上海的使用权房,最近有了变化

未来城不落·2021-08-30
香不香?

本文来自微信公众号“真有好房”(ID:zhenyouhaofang),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

偶尔,会有读者在我们后台留言道:

“麻烦看一下使用权房,你们应该会有兴趣。”

“可以看下上海那些使用权房“

看到这些留言,让我有些好奇,为什么会有人关注这么小众的房子?难道说,上海使用权房有什么新动向了吗?

于是,我将目光移了过来,来看看,在现在二手核验价、新房积分这个上海的大市场下,一直以来不太引人关注的使用权房,现在情况如何,有没有受到市场影响?

01

为什么上海会有使用权的房子?

在上海,使用权房,其实是一个非常小众的房产分类,很多人其实都不清楚使用权房,将其看成公寓等同性质的房子。

这是不对的,使用权房,顾名思义,居住在其中的人,只有房屋的使用权,也就是说只能居住,没有产权。

这些房子,是由于历史原因造就的。

比如黄浦区、徐汇区的大量使用权房子,多是历史遗留下来的别墅、老洋房等等,这些房子,是解放前的大户人家的住宅,多位于比较好的地段。

在当时的情况下,很多人离开了大陆,房屋空置后,再加上大量的人没有住房,于是政府安置了一些人进去居住。

因此,这些房子的产权是属于国家和集体的,这些后续居住的人只有使用权。

而虹口区、杨浦区等地的使用权房,还有另一种——私人搭建的棚户区。

这种棚户区,多是那时候没有被分配到老洋房中的人自己搭建的,也因此仅仅有使用权。

这两种房子,都没有产证,产权属于国家和集体。

说白了,使用权房是特殊历史时期的产物,因此即使存在到现在,也是合理的。

由于历史的原因,上海的使用权房,是合法的,与深圳的小产权房,完全不是一个性质。

使用权房有国家认可的管理房产的物业登记面积的证书,也就是俗称的房卡。管理使用权房的物业,都是国有控股。

它的合法性体现在两个方面:

第一,使用权房是可以交易的,交易也要经过房产交易中心备案。但是,有限制,只有上海户籍的人才可以购买使用权房。

第二,使用权房是可以落户的,而且落户到使用权房里,也可以上对口的学校。这也是为什么,很多人购买使用权房的原因,可以用来上不错的学校。

第三,使用权房甚至可以被拆迁。除了一些历史保护建筑不会被拆迁外,使用权房和普通的产权房,面对拆迁时是一样的,得到的赔偿也同样。

所以,在上海,使用权房,真的是非常的特殊。

而且,在整个上海来说,使用权房也算是比较集中的,在市中心由于历史原因体量比较大,不过后期拆迁了不少,现在剩下的体量不大,在郊区的使用权房比较少。

流入到交易市场的上的使用权房则更为少了,比如在链家上,很难找到使用权房的房子,大部分均为0套。

我询问了市中心的有关中介,也都告诉我,目前的使用权房的体量已经不大了。

他们告诉我,人们购买使用权房的原因,主要是便宜,多是为了学区,那么,和周围老破小相比,到底买使用权房划算吗?

02

和周围老破小相比,使用权房有总价优势

都说使用权房比较便宜,但是往往在这种顶尖地段,还有很多有产权的老破小的。

这一次我选取了南京西路上的一些使用权房,和它们旁边的老破小进行一下对比,看看是否使用权房真的比产权老破小要合算。

前面我们提到过,购买使用权房子,主要是总价位比较低,容易上车。

我们来进行一下对比,看看这些房子的总价相差多少。

使用权房和周边老破小价差

黄色部分为三个使用权房,其中林邨最容易上车,仅需要350万元,静安别墅和景华新村略贵,分别需要590万和600万。

但是,同一板块内的老破小,上车更为不易,用粉色表示。

选取的这几个老破小,在链家上显示分别为1923、1924和1930年建成,是有产权的,最低上车价格也需要658万元。

无论是这几个老破小产权房,还是使用权房,它们的建成年份相仿,房龄都较老。

如果以总价来算,是使用权房更低一些。如果以单价来计算,林邨的使用权房仅有25.4平,而658万的产权房有51.25平,老破小后者单位面积价格更低。

不过即使使用权房的门槛更低,更容易上车,中介也劝我:

为什么这么说?主要是使用权房和一般的房子,真的不一样,它拥有很多产权房所没有的特性。

03

使用权房子的特性,不是每个人都适合买

首先,使用权房子与产权房不同:使用权房子没有产权,无法贷款,必须全款购买。

而且,必须是拥有上海户籍的人才能购买。

没有产权交易,那购买的时候不涉及产权,在过去是随便买不限购的。

等到2019年年底,开始对使用房进行了一定的限购,也仅仅是将产权房算作了使用权房的套数。

让很多有两套产权房的人无法购买使用权房,但也依然有一定的购买空间。

也就是说:

有两套产权房的人,不可以购买使用权房。

有一套或者0套产权房的人,可以购买使用权房。并且,这套使用权房不占据房票,之后可以买产权房不影响。

如果这样就觉得使用权房是个很好的投资方式,那是肯定不对的。

其次,使用权房在户型上和普通商品房是有很明显区别的。

比如这一套使用权房,可以看到,它的卫生间和房间是不在一处的,中间有一条过道隔开。

这里的过道和家里的走廊不是一个概念,是在外的公共通道。也就是说,使用自家的卫生间,可以被其他同住一栋的人看到。

总而言之,这种户型真的是有点诡异,具有明显的硬伤。

这一套户型也是同样有硬伤,整体朝向朝北,储物间也要出大门,再进入。

这就是使用权房的一个弊端,建造年代较早,户型比较随意,什么样的都有,很可能住得不舒服。

然后,有一件事是不可以忽略的。

中介介绍使用权房,是一定会跟你说:使用权房没有增值税,没有额外支出。

没有产权,自然没有增值税,这一点没错,但是,这不代表使用权房是没有额外支出的。

使用权房的交易支出主要有两个方面,如果该使用权房为国经房,虽然不用缴纳增值税,但需要交2个点给所属物业。

除此之外,在交易上,如果前面的房主有拖欠物业的管理费,也需要缴纳上才能完成交易。

最后,使用权房的转让周期是比较漫长的。

转让使用权比较繁琐,要先提交物业交易申请,审核完之后再提交到房产交易中心。在这个过程中,物业人员还会先查是否有违建,可能会进行一定的拆除操作。

而且,如果使用权房的价格比较低,可能会被物业收购。同样价格的情况下,物业是有优先购买权的。

按照中介告诉我的,使用权房的流程一般都在半年左右,如果快的话,可能三个月完成。

那么,目前与产权房有着多种不同的使用权房,到底在市场上是怎样的情况?

04

在楼市趋冷的上海,最近使用权房到底是涨还是降价?

众所周知,全上海的各种房子,价格都在波动。那么使用权房子,是否也是一样?

我去南京西路的时候,中介给我看了他手上的几套使用权房子,它们的价格在这段时间内确实有一定波动。

可以看到两个总价段较高的房子,已经有所降价了,其中一套已经挂了四个多月。我又再次多方询问几家中介。

他告诉我,在之前,使用权房有过一阵子上涨,到现在价格还没有完全降低下来。除了有的房东着急卖房的,价格会降一些,其他依旧在观望中。

而现在的使用权房,并没有那么好卖。使用权房出售周期,比较依赖于市场热度,现在的市场热度不佳。

一位中介告诉我:

他告诉我,使用权房子的去化周期比较长,多在半年到一年之间,在市场热度比较火的时候,几天可能就卖掉了,但是不火的时候,两年也有可能的。

总的来说,使用权房子的去化周期比较久,卖得比较慢,不如产权房好出手。

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