汤臣一品流拍,豪宅购买力正在离场?

魔都财观·2021-09-29
汤臣一品17万的单价竟然不香了?

以下是今天的正文。 

“沪上第一豪宅”汤臣一品流拍。
 

最近,汤臣一品一套面积432平,起拍价7890万的房源在阿里法拍上挂牌3日“无人问津”,惨遭流拍。

这套房源位于汤臣一品5号楼,501室,带地下2层车位(人防)。

其中房屋建筑面积432平方米,车位面积39平方米(评估价160万),折合单价17.89万/㎡。

流拍之后,有人分析说上海的顶部豪宅购买力正在离场。

因为,对于汤臣一品来说,这个价格并不算高。

就在2018年,汤臣一品接连有两套与此房源面积相同、户型相同的房子,在法拍平台上高溢价拍出。

 

 

2018年6月,汤臣一品3号楼3601室出让,挂牌价5014万元,建筑面积436.41㎡,最终8534万元成交,溢价率70.2%,成交单价19.6万元/㎡

2018年7月,汤臣一品3号3701室拍卖出让,挂牌价5296万元,建筑面积436.41㎡,最终有6人报名,以9676万元成交,溢价率82.7%,成交单价22.2万元/㎡。

3701窗外风景

三年之后,在上海房价大涨的情况下,汤臣一品17万的单价竟然不香了?

上海的顶部豪宅购买力,真的在离场吗?

其实不然。

1

在汤臣一品流拍的同时,上海还有两处豪宅房源,高溢价拍出。

第一个,经典茂名公寓:起拍价1848万,评估价2641万,成交价3488万,溢价率高达88%。

这套房源建筑面积198.47平方米,折合单价17.6万。

 

 

第二个,佘山银湖别墅:起拍价1456万,评估价2080万,成交价2296万,溢价率58%。

经典茂名公寓位于老静安核心地段,市面上很少有房源出售,没有竞品,稀缺性十足,所以才会高溢价成交。

下图是上海近期成交的一些核心地段大平层豪宅:

可以看到,豪宅购买力依然很强。

最有钱的这批人,仍然看好上海楼市。

2

那这套汤臣一品为何会流拍呢?

多半是房子本身出了问题。

眼尖的老铁应该会注意到,这套房子在5楼(501室),楼层较低,据说仅能透过楼缝看到少量江景,故整体报价不高。

如果是普通的房子,楼层低不是什么问题。
但买汤臣一品的人,大都是奔着“一线江景,正对外滩建筑群”去的。

如果是高楼层、观景好的房子,贵一些也愿意。

但如果观景效果不佳,即便单价便宜,也没什么优势,因为这算是有硬伤的。
当然,这其中可能还有限购的因素。

上海法拍房限购之前,全国的富豪都可以通过这个途径买上海的豪宅,但现在,如果没有房票,即便你有再多的钱也只能望房兴叹。

我认识的就有一位,是浙江宁波的一个企业主,去年准备8000万全款在法拍市场中拍一套汤臣一品的,结果今年限购了,他也就断了上海买房的想法。

最后,像汤臣一品这样的顶级豪宅,买来都是自住的,投资的很少。

如果投资的话,第一流动性太差,第二远远跑输上海大盘。

2005年,汤臣一品预售,当时开盘的价格为11万元/平方米。

现在,在某二手平台,汤臣一品整体挂牌单价在17万-24万元间。

而在此期间,汤臣一品还卖出过34万一平的破纪录单价。

假如你在2005年买入同样地段的世茂滨江、仁恒滨江,单价在1.5万左右,而现在的二手价是14万左右,涨幅是9倍。

但买汤臣一品,涨幅最多只有两到三倍。

顶级豪宅是身份的象征,财富的标志,但不是投资的好标的,因为顶级豪宅是小众需求,流动性差,很多时候有价无市。

对于购买顶级豪宅的有钱人来说,他们也没想着在这套房上赚到多少钱。

所以这套汤辰一品为什么会流拍:

花八九千万买房的人,当然不会选这样的低层,掉份儿,要么多花点钱买高层,要么选别的次顶级豪宅中的精品。

这个房东,买这套房的时候,多半是被忽悠了:这个价位,这个房子,定位很尴尬。

所以,再有钱的人,买房也有可能会买错。

需要说明的是,在法拍平台,并不全是被强制执行拍卖的房子,也有一些房源,是房东自己挂上去,作为一个售卖途径,这套汤臣一品就是。

在二手房平台上,这套房子挂牌价为8500万元,比法拍房价格高出7.7%,折合单价19.7万元/㎡。 

3

回归到法拍房,这是一个可以捡漏淘笋的市场,也是一个可以买到市面上稀缺产品的市场,只要你能接受高溢价。

因为是法院强制拍卖,被执行人之前没有要卖的想法,所以法拍房中会出现一些市面上很难买到的稀缺房源。

比如上海一些很稀有的独栋别墅和豪宅,长期没有二手房卖。若有法拍资源,千辛万苦等房源的人可能一哄而上。

比如上文中的经典茂名。

另外,我们注意到,上海的学qu房,在法拍市场中,如果没有折扣,流拍的概率也比较大。

因为众多周知的原因,学qu房被投资客所看空,而法拍房的客群中,投资的占大多数。

但如果你家里有孩子要上学,你要问问自己等不等得起,毕竟孩子的教育不能耽误。

民办摇号是不确定性的选择,真的要孩子稳稳进好学校,短期内还是要有学票。

尤其现在的入学年限卡的极其严,有的区好学校需要报出生,有的区需要入户三年。

有人说现在推行教育改革,轮岗已经在施行了,划片也有可能。
 

跟你说这句话的,多半是孩子没出生或不着急的,他们等得起五年八年。

4

相比每年二三十万套成交量的上海二手房市场,法拍房其实是一个小众市场,它的住宅成交量一年不到2000套。

小市场,就有小市场的显著特点:当楼市热度低的时候,法拍市场更加冷清,这时就有捡漏机会。

当下就是这样的情形。

而且,现在的法拍房,可能是唯一一个能看到真实价格的地方。

绿皮中介的挂牌价,因为核验价的影响,可能不真实。而成交价,也就是网签价,很有可能是做di的。

而法拍房,出价过程全公开,拍出价就是成交价,并据此贷款和计算税费。

可以说,在法拍市场,你可以看到上海楼市的真实冷热。

现在也是近三年来进入法拍最好的周期,税费各付,可以贷足,想要淘笋的,也许你会在这里发现惊喜

本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

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