报表错了吗 房企的钱是假的吗

未来城不落·2021-10-08
这样的房企容易暴雷

孙宏斌说过,符合“三道红线”的房企也不一定安全。

新力和花样年的意外违约,证明了孙宏斌说对了一半。

违约之前,新力的净负债率为50.5%,现金短债比为1.05,剔除预收款项后的资产负债率为73.5%,仅仅踩中一条红线。

同时期,花样年的净负债率为74.8%,现金短债比为1.4,剔除预收款项后的资产负债率为72.7%,也仅踩中一条红线。

之所以说孙宏斌只对了一半,是因为新力和花样年,并不严格意义上符合三道红线,其中以“现金短债比”指标最为扭曲。

监管部门的文件里,“现金短债比”中的现金,为扣除预售监管资金的“现金及现金等价物”。现实操作中,多数房企并不主动公布预售监管资金数字。

预售监管资金的多少,与销售额多少以及所布局城市政策相关。监管部门给出了两个计算指标,货币资金的三分之一,或者是合同负债的20%,以孰高者为准。

港股房企将预售监管资金列受限制现金里,但A股房企并不列入,是否公布具体数字完全取决房企自己。

以恒大为例,2017-2019年,恒大受限制现金分别为1357.1亿元,748.5亿元、783.3亿元,这其中大头就是预售监管资金。

到了2020年,恒大的受限制现金一下子掉到219.9亿元,同时期恒大货币资金为1807亿元,合同负债为1857亿元。

很显然,这是一个异常数字,恒大有很大抽逃预售资管资金的嫌疑。

今年上半年末,恒大的受限制现金回升到748.6亿元,其中预售监管资金416.3亿元,这与往年对比是一个正常水平。

如此一来,恒大的现金短债比从2020年末的0.47,2021年6月末下降至0.36,在没有快速出售资产变现情况下,恒大违约在所难免。

新力的受限制现金数字,看起来还算正常,但新力的大股东垫款神秘消失值得关注。

花样年的受限现金有点异常,其中多数受限现金为取得融资的银行抵押存款,预售监管资金只有5亿元左右。

蓝光暴雷前,100.3亿元的货币资金里,预售监管资金高达64.05亿元,合作方共管资金24.43亿元。

合作方共管资金,这是另外一个隐形的受限现金指标。

这几家房企共同的特点是:这两三年里逆势加杠杆,同时以增加少数股东权益的方式,来增加总权益和货币资金数字,从而实现“净负债率”和“现金短债比”的合规。

不曾想,少数股东权益的增加,即合作项目的增加,使得合作项目公司现金的调度,不再像单独操盘那样自由灵活,房企的流动性进一步下降。

上述四家房企的少数股东权益占比都在50%左右,与同行对比属于高位。少数股东权益的增加,同时增加了“明股实债”的风险。

比如,蓝光上半年的货币资金减少了将近200亿元,相对应有息负债只减少了100亿元,另外100亿元贴在了少数股东权益上,包括永续债的偿还。

有大行投行部人士对好猫说,财报可以打假,可以发现其中一些问题,但如果没有发现问题,也并不意味着很好。

并不能否认房企财报的扭曲性,但从这些暴雷房企的财报来看,我们依然可以总结出一些经验,来对抗行业恐慌情绪下的手无足措。

过去两三年里,逆势加杠杆,少数股东权益在40%以上,扣除预售监管资金的现金短债比低于1,所布局城市销售行情快速下滑,短期有息负债占比40%以上,融资渠道单一且面临再融资信用风险。

如果销售行情趋势不逆转,具备两个甚至更多以上特征的房企,都有暴雷的风险。

另外,是不是有优质资产快速出售,出售的意愿是否主动强烈,是能否挽救暴雷的技术性因素。

如果暴雷前后,有应披露而未充分披露的信息,那就算看再多财报也没有用了,新力和花样年在这方面开了一个坏头。

本文来自微信公众号“好猫财经”(ID:haomaocaijing),作者:神镇的猫总,36氪经授权发布。

+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
评论千万条,友善第一条
后参与讨论
提交评论0/1000

文章提及的项目

下一篇

从宏观层面看企业长期盈利变化和股市表现趋势。

2021-10-08

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

推送和解读前沿、有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚焦全球优秀创业者,项目融资率接近97%,领跑行业