120平米以下住宅成交量普涨,刚需小户型化趋势明显

丁祖昱评楼市·2022-01-20 18:19
需求结构更趋刚需化,120平以下三房份额扩大

2021年,在“房住不炒”政策主基调下,全国房地产市场下半年以来持续降温,下行压力加剧。 

与此同时,在“三条红线”等政策压力下,房地产企业发展的根本逻辑面临重构,行业走进“青铜时代”。坚持长期主义已成为房企共识,强大的产品力则是房企坚持长期主义的立足之本。 

过去五年,产品端呈现出“概念有余,创新有限”的特征,在青铜时代,房企有必须回归产品,契合需求迭代。 

2021年需求结构发生了哪些变化?CRIC数据显示,2021年80-90平方米的住宅成交比重增幅最大,70-90平方米产品成交比重明显回升,需求降级更趋小型化、与此同时,120平方米以下三房、140平方米以下三房占比超六成,户型小型化趋势进一步强化。 

本   文    约 1969 字       阅   读   需   要    4  min

01

需求结构更趋刚需化

从面积段角度看成交结构,120平米以下住宅成交占比达到65%,其中,120平方米以内各价格段成交占比变化较2020年实现普涨,其中90平方米以下住宅成交占比变化最大,2021年较去年增加0.53个百分点。

2021年最为明显的变化是,120-140平方米产品成交占比由升转降,2021年成交规模占比较2020年下降1.05个百分点,而70-90平方米产品成交比重止跌回升。

此外,各面积段中,成交比重增长最为显著的80-90平方米,较2020年增长0.91个百分点至11.89%,而回顾2020年,成交占比增幅最大的是100-120平方米产品,增长中枢明显下移。这意味着,2021年需求结构更趋刚需化。

实际上,90平米以下成交比重上升,刚需一族的年轻人对户型要求越来越高,他们希望能“以小见大”。在产品规划方面,强调弱化分区,消除空间利用界限,从视觉上放大空间宽敞的客餐厅区域,不仅可以作为家庭社交空间,还能满足个性展示需求,同时完善主卧套房功能,小户型也可以享受套房的独立与静谧。

02

120平以下三房成交份额扩大

户型三房化是2021年需求结构的另一个典型特征。

从不同能级城市各房型成交套数来看,三房户型在市场上成交占比最大。其中,一线城市2021年三房户型成交套数占比达到了约49%,较2020年占比进一步提升2.11个百分点;二线城市和三线城市三房成交套数占比均在55%以上,且比例均较去年有增长趋势。

2021年,三房户型小型化趋势进一步强化,120平方米以下三房市场份额持续扩大。

2021年,194个重点监测城市120平方米以下三房成交比重显著增长,120平方米以上三房市场份额继续下滑。其中,90平方米以下小三房产品成交占比增长最为迅速,涨幅达到1.54个百分点,90-100平方米、100-120平方米三房产品成交比重延续增长态势,较2020年分别增长0.32个百分点和0.92个百分点。

其中,一线城市三房紧凑化趋势愈发凸显。受制于高位运行的房价,一线刚需购房者更为青睐100平方米以下小三房产品,其总成交占比进一步升至64.14%,较2020年增加4.48个百分点。

表:194个重点监测城市三房产品各面积段成交套数占比

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

03

三房、四房成交比重将继续提升

三房户型已成为当下最主流的产品,可覆盖的家庭结构最广,面积段跨度最大,市场接受度最高,三房户型往往在经济性、功能性和舒适性上更加平衡。

而一房、二房受限于功能性不足,2021年,一房成交占比进一步降至4.85%,跌幅达0.67个百分点。二房成交占比止跌回升至14.67%,较2020年微增0.21个百分点,但较2019年仍降2.23个百分点。市场占有率整体仍将趋于萎缩。

基于不同能级城市近三年各房型成交走势判断,未来,三房、四房成交比重有望继续提升,成交主力地位将进一步巩固。

具体来看,90-120平方米中档面积段产品或将更受市场欢迎,成交占比稳步提升。房价持续高位运行的核心一二线城市80-90平方米小户型成交占比有望继续提升,而在三四线城市,100-120平方米仍将是最受购房者青睐的户型,受到购买力制约140平方米以上大户型产品市场份额或将有所回落。

户型小型化趋势将持续强化,80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和总价优势,市场占有率有望继续提升。尤其是一线城市,户型更趋紧凑化,90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。

疫情影响,市场购买力、支付力已出现透支的情况,需求结构正朝低总价、小面积产品转化,而核心城市高收入群体的改善需求趋于强烈,三房以上户型仍将是市场成交主力。

近年来,购房群体正表现出年轻化、家庭结构小型化等特征,客户未来需求将发生变化,对于企业而言,需要通过梳理、调整、转型、精简、塑造等方式,打造更成熟化、差异化、多元化的产品系,满足消费者千人千面的个性化需求,从而抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:编辑部、CRIC研究,36氪经授权发布。

+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
评论千万条,友善第一条
后参与讨论
提交评论0/1000

下一篇

2022年物企收并购不确定性增强?

2022-01-20

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

推送和解读前沿、有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚焦全球优秀创业者,项目融资率接近97%,领跑行业