整顿法拍房:别了,最后的炒房客

锐公司·2022-01-01 16:00
法拍房当真是从天而降的大馅饼吗?

本文来自微信公众号 “锐公司”(ID:shangjiezz),作者:周慧娴 ,编辑:朱作明 ,36氪经授权发布。

以低于市场价30万元拍下法拍房的第6个月,深圳的阳女士依旧没有没能如愿住进自己的家。

经过50余轮的竞价后,阳女士终于在龙岗区中心城区扎根。本以为天上掉馅饼的阳女士还来不及窃喜,就挨了现实当头一棒——办完手续、取得该房产所有权后,阳女士意外发现家里一直住着一位租户。买卖不破租赁,法院没有执行清场的义务,阳女士对这名“钉子户”也无计可施。

从馅饼,到陷阱,只用了短短几天,阳女士的心底便铺满了荆棘,刺痛了她在深圳安家落户的美梦。而阳女士仅仅是万千个被法拍房伤害的购房者其中之一。

今年以来,在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现逐渐增加的趋势。据阿里拍卖平台数据,全国法拍房数量达168万套,对比2017年约9000套,暴涨了近187倍。一名从事法拍房辅拍工作的人员透露,法拍房交易数量不断增加,但其经手交易的法拍房,将近一半的房源都出现过纠纷问题。

断供大年?

法拍房,即被法院强制执行拍卖的房屋。据从业人士透露,法拍房主要来源为金融债务违约。

法拍房交易数量激增,也让“断供潮”的传言一时之间甚嚣尘上。那么经济是否遭遇了一次漫长的寒冬,持续的冰冷已经冻住了市场活力,让越来越多的人丧失了按揭还款的能力,主动弃房断供?

其实不然。有数据显示,法拍房中仅有38.5%是因为还不上贷款而断供。

断供仅为金融债务违约这个大集合下的其中一个选项,除此之外还有替人做担保;业主因是公司法人或股东的原因被卷入纠纷,名下资产被查封等情况。

断供大多分为两种情况:一是房价大跌,剩余贷款可支持业主重新买一套,业主为及时止损选择断供;二是企业破产抵债、个人失业等导致资金链断裂,房贷被迫断供。显然,第一种与绝大多数城市的实际情况不符,而第二种情况发生的概率也不普遍,一般来说,业主按揭买房以自住为主,银行已经审核并认证了业主具备还款能力,正常情况下都能按时还贷。

可法拍房交易数量为何会迎来爆发式增长?这还要从2021年的中国楼市说起,这一魔幻的市场迎来了事实上的周期拐点。

在过去很长一段时间,由于法拍房起拍价低、不受限购政策影响,备受炒房投资客的青睐。但随着“房住不炒”的打响,各地相继实施“二手房指导价”,斩断了炒房投资客的财路。在这样的大背景下,此前大胆启用高杠杆或高位接盘的投资客一旦资金出现缺口,只能“断臂求生”。

这也解释了重庆近年来法拍房数量高居全国第一的原因——作为西南地区唯一的直辖市,重庆集结了周围省份的优质人才和资源,不少投资客都认为重庆的房市极具潜力,潜入重庆楼市疯狂买楼,最终重庆二手房市场供大于求,再加上楼市管控政策的出台,不少投资客无奈“断臂”。

除此之外,一些重庆本地的小房企接连破产也是导致法拍房数量居高不下的原因,一旦企业启动破产流程,这些房企的大量房源就流入了法拍房的池子中。

其次,法拍房市场日渐成熟,法拍平台也日益壮大。从2009年开始,法院就可将拍卖活动委托给社会机构,次年线上拍卖开始萌芽。随后越来越多的法院开始入驻线上平台。

再者,疫情之下,部分中小型民营企业经营困难,资金链断裂,资不抵债,也让法拍房数量进一步“爆发”。

对于刚需购房的消费者而言,法拍房当真是从天而降的大馅饼吗?

诡谲之地

法拍房市场,向来诡谲。法拍房与其说是天降的馅饼,不如说是处处藏雷的陷阱。

通常,法拍房的起拍价都低于市场价,更有甚者起拍价低至1元,对有购房需求的消费者而言极具诱惑。但与此同时,就像塞壬的歌声一般,法拍房的交易又极其危险。

目前不少法拍房都属于线上交易、并且法院并不干涉法拍房的售后问题,因此法拍房这个看似美味的大馅饼下其实藏着好几个大窟窿。

首先,法拍房本身很有可能就是一大雷区。低于市场价的线上交易让不少参与拍卖的购房者直接跳过了实地考察的环节,到实地验房的当天可能直接傻眼。

坐标广西钦州,有消费者通过淘宝拍到了一套法拍房,验房当天竟发现房子少了一堵墙。还有前文提到的阳女士,遇到了房子本身已有长期租户入住,并且不肯搬离的问题,由于法院没有清场的义务,购房者房产证拿到了,却住不进去。

其二,法院不负责户口的迁入、迁出事宜,法拍房还涉及到过户风险的问题——有法拍房属于土地为划拨性质,并不能保证过户问题;还有法拍房涉及刑事案件,结案之前房源都无法办理过户。

其三,拍卖信息公开中的税费部分不够明确,导致购房者需要上交天价税费。某些法拍房实际产权归属于公司,就算最后成交价很低,但实际上却要上缴很高额的税费,最终得不偿失。

有竞拍人以200万元的价格购买了一套法拍学区房,然而最后其竟需要补缴97.5万的税费。而那时这套房子的市场价也才250万。

原来,这套房子原属于单位给职工分配的一个“老公房”,产权仍属于单位。原业主买入这套房子的时候总共花了5万元,后因法律纠纷房子被强制收回拍卖。因为当初总价5万元,现在200万,相差195万,按照土地增值税,50%的税费是97.5万。

还有法拍房属于合同房,需要购房者二次过户,换句话说,还需要多交一份契税。

其四,很多法拍房还涉及多重债务,被多家法院轮封,房源存在多个债权人,法院在拿到拍卖款以后,还需一个漫长的分配周期,导致过户时间变长。

最后,原业主还有可能拖欠水电气、物管费等费用。河南张女士以160多万元购买了一套法拍房,可她没想到,这套房的物业费与滞纳金竟高达50多万元。

还有从业人员表示法拍房的交易过程中,容易出现如案外人执行异议的干扰因素。因而法拍房拍卖到一半,最终撤拍的情况时有发生。

法拍房市场理不清的混乱,让无数漂泊的人安家的梦想更加虚无缥缈,也让黑心中介有机可乘,打着服务司法拍卖的幌子赚不义之财。

靴子落地

天津的杨先生拿着一张印有“天津市滨海新区人民法院”公章的“收押条”来核实信息,还以为自己捡了天大的便宜。

他在某中介机构看到一套法拍房的出售信息,因价格便宜,他当即表示有意购买此房,并立即将5万元打到登记人指定的账户上,还约定两日后付清剩余房款130万。杨先生的冲动引起了其朋友的注意,朋友提醒杨先生谨慎起见,建议向法院核实情况,果然经法院核查,未发现有该房产的司法拍卖信息。

这仅仅是法拍房乱象中的冰山一角。还有不法分子打着“司法拍卖”的幌子,冒充“官方人员”,虚构“独家法拍资源”,让购房者签订“阴阳合同”,在收取几十万元保证金后,或声称房屋竞拍失败、或定金不退等,将钱财占为己有,导致购房者房财两空。 

随着法拍房市场的野蛮生长,被越来越多的不法分子垂涎和扭曲规则。将这个混乱的市场理顺,已经成为了当务之急。不久前,最高法出台新规,“法拍房全面限购”,靴子落地,彻底断绝了炒房客炒法拍房的机会,也规范了法拍房市场。

从2022年1月1日起,参加司法拍卖的购房者,必须符合当地的限购政策,不符合购买条件的人不管是想从法拍房市场“捡漏”,还是想利用法拍房进行炒房,几乎都不再可能。此举规范了法拍房的政策要求,将改变过去在参拍资格上各地“各自为政”的状况。

过去有部分买卖双方为回避限购政策,试图通过法拍房的形式来进行交易。但是为了防止别的竞拍人参与,中间进行了阻扰,最后变相使得法拍房流拍,最终以债务索取的方式过户房产。为此,最高法的新规还规定:法拍房流拍等无法正常处置情形,法院也不支持不具有购房资格的申请执行人以房抵债的请求,杜绝了上述情况的发生。

此外,最高法近日发布的另一规定也整顿了法拍房市场的乱象:针对无售后的问题,今后拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。至于一些无良中介等虚构购房资格导致拍卖行为无效的,应当依法承担赔偿责任。

法拍房新政的出台,在整治混乱的法拍房市场同时,也为合乎购房条件的刚需一族或改善一族,多了一种实现住有所居的方式。不过,中原地产首席分析师张大伟表示,法拍房价格便宜,主要是因为其中有一些产权瑕疵或者纠纷,法拍房这个“漏”可以捡,但必须谨慎。

与此同时,张大伟认为,这次升级限购后,将影响很大一部分专门通过投资法拍房获利的购房者,法拍房的价值或许会继续降低。还有从业人员透露,法拍房以前还能捡漏,现在基本上好位置的法拍房最终成交价与市场价无异。

新政的出台,并不意味法拍房的乱象将在明年进入终章,这仅仅是整顿的开始,法拍房市场何时回归平静,还需时间来作答。

当房屋从家的概念脱离出来,成为金融市场的一种工具,那么楼市的每一个缝隙都将被张望的投资客挤得水泄不通,好在房屋终将回归到作为“家”存在的出发点了。

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