一亿买了一套法拍房!这条买房路子越来越火了

魔都财观·2021-11-15
法拍捡漏,真香

上周五,阿里司法拍卖平台上成交了一套淮海中路的花园洋房。

起拍价3797万,21位竞拍,719次出价,鏖战11小时,最终以 9932万元 成交,加价6135万元。 

一个亿买了一套法拍房,上海真的不缺高端购买力!法拍买房的路子,也越来越火了。 

1

这套花园洋房位于上海市徐汇区淮海中路1285弄30号全幢,评估价5423万元。 

小区叫做”上方花园“,旧称”沙发花园“,入选了第二批上海优秀历史建筑。 

上方花园里不乏名人故居。 

1916年以前,上方花园所在地是英籍犹太人沙发的私人花园。 

1933年浙江兴业银行收购了沙发花园,找了英商马海洋行设计,1941年建成。 

上方花园是公寓式花园里弄,总体布置5排整齐的行列式住宅,74幢3层砖木结构住宅。类型多、体型活泼,有独立式、联列式、行列式等,大多是西班牙风格,也有现代简洁式。 

这个小区房源市面上很少看到,仅有的一套成交也是在去年5月份通过司法拍卖,当时成交价是8341万元。 

换句话,这是一个在二手房市场上有钱也买不到的房子,但是司法拍卖提供了这个机会。

这样的稀缺标的,这个起拍价,这个评估价,在老洋房地产经纪人眼里,就是一只大皮夹子: 

对于这种稀缺性十足的房源,市场价甚至高溢价成交,也就完全不意外了。

上海的高端购买力,永远不会让人失望。 

需要提醒的是,这套法拍房,并不是被法院强制拍卖,而是出于财产分割的原因:

家族遗产分配出现纠纷,8个产权人散落世界各地,房屋使用人与各产权人意见不统一,大家无法通过协商对房屋的售价达成共识。 

最终,诉之法院,经过诉讼裁定后,启动评估拍卖程序。 

当然,这样的稀缺标的永远是少数。 

在法拍市场,大多数房源还是低于市场价拍出:上海10月份上架了180套房子,成交了121套,折扣率9折以下达到74%。

在法拍市场捡漏的机会,还是很多的。

2

就在前两天,最高法出台了一个新规, 也让法拍市场迎来了大利好,法拍房越来越规范。

最高法9日发布了一个《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》。 

我给大家翻译下: 

为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的,虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的,应当认定合同无效。 

这一条总结来说,就是打击老赖,打击虚假买卖合同。

比如说,小明欠了我五百万不还,我找法院强制执行,这个时候他把他的房子转到自己媳妇名下,并和老婆离婚做财产分割。 

但抱歉,法院不承认。 

或者一套房已经被法院强制拍卖,我拍中了。但我去收房的时候,另一个人拿着合同说这个房子已经被原房主卖给他了。 

但其实大家都知道这是原房主为了抵抗法院强制执行,自己找人做的手脚。 

新规也是要打击这种行为。 

买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且竞拍成功,当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的,应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的,应当依法承担赔偿责任。 

一条就更好理解了, 打击虚假购房资格,虚假房票。

有资格参与法拍房的人越来越少,捡漏和买到好房的机会也就越来越大了。

最高法的新规,可以说每一条都直击法拍房的痛点。 法拍房,越来越规范,法拍捡漏,也越来越靠谱。

3

另外,法拍房里最常见的坑“长租约”,其实也不必过分担忧。

众所周知,长租约一直是法拍房的痛点和难点,为了保护承租人的权益,有“买卖不破租赁”的规定: 

民法典第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。” 

但其实正常的租约期限一般是1-3年居多,同时有租赁合同。

在法院的房源中,我们可以看到这样的房屋。 

这种情况不难处理,等租约结束,或者跟租客协商补偿一定的金额,就没问题。 

真正头疼的是那种长租约:

比如10年,20年的租赁合同(法律规定,房屋的租赁期限最长为20年)。 

我们都知道,真正租房这么长时间的人很少,这种10年以上的长租约一般都是虚假租赁或恶意租赁。

但像这种虚假长期租约,一般不用担心,因为债权人和法院在拍卖前一般就已经替你解决了。 

相比于购房人想得到房屋,债权人更想让债权得到追偿。

虚假长期租约和恶意租赁虽然不少,但是在真实情况中不被法律和法院所承认,无法构成“买卖不破租赁”。 

如果老赖自己弄个虚假租赁,并借此阻止房屋被法院拍卖; 

或者在拍卖成功后向竞拍人出示恶意租赁合同,还向法院提起诉讼,就涉嫌“虚假诉讼罪”。

是要被追究法律责任的。

而且,以下三种房子,也不适用于“买卖不破租赁” 

1)先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋

2)先查封后租赁的房屋

有的老赖一看自己的房子被查封了,便将其租赁出去,这是无效的合同。因为当房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。 

3)属于破产财产的房屋

总结下来,在法拍市场中,真实有效的,能用“买卖不破租赁”来对抗收房的长租约其实很少。

这种法院一般会予以公示。如果真遇到了,绕开就行,法拍好房多的是,不差这一个。 

4

法拍房已经高度市场化,规范化,透明化,在这里你可以捡漏,也有机会买到二手房市场上看不到的稀缺房源。 

再加上税费各付,不受三价取低的影响,贷款可以贷足(法拍房按成交价贷款)。 

法拍买房的路子,还是很香的。 

当然,这其中的风险,自然是比二手房多一些的,毕竟收益是与风险共存的。 

其中哪些问题属于可处理,哪些又是能力范围外的死循环,需要分析清楚,可以不参与,但不能图便宜或者抱有侥幸心理随意竞拍。 

那些一提到法拍房就只讲风险不说收益的人,他要么是不懂装懂;要么就是想靠这些负面案例赚点流量的博主。

而那些默默成交的,靠谱安全的法拍房,才是大多数。

本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

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