西二旗码农:户型图里抓取到生活真相

未来可栖·2021-10-21
“六百万的房,就不能既要又要?”

十几年前,从清北毕业的学子跑到学校附近不到1公里的华清嘉园租房创业,渐渐催生了互联网行业的日新月异。2009年,随着百度从中关村搬至上地科技园的搜索框大厦后,腾讯网易、滴滴也先后扎根附近。

从五道口到后厂村,就是很多年轻人的北京。也是安家、扎根的首选之地。

这些标签鲜明的年轻人被称为“码农”,格子衫、双肩背、 “月入五万只花五千”;住在回龙观,共享单车上下班,虽然收入上往往令人望尘莫及,但消费上,似乎没有太高标准和太多选择,除了……房子。

但海淀的新房选择也一直不多,所以每一个新楼盘的出现,都吸引了大家的关注。

今年1月,“观里”出了两个新楼盘,每平米5.4万元的奥海明月、奥森ONE,在1月成为北京住宅成交前三甲楼盘,码农们用自己强大的购买力,支撑起了两个北部“神盘”。

今年9月,第一批集中供地后,昌平区再推出两个新盘,分别是位于昌平生命科学园的北清云际、以及东小口马连店的奥森春晓,每平米单价达到了6.2万元、6.3万元。

地理位置

由于距离后厂村办公地点更近、附近新楼盘基本清空,这两个楼盘被称作“昌平双子星”,而又一批年轻码农们也持币待购,开始了自己的安家历程。

01“5平米次卧,窗外连廊”

梁艺和女友就是后厂村准备掏空 “六个钱包”的标准码农,两个28岁年轻人正在准备结婚,买房也是一个顺理成章的选择,另外在北京也交够了五年社保,有了买房资格。

二人税前工资合计5.5万左右,因为平时下班时间“没边儿”,也没啥额外消费,加上年终奖、股票投资,两人用五年的时间攒够了差不多二百万,双方父母可以为这个新家庭的首付合力推高至三百万。

买房之前,梁艺用自己的方式做了研究:做爬虫软件爬数据、拉表格,“不过目前的房产平台的后台数据很值钱,已经做了严密的反爬虫处理,爬到的数据水分很大,没有参考价值。”

截图来自知乎

 

数据没用,那就做市场调查:公众号、视频平台上找资料对比,购房群加入讨论。向中介了解市场。到最后,他已经能够言简意赅地表达自己的“用户需求”:房间结构合理,不浪费“寸土寸金”的面积,功能复合小家庭需要;交通方便;周边有基本生活配套。

交通和配套上更占优势的,是奥森春晓。那么面积和功能就是首要考虑的条件了。

首先看了115平米的户型图,梁艺开始怀疑人生:为什么115平米的客厅,只有3.5米宽?

奥森春晓

 

甚至比不过96平的户型?先不说餐厅正对着不是厨房而是卫生间,就请问5平米的叫“次卧”?分明是个储藏间大小吧。当年租住的隔断房,卧室也不止5平米。主卧也不过10平米,如果还想放下衣柜、床头柜,那是不是都放不下1.8米的双人床?

奥森春晓

 

退而求其次,96平的户型虽然面积小了20平,但整体方正,客厅也开阔,卧室虽然也只有10平米,但整体面积小也算能理解,毕竟还省了钱么。

就在梁艺说服自己接受这个户型的时候,却得知,未来在北侧卧室和卫生间的外侧,竟然有一条连廊。除了在一些老旧小区的回迁房见过这种操作,为什么新房会有这样的设计?那北侧的房间是不是要长期拉着窗帘?更别提开窗了,所谓的南北通透有什么意义?

或许为了解答客户的这个问题,户型图贴心地把南侧客厅处划出第三间次卧的空间,既然南向面宽比较大,那就利用这个面宽打造出一个可变空间。但仔细研究了一下,梁艺发现,改造的难度是前所未有的:隔出的第三间次卧和客厅如何做到共享一扇窗户?

“未解之谜二”是奥森春晓到地铁站的步行距离。通勤方便程度的确一直是码农买房的逆鳞,此前的两个项目曾经因为13号线“建材城东站”的地铁站修建站位的问题,将一条“#码农写出专业地铁建设方案#”推上热搜。

距离地铁站更近的奥森春晓目前也存在这样的争议,虽然距离8号线平西府站的直线距离不到500米,但是项目东侧紧邻地块还未出售,步行至地铁站的东侧路政设施还没有确定是否开通。

610地块是北清云际

 

梁艺当下最关注的也是步行可达地铁站的距离,他是骑电动车队伍上班的一员,但女友上班依赖地铁,“平时已经没有娱乐生活,回家时间多分一点给路上,都觉得疲惫不堪”。

梁艺说,身边和他一样在犹豫的年轻人有很多,在买房这件事上,真的没有什么过高的需求。况且对于普通百姓来说,300万首付也不是个小数目,600多万总价的房子,难道都不配拥有个舒适生活么?

珍贵的、又浪费着的空间

有人已经决定“退一步”,选择位置、配套都相对差一点的北清云际,到地铁生命科学园站的步行距离是1.6公里。

北清云际地块

 

在户型设计上,北清云际还是相对合理的,108 m²做到基本方正、南向三面宽。北侧次卧虽然不足7 平米,但总是“比下有余”。

北清云际

 

难得提早下班,阿静马上冲到售楼处,作为一名大厂的年轻中层,虽然首付有限,但她对自己的收入和未来还是充满信心的,而在一个城市最大的信心,难道不是拥有一套自己的房子么。

阿静选择了83 m²的户型,房子虽然不大,但是一个人住,也不算局促了。看房过程中,她与销售的对话大多以“为什么”、“怎么改”开头:

北清云际

为什么北侧进入次卧有近一米长的过道?浪费的空间未来怎么改?

放完双人床之后,床头柜和衣柜就只能二选一了吧?

在本来就比较局促的空间里,还有一个不足4平的无窗房,宽1.7米,长2.3米。

销售热情地说,可以改造成游戏间啊。阿静苦笑,你会在这里打游戏吗?

北清云际样板间

 

毕竟是女生,阿静更注重细节和质感,可看完两个楼盘的实体样板间后,总有一种依旧在租房的错觉。比如:

卫生间的柱盆式盥洗台;

塑钢材质的厨房推拉门;

以及,仅在70%上下的得房率。

样板间

样板间

 

回龙观片区的经纪人阿虎认为,得房率是片区购房者非常敏感的话题。

北青云际的销售小孙基本每天都要被问到问题,他每次都会先坐直再回答,但也无非是先诉说“开发商利润低”的苦衷,再去进行价值说服:“用低于周边二手房的价格,买新房、新物业不是更值得?主要是周边的新房也不多,越等可能就越远了”。

北清云际周边目前以龙城花园、华远静林湾叠拼产品为主,但总价较高,前者是1999年交房的老牌别墅、平层,业主是附近大学教授等高知群体。

1公里范围内的普通商品房——北京人家,每平挂牌均价不到6万元。

北清云际周边

 

二手房或许也是选择

阿虎是回龙观片区某机构经纪人,80%的客户都是梁艺这样的程序员,除了外形标签,程序员买房有自己的方法。

“他们对数据很敏感,对片区小区房价数据都比较了解,要把价格、户型数据跟对方聊透彻。”

此外,程序员群体“老带新”特征明显,客户忠诚度较高,阿虎三年前服务过的一位百度程序员,此后陆续为阿虎介绍5名同事,成单率也比较高。

阿虎表示,回龙观大部分程序员最看重房子两点条件:1、得房率;2、通勤距离。前者一部分关系到房子的实际价值,后者决定着码农的“生存质量”。

阿虎去年服务的一对互联网行业年轻夫妻,在万象悦府期房和2003年建成的北店嘉园当中,选择了后者,房子临近8号线育知路站。

小夫妻的原因很简单:相似首付情况下,即使购买二手房的面积会小很多,但是北店嘉园公摊小,得房率是90%。购房后把房子按照喜欢的风格装修,体验也不属于新房,况且,还不用等

梁艺也曾将二手房作为考虑范围之内,他和女友曾看中一套2015年交房的次新小区,均价每平7.2万元左右,一套二室一厅的92平户型,首付比例40%、需要加上二手房的契税、增值税、中介费用,合计需要365万元。高出奥森春晓首付近100万元,难以担负。

西二旗互联网人置业小Tips:

1、 龙湖从中公教育收购的朱辛庄项目部分股权,开发商表示预计12月对外开放。北京市规自委出让文件显示,项目最高销售单价不得超过63300元/平方米,但地块建筑要求是塔楼。

2、 昌平回龙观的新房项目,目前得房率呈逐年下降趋势。2016年交房的公园悦府在80%左右;万象悦府得房率是75%;今年两个新项目是70%,甚至个别户型低于70%。

3、 随着二手房房贷收紧,昌平回龙观片区的二手房成交量在最近两个月下降明显。9月与6月相比,已经腰斩。

4、 奥森春晓,到平西府地铁站的步行距离还未确定;北清云际,距离地铁站生命科学园的步行距离是1.5公里。

本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:宋虹姗。

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