，还是得平稳地转换。” 

这段讲话，最值得关注的一点是：

房地产的泡沫化问题，已经得到根本性扭转。

郭树清主席这么说是非常难得的，如果大家有印象应该会记得，郭树清主席在去年对楼市，可是没有一句好话，对房地产可能金融风险非常警觉，去年3月就曾预警称：

“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大灰犀牛。”

这句话，确实反应了当时的楼市现状：

2020年的大放水，带来全国楼市一片大火，从2020年蔓延到2021年年初还未熄灭，上海、深圳、东莞、合肥、南京等城市，房价纷纷跳涨。

这句话，也开启了3月楼市调控序幕。

去年3月，楼市迎来最密集的调控，我记得当时每天都在写热点，不是西安楼市连夜收紧，就是成都市场紧急调控，每天早上醒来，就是看看有没有城市跟进调控。

所以说，郭树清主席的话非常值得参考，既是当下楼市的总结，也是下阶段政策走向的新信号。

那么，这次又意味什么呢？

房地产泡沫，得到根本性扭转了？

我认为有两层意思：

1、调控阶段性目标已经完成，不用害怕房地产过度膨胀，引发金融风险。

目前楼市的预期普遍下行，哪怕是核心城市，这波信贷收紧+二手房指导价，也打得市场预期开始下行，房价出现下跌。

比如深圳，2月份，深圳二手成交量创下15年新低，仅仅成交了872套，2000万人口的城市，二手成交1000套都没超过，谁见了也要说声惨。

根据乐有家数据，近期成交的6成房源贴近指导价成交，百花等老牌学区，已经出现低于指导价房源出现。

成都、杭州、南京等多个城市，今年已经乖乖冷静下来，二手房也并不好出手。

2021年这波调控，猛就猛在真正做到了打击预期！

2、这一阶段的楼市宽松，已经确定。

郭树清这次发言中，清晰的提到住房也是合理需求，要促进房地产价格的平稳转换

这一点，在最近的楼市，已经有所体现。

郑州、青岛、重庆、菏泽等系列城市，已经光明正大展开救市行动，郑州甚至已经祭出货币棚改化最强大招。

房贷利率还在不断下行，2月重点城市主流利率都在下降，佛山、苏州、珠海等城市，已经有部分银行能做到4.65%。

以这样的论调来看，今年3月，大概率还会有更多城市的宽松救市政策。

比如最近有传闻，广州已经放开花都区的落户政策，外地只需要一份花都社保即可买房。

比如贵阳，人才在贵阳、贵安购房公积金贷款最高可贷150万元。比如深圳，最近也有传闻指导价将要提高等等。

接下来，更多城市或明或暗都要行动起来了！限贷、限购、首付比例、公积金、二手交易税费等等，都是试探的方向。

接下来，我们拭目以待！

最近，还有一个全民关注的热点，那就是两会。

虽然政府工作报告涉及楼市的字数不多，但政府文件，向来是用词有些许不同，政策的走向趋势就全然不同。

2021年，政府工作报告最大的亮点就是提出：

——尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。 

去年年初，楼市一片火热，因此帮助新市民、青年人缓解住房困难，就是调控降房价，以及大力促进保障性住房，保障住有所居。

今年市场环境变了，关于楼市的表述也变了：

——支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。 

这段话建议熟读并记忆，这应该是今年楼市最明确的主线：

楼市会松绑，但松绑的主线是保护刚需、保护改善等合理需求。

楼市会松绑，但依旧因城施策！

只不过，要注意，今年楼市要松绑，但绝不是类似于2020年的大行情。

今年在货币表述上，要更加保守。

2020年政府工作报告货币政策的表述是：“综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。

2022年政府工作报告货币政策的表述是：“保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”。

2020是直接要求降准降息，明确要求货币供应量超过上一年。今年不仅删除了降准降息的表述，也只要求与社会融资规模匹配。

显然，今年不会出现2020年大放水。

而放水，向来是推动楼市上涨的重要力量。

所以，虽然今年楼市政策会放松，但货币口不会开特别开。

综合政策与市场，今年的楼市大概率出现新一轮分化！

一松绑就可能大火的核心一二线城市，比如深圳、杭州、南京等城市，政策只能小幅调整，不可能大放松的，回暖就已经不错。

这类城市，要格外关注市场冷淡期，你周围都不看好楼市的时候，反而可能就是低谷抄底的时候。

相反，去年没有大涨市场冷淡非常之久的城市，今年将会率先释放宽松信号，比如郑州、青岛、菏泽、赣州等等，已经采取行动。

只不过这些城市中，90%的城市即使放开也难以挽回颓势，非自住不建议购买！

部分基本面还不错的城市，考虑版块和优惠力度，可以考虑进场，比如郑州、青岛、重庆。

所以，最后回到文初的那句话：

你认为，目前的房地产泡沫，扭转了吗？