国家统计局:9月销售量价跌幅收窄,投资同比跌3.5%

丁祖昱评楼市·2021-10-19
9月新开工、拿地面积双双再降

2021 年 1 0 月 1 8 日上午,国家统计局公布 2021年1-9月国民经济运行情况以及房地产行业数据。 在国家统计局新闻发言人就 2021年前三季度国民经济运行情况答记者问 中,有关 8月、9月房地产投资下降问题以及房地产对经济增速的影响问题时表示: 房地产行业是国民经济的重要组成部分,也与居民的生活息息相关。 

近年来,各地区、各部门按照中央的要求,坚持房住不炒,持续稳地价、稳房价、稳预期,有效防范化解潜在风险,推动房地产市场平稳健康发展。 

今年以来,通过完善房地产市场的长效机制,抑制不合理需求,推动刚性需求平稳释放,限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张,房地产市场总体上趋于平稳,房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。 前三季度,全国商品房销售面积同比增长 11.3%,两年平均增长4.6%,比1-8月份回落1.3个百分点。 房地产开发投资同比增长8.8%,两年平均增长7.2%,比1-8月份回落0.5个百分点。 7、8月份,70个大中城市的房价涨幅也整体上趋于回落。 

下一阶段,随着多主体供应、多渠道保障,购租并举住房制度不断完善,市场主体趋于理性,房地产市场有望保持平稳发展。 

由此看来, “房住不炒”和“三稳”目标仍是各地区各部门坚持的原则。 因此,我们判断四季度房地产不会作为短期刺激经济的手段,仅会在一定程度上进行纠偏。 

01

销售面积、金额同比跌幅收窄

国家统计局数据显示,1-9月,商品房销售面积130332万平方米,同比增长11.3%;比2019年1-9月增长9.4%,两年平均增长4.6%。其中,住宅销售面积增长11.4%,办公楼销售面积增长3.1%,商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元,增长16.6%;比2019年1-9月增长20.9%,两年平均增长10.0%。其中,住宅销售额增长17.8%,办公楼销售额增长0.5%,商业营业用房销售额增长0.5%。

从增速来看,1-9月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1-8月收窄4.6pcts和6.2pcts,已连续9个月增速回落。

单月来看,9月全国商品房仅销售16129万平方米和15748亿元,环比分别增加29%和25%,同比分别下降13.2%和15.8%,跌幅较8月分别收窄2.9pct和5.6pct。其中商品房销售面积较2019年同期下降6.9%,相比上月跌幅扩大2.9pct。

受居民按揭贷款额度持续紧张制约,各地区新房市场销售表现进一步实质下行。前9月东中西部商品房销售面积累计同比增幅分别收窄至13.4%、15.6%和6.2%。东北地区更是首次同比由正转负下降2%,较前8月扩大3.8pct。

全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势(单位:万平方米、亿元)

数据来源:国家统计局

02

9月新开工、拿地面积双双再降

国家统计局数据显示,1-9月,房地产开发企业房屋新开工面积152944万平方米,下降4.5%。房屋竣工面积51013万平方米,增长23.4%。两者增速较1-8月分别降低1.3pcts和2.6pcts。

房企资金和融资情况愈发严峻下项目新开工继续减缓。9月全国新开工面积17442万平方米,较2019年和2020年同期分别降15.2%和13.5%。各地区新房销售陆续需要“以价换量”的现状下,房企难再积极引用资金投入新项目开工。

单月项目竣工速度也出现较大下降,同比增速降至1%。9月全国竣工面积4274万平方米,环比降13.8%。同比增速则由8月29%骤降至1%。除却2020年9月前置较高,需要关注的是单月竣工面积已连续3个月环比回落。整体房屋竣工面积虽仍处于历史高位,累计同比增23.4%;但单月已有乏力表现。

随着“三线四档”融资管理的实行,“红档”房企难以获得新增开发贷款以进行新开工项目和项目竣工。部分房企屡遭资金问题和新房销售表现遇冷下,全社会以建筑业为代表的对房地产业后市预期悲观,担心后续工程款项兑付问题下部分在建项目已出现停工缓怠工现象,受此影响下竣工面积规模和交付下行压力仍将不容乐观。

房地产开发企业新开工面积月度走势(单位:万平方米)

数据来源:国家统计局

房地产开发企业竣工面积月度走势(单位:万平方米)

数据来源:国家统计局

国家统计局数据显示,1-9月,房地产开发企业土地购置面积13730万平方米,同比下降8.5%;土地成交价款9347亿元,增长0.3%。9月起广州、合肥、苏州等陆续开始第二轮集中土拍。受此影响下9月房企土地成交价款累计增速由负转正增1%。但由于核心城市第二轮集中土拍多以底价甚至流拍收场,成交表现较第一轮明显降温,同时三四线城市土地市场依旧处于下行通道内,因此9月土地购置面积累计同比仍降8.5%。

全国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增速

数据来源: 国家统计局 

03

建安施工降速或拖累9月开发投资额

国家统计局数据显示,1-9月,全国房地产开发投资112568亿元,同比增长8.8%;比2019年1-9月增长14.9%,两年平均增长7.2%。其中,住宅投资84906亿元,增长10.9%。其中,东部地区房地产开发投资59381亿元,同比增长7.9%;中部地区投资23627亿元,增长14.3%;西部地区投资25129亿元,增长6.9%;东北地区投资4431亿元,增长3.7%。

从增速来看,两年增速涨幅较1-8月分别再度收窄2.1pcts和1.1pcts。同时,9月单月完成开发投资额14508亿元,同比下降3.5%,为2020年2月后首次进入负区间。

全国房地产开发投资额月度走势(单位:亿元)

数据来源:国家统计局

房地产开发企业施工面积月度走势(单位:万平方米)

数据来源: 国家统计局 

综上所述,我们认为,从商品房销售来看,随着包括信贷、融资、土地等各方面调控的推进,不合理购房需求得到较好抑制,短期来看楼市面临一定下行压力。随着“以价换量”的效用边际递减,三四线城市新房销售将面临更大下行压力。

房企拿地方面,土地市场供给侧调控进一步深入。从9月、10月部分核心城市第二轮集中土拍结果来看,政策管控和房企资金压力下土拍热度出现明显降温。热点三四线城市也将加强对地价、溢价率的管控。四季度土地购置面积仍将是开发投资额的有力支撑,但整体拿地情绪将趋于理性冷静。

房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企在四季度将继续保持对项目施工持谨慎态度。红线房企融资情况或将有所改善,但“交付大年”和资金回款压力下新到位资金将更多运用于项目竣工的“保交付”,项目新开工进度与施工强度难有起色。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪经授权发布。

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