买法拍多赚100w,背后的逻辑是? | 楼市

魔都财观·2021-11-23
轻松多赚100万

最近法拍市场火热。 

无论是1.7亿的古北壹号,还是300万到500万的刚需标的,都有大量的人在参与,其中不乏专业玩家。 

我也接触了不少来咨询法拍房的粉丝。 

结合自己在一线的经验,经过系统的分析,我总结了法拍房“捡漏”赚钱的三大逻辑。 

废话不多说,上干货。 

1

法拍房赚钱逻辑一:现结。

有过购房经验的人,会发现市场上同一个小区的不同面积、楼层、朝向、楼龄的房子,价格是不同的。 

我们去中介门店咨询售价,也会得到很多不同的答案,有时相差10%甚至更多。为什么会这样? 

实际上存量二手房的价格是买卖双方博弈后达成, 除非该小区成交特别频繁每个月有数套之多可以参考,否则很难存在一个“公价”,这就是认知偏差。 

法拍市场上这种特质更加明显。

不同的时间,不同的参拍者,受各种标的本身客观因素的干扰或制约,对于拍卖标的价值认可会有很大偏差。

像世茂滨江花园这种每年都有不少上拍的小区都存在明显的溢价或者捡漏空间。 

简单点说,因为种种原因, 法拍房的成交价格很多时候是随机的,有可能高溢价,也有可能打骨折。

这个时候就需要多参与,参与越多,捡漏的机会就越大。

话说回来,就算认知和信息掌握到“赢家”的水平,真正中标后买受人(买家)的处置能力又要打个问号,因为大部分人并不是专业选手。 

一旦市场认知偏差+信息不对称+处置能力不在同一个水平线上,那么利差,就是赚钱效应就产生了。

司法拍卖房过户完成后,就如同二手房一样可以自由不受限制的交易(依据当地楼市政策执行,上海不限售)。 

只要买的够便宜,就能获利了结离场,这叫现结。

当然前提是买的便宜,也就是捡漏。

根据最近的成交来看,大多数房源还是低于市场价拍出: 

上海10月份上架了180套房子,成交了121套,折扣率9折以下达到74%。 

上上周上架了43套房子,成交了28套,折扣率9折以下达到82%。 

捡漏的机会还是很大的。 

2

法拍房赚钱逻辑二:等涨。

这有点像股市里的价值投资。 

很多人的主观印象里,拍卖房一定是老破的,老破小或者老破大。 

实际上随着我国司法制度的完善和处置力度的加强,很多“崭新的”次新房或者全新的没住过一天的好房子也进入强制执行流程。

如果你经常关注法拍市场,你会发现近期有很多2018年、2019年甚至 2020 年的次新房。 

甚至有一些次新房,是没有领过产证的,还登记开发商的大产证下面。 

这些房子,当时他们(被执行人)由于各种原因没有去过户,现在还处于需要二次过户的状态。 

这些房龄一两年的次新房,其实跟你买新房没有任何区别。

而且相比开发商卖的新房,它们还有个优势:都是现房,不会有烂尾和货不对板的风险。 

另外还有某些小区甚至因为限售(动迁安置房满三年才能获得小产证上市交易,上海新房限售五年)的原因,在二手市场都没有出现过,结果法拍市场也有机会参与。

不单我们聪明的粉丝发现了这些资源,市场上不少自住+投资客也发现了,大家都明白这种标的无限接近炙手可热的新房,买到就是赚到。 

因为未来的预期,包括规划中的学校、轨道交通、商业等等。 

上个月我们拍了好几套次新房:

大虹桥南山雨果,2014年的次新房; 

大发融悦,朱家角地铁站隔壁,2018年的次新房,市场价拿下(竞争很激烈)。 

如果你是首付比较少的人,100万的首付就可以买到300万的次新两房,200万的首付可以买到将近600万的房子,很棒了。 

马上就要步入2022年了,有一些20年交付的房子非常新。去年交付的房子,肯定是新房,这种房子都会流入到法拍市场里面。 

大家可以关注起来,以便在合适的时机出手。

须知,在法拍市场,并不是所有东西都要底价拿下,只要东西合适,市场价甚至高溢价也是有很多人愿意出的。

一个次新品质好房,还是清水房,交付没有问题,过户也没有问题,贷款还能贷足,就比二手房好多了,这个时候就可以不再奢求什么淘笋。 

用一个正常市场价把它拍下来,但是税费各付,即买卖双方主体各自承担应缴纳的税费,那么原本按二手房交易中默认的下家税费全包价就节省下了上家的税费了,算下来还是省了不少。 

然后就是长期持有,这样的好标的,自住或出租皆可。

这叫等涨。 

今晚八点,我将会在直播间和大家分享

 法拍捡漏,这样干多赚100W 

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3

法拍房赚钱逻辑三:组合投资。

在咨询过程中,我经常发现一些粉丝同时具备打新、二手的能力,钱+票在手,天下我有。 

他们的认知很全面,既上文提到过的“赢家”的水平。他们经常会具备多张购房资格,可以“等涨”,也可以“现结”。 

他们愿意利用法拍房的以上特质,让手中的投资组合更具备灵活性,风格可以激进也可以保守,进退自如。 

现在新房炙手可热,二手房也有一定捡漏淘笋机会,法拍房更是如此。

每个市场你都可以关注参与,赢面增大很多。

这叫组合投资。 

4

除了以上所说的法拍房赚钱的三大逻辑,法拍中还有一些小细节小流程需要注意。 

比如前两天有粉丝在群里问我们:复兴珑御这套法拍房怎么没什么人参与,只有1个人报名? 

这套复兴珑御建筑面积165.22平方米,起拍价1691万,评估价2416万,7折起拍,又是稀缺的豪宅资源。 

为什么只有一个人报名呢? 

因为时间。

粉丝提问的时间是上周六(11月20号),这个拍卖最早结束的时间是11月23日,也就是今天。 

很多人都是卡着最后一天去报名,然后延时竞价拍卖。

太早报名的话,资金有成本, 这套房源的保证金是170万元,前几天1.7亿成交的古北壹号的保证金是1400万。 

无论放在哪里,都是很大一笔钱。

另外房子我去看过了,有些小问题:有一个房间是暗房,厨房虽然通天井但也是暗的。主卧客厅正南,次卧西边套。 

最近确实一些豪宅高溢价成交,但前提是没有硬伤,如果有硬伤,即便是汤臣一品也会流拍。 

参与这个市场的人都还是很精明的,一些性价比差,或不合心意的房子,流拍的概率很大。 

话说回来,如果你不懂这些“套路”,或没有提前摸清状况,看到稀缺房源就贸然去拍,小则损失利息,大则可能套牢。

而投资这件事,是要做计划的,要用严格的步骤去锁定收益。

以上,就是法拍赚钱的三大逻辑和一些小套路。

本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:王正则,36氪经授权发布。

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