上海接下来五年,利好会砸向哪里?

魔都财观·2021-09-08 10:57
下一个五年,你准备好了吗?

本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

这两天,一份决定上海接下来五年重点发展的板块规划,重磅出炉:

《上海市国土空间近期规划(2021-2025年)》

如果说,2035规划钦定了上海长期发展的方向,那么这份国土空间近期规划(以下简称2025规划)就指出了5年内利好必须落地的板块。

都说买房跟着规划走,但不少规划大饼都“鸽”了,而2025规划必须在5年内落地,这就意味着确定性得到了保障。

1

如果要用一句话总结2025规划,就是两个圈层、四个方向、两条主线。

首先来讲两个圈层:主城区+五个新城。

主城区的概念大家应该很熟悉了,包括中央活动区(CAZ)以及城市副中心,也就是上海的“内圈层”。但需要注意的是,我们发现,CAZ和非CAZ之间的差异是比较大的,无论是规划落地、城市界面、产业能级等,CAZ明显更为优质。

比如徐汇滨江、汉中路、前滩是CAZ,而斜土路、北广场、三林就是非CAZ,区别应该挺明显。

但主城区和非主城区的差异就没那么大了,像马桥、顾村、川沙、江桥是主城区,而浦江、唐镇、九亭、南翔是非主城区,是不是觉得区别就不那么明显了?

因此,在上海的内圈层,也就是主城区范围内,最需要关注的,就是CAZ+副中心。

根据上海2035规划,上海一共有五角场、金桥、花木、张江、川沙、莘庄、虹桥、真如、吴淞等9个主城副中心,俗称“主城九心”。

划重点,市区买房,只需关注CAZ+主城九心即可。

而外圈,就是嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城。

我们多次提到,在以前五个新城其实就是市区向外输送人口的抓手,睡城属性更浓。

但从去年开始,五个新城“晋升”为长三角独立节点城市,因此所需要的城市功能也从“附属级”升级到了“核心级”,越来越像一个个“上海版”的强二线城市了。

就说说最能代表城市配套的医院吧,五个新城规划发布几个月之内,红房子医院落户朱家角,新华医院落户奉贤,而原本就在松江、嘉定、南汇的第一人民医院南院、瑞金医院北院、第六人民医院东院纷纷迎来大规模扩建。

五个新城全部配备了长三角最顶级的区域医疗资源,其落地速度之快,配置之高,令人叹服。

根据规划,到2025年,五个新城常住人口总规模将达到360万,基本形成独立的城市功能。

因此,在郊区买房,认准五个新城,绝不会错。

2

2025规划的第二个重点,就是四个方向:两翼齐飞+南北转型。

我们一直都说,上海是东西轴向发展,当你选不好买哪里的时候,买东西方向的房子,不会差到哪里去。

两翼齐飞,说的也是这个道理。

具体来看,东翼指的是临港新片区+张江科学城,西翼指的是虹桥商务区、长三角一体化示范区,都是一个主城副中心+郊区卫星城的配置,非常均衡。

上海在过去的几十年里都是往东西向发展,但并不意味着上海会转向,根据2025规划,东西向的发展显然被加强了。

背后的逻辑很清楚,向东是为了对外开放,提升国际竞争力,是“外循环”;向西连接江浙皖腹地,带动长三角一体化发展,是“内循环”。

无论是对外还是对内,上海都有强力的抓手应对,东边不亮西边亮,上海做足了充分准备。

如果说两翼齐飞是主旋律,那么南北转型就是后备方案。

宝山、金山,一南一北,都是上海的重工业、重化工基地,历来城市开发较为靠后,因此在南北这两个方向,主要推动转型,金山去发展精细化工,宝山去发展科创。

但既然是转型,就意味着成果不会那么一蹴而就,一定是循序渐进的,需要我们的耐心。

至于崇明,世界级生态岛的定位一公布,就知道崇明不是去搞大开发、大建设的,而是去保护环境、发展生态的,这意味着什么,咱们都应该清楚。

好了,两个圈层、四个方向说完,上海接下来五年的基本发展路径就比较清晰了。

规划的重点就在这张图里的红色圈点中,其中两翼齐飞、主城九心、五个新城尤为需要关注。

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但是,很多人在解读2025规划时,往往会过多关注空间规划,而忽略了隐藏着的3个分目标:创新之城、人文之城、生态之城。

而对于我们买房而言,最需要关注的,就是两条主线:科创线(创新之城)+公共服务线(人文之城)。

前者代表了就业机会在哪里,后者代表了优质配套在哪里。

在接下来的几十年,上海要建设的是国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心。

但如果你多关注近期的文件和官方宣传,就会发现,科创中心是上海目前发力最猛的。

科创,既是上海的短板,又是国家大力支持的方向,发力不猛怎么行。

而2025规划,就清晰地指出了近期产业科创空间的分布。

很明显,上海的科创核心,在张江科学城。

无论是重大科学设施,还是高精尖的产业,最顶级、最大规模的布局,一定是在张江。

其次,临港也与张江一起构建浦东南北科创走廊。

除此之外,G2京沪高速、G60沪昆高速两大走廊上也分布着市北、南大、桃浦、虹桥、嘉定、紫竹、闵开发、马桥、松江等重点科创功能聚集区。

当然,主城范围内的吴淞、江湾五角场、漕河泾、徐汇滨江、金桥等重点科创板块也值得关注。

另外,2025规划中也提出了要引导三大先导产业和六大重点产业向产业基地和产业社区集中布局,这些产业分别为:

  • 集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业

  • 电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品六大重点产业

关注以上板块和产业,就抓住了上海打造科创中心的关键。

放心,不会让你失望的。

而第二条公共服务主线,就展示了,上海最好的配套,分布在哪里。

从2025规划里可以看出,中央活动区依旧是全市高等级公共设施分布最为集中的地区。

上海的绝对核心区,YYDS!

除了CAZ之外,公共服务设施主要集中于:

  • 一江一河区域,也就是黄浦江、苏州河沿岸

  • 主城副中心,像金桥要增加体育设施,张江南区则要增加医疗设施

  • 五个新城,松江南汇+文化,奉贤青浦+医疗,嘉定+体育

好了,来划个重点。

想要高精尖的产业集聚,就关注科创主线;想要高等级的配套设施,就关注公共服务主线。

4

最后,2025规划还特别贴心地提供了一张“近期重点地区布局图”。

相当于给你铺垫了半天,最后居然把考试答案给公布了,让我这种规划爱好者兴奋不已。

看图说话,方格子指的是公共活动中心,倒三角指的是商务中心,而蓝条纹就是产业中心。

图里只标出了交通枢纽,而公共服务中心、产业中心和我上面的解读基本一致,因此我帮大家把重点的商务中心找出来了。

这些地区和板块,就是上海2021-2025年重点发展的地区:

  • 浦东:新杨思-高青、御桥

  • 长宁:临空、虹桥开发区、中山公园

  • 普陀:桃浦智创城、左岸中和城

  • 闵行:虹桥商务区

这些商务中心,同时也是我们近期非常看好的板块。

像浦东的新杨思-高青,恒大市场拆迁后,将在原地新建浦东新消费中心,两幢200米商办、一幢180米商办、一幢160米商住办,还有诸多140米、120米、100米摩天组成浦东南部新地标,6号线三林停车场也将打造成绿地公园,亮点颇多。

根据规划,板块内将提供多达2562套住宅,配套一所九年一贯制学校,6号线、26号线双轨交的配置,令人期待!

普陀的左岸中和城,将沿苏州河打造“一城九岛”十一个特色组团,商办、研发建筑面积超过170万方,构建上海科技金融产业的价值高地。

虹桥商务区、临空商务区日益成熟,而桃浦智创城、御桥商务区也都在如火如荼的建设中,这些新规划个个令人无比激动。

最后的最后,为大家总结一下上海这份重磅规划。

市区的重点,在于中央活动区与主城副中心。

郊区的重点,在于五个新城。

上海继续加仓东西发展方向。

在意产业的,关注张江、临港,以及G2、G60两条科创走廊。

在意配套的,关注中央活动区、主城副中心,还有一江一河。

近期打造的商务建设中心,可以重点关注。

上海永未建成,下一个五年,你准备好了吗?

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