互联网大厂向CBD进发

未来可栖2021-07-29
“哥们想要赚钱搬到市中心”

后厂村一览

“后厂村埋葬码农们的青春”,这样的印象几乎人人皆知,但实际上,互联网大厂们正在向CBD的高楼大厦进发。

今年上半年,分布在海淀知春路希格玛大厦和后厂村腾讯总部办公的「腾讯视频」传出要搬迁消息,腾讯视频选址位于CBD的三星大厦,租赁交易面积达34166平方米,成为北京上半年商办租赁面积排名第三的交易,如果按照人均办公面积10-15平方米的常规计算,大概可容纳2500-3300人次。

位于三元桥附近的某写字楼正在和今日头条洽谈入驻协议,而京东云即将在知春路安家,B站的未来更是要站在黄浦江边。

CBD的互联网时代或许就要到来了。

逃离折叠世界

自2019年,百度、腾讯、快手相继涌进北京西北五环外的“偏僻处”后,“后厂村互联网人”的折叠生活一直被外界关注着,因为缺少便利的生活配套和娱乐氛围,这里的“大厂人”月入5万每月却只能消费5000元,他们中部分人想有属于自己的更丰富生活,却因为个人发展、薪资、职业计划、甚至是已经习惯的单调生活等种种,囿于这座围城。

不过,总部就在后厂村的腾讯向CBD已经迈出一小步,腾讯视频选择的三星大厦在央视大楼和北京最高建筑——中国尊之间的位置,共57层,以腾讯视频签约的面积、和三星大厦标准层的办公面积是2000平方米来看,腾讯视频大概率整整签约了17层。

据商办市场行业数据,2021上半年,CBD商圈的总成交面积约23.1万平方米,其中包括互联网的科技行业总成交面积超8万平方米,占比达34.61%。

这个占比水平超过了2017-2020年任意一年,2020全年科技行业成交占比仅为15.1%。依据行业洗牌规律、以及CBD外资办公比例逐年下降的情况下,互联网企业是有可能继续“征服”CBD的。

腾讯视频一单签约面积就占了CBD上半年成交面积的43%,也是CBD商圈上半年最大的一宗租赁交易。

此外,阿里旗下的支付宝,在今年上半年也选择在 CBD的WFC(北京环球金融中心)继续扩租,签约面积2215平方米。

回顾近年交易,有合适标的,互联网公司也会更青睐CBD,BOSS直聘在去年选择了位于CBD的民生大厦,新租面积达3400平方米,探探在2019年也选择了在光华路的SOHO二期扩组1000平方米。

大厂人逃离孤独星球有希望了吗?

某代理行资深操盘手与作者分享,其实互联网公司在壮大过程的选址思考,更像是一个“多中心概念”,也就是哪条业务条线更适配该商圈的思路。

其实要看具体业务条线与商圈现存的资源对接需求,比如腾讯视频选择三星大厦应该是看中与隔壁CCTV以及其他电视台的业务交流,以及日常录制节目的方便程度,是一种“产业联动”的需求。

同样做视频平台的爱奇艺的市场营销、版权采购、发行等业务条线,在2019年就搬迁至三里屯、工体商圈的永利国际中心4层。

从自身业务发展角度看,由于互联网行业办公的“扎堆效应”,不排除相似业务条线的其他企业会考虑来到CBD,这其实也是一种“跟风”。

以公司自身发展来看,位于交通更便利、商业氛围更强的CBD商圈,也是吸引人才的一种方式。

CBD的优势是楼宇品质本身条件很好,互联网科技企业普遍重视对于人才的满意度关怀,在迁徙过程中,可以留住人才。

毕竟北京CBD商圈的租金水平,是“实打实的贵”。

来自JLL仲量联行数据显示,2021年第二季度,北京甲级办公楼有效净租金表现是332元/平方米/月,位列全国第一,每平月租金高出第二名上海超100元;

北京CBD商圈的租金水平918元,在全球城市CBD租金水平也是前十名。

贝壳研究院商业地产分析师郑中也表示,互联网企业选址CBD,多与业务条线布局有关。CBD商圈租户以金融、专业服务和文化传播类为主,互联网企业规模较大,和以上三个行业有业务交叉的团队会倾向在CBD“扎堆”。

另外北京的传统互联网聚集地中关村-上地区域可供大面积租赁的选择较少,办公需求一定程度上出现外溢,也是利好其他商圈的消息。

互联网大佬选址时在想什么

想撕掉偏远地址的标签,就要向市中心“进发”。进入CBD,也是公司融入城市多元文化的考量。

“互联网产业发展到现在,已经并不普遍重视性价比。”一位深耕商办租赁市场多年的操盘手与作者分享,很多互联网大厂在CBD扩租、新租办公地点时,需求可能是突然地找上门来,对于代理商来说,促成交易的谈判周期普遍较短,大约3个月就可以签约。

而长年“定居”CBD的金融行业的选址风格就大不同了,在距离租约到期的一年开始,就会找到居间商或业主做谈判,从各种角度“压价”。最后续约或新租的价格水平,关键要看楼宇、甚至整个商圈的空置率水平,这是一个重点考量指标。

但由于互联网企业更加倾向独栋办公,所以从楼宇类型来看,大多依旧会在产业园区选址;从周边环境来看,为了方便招聘,互联网企业更倾向“扎堆”办公,因此在北京已经形成了中关村-上地和望京-酒仙桥-来广营两个主要的高科技企业聚集地。

人才真的是关键考量因素之一。

不过,字节跳动是个特殊的存在,已经退休的张一鸣很看重地段。2016年,今日头条搬入知春里附近的中航大厦,张一鸣就通过一封内部信,调侃自己是一家坚守北京三环的公司,也呼吁员工不要住在城乡结合部。

——这几天大家都在朋友圈晒新办公室照片,很好。不过提醒一下,大家应该重点晒位置啊:我们是少有的在帝都中心知春路的公司哈。毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……这是北三环,不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司。

——想起我大学毕业的时候,和父母说我要离开天津去北京工作啦。但当我第一次从西直门上了13号线经过广袤的城乡结合部开往上地回龙观的时候,心情非常低落,几乎赶上了上大学报道那天在天津站下车的时候。后来我就果断搬到了这附近的双榆树(话说附近真的不错)。

——我一直认为年轻人工作生活应该住在城市中心,哪怕房子小一点(应该多出去活动啊),在市区有更多的活动和交流,下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁。年纪轻轻不要着急在郊区,尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居,买了房我其实也建议搬到市区来。

搬到到市中心的企业一定会思考值不值,除非他们“不差钱”。但如今更多时候,互联网产业不单纠结在“租房”的性价比,转手开始大手笔买楼。

继2019年今日头条耗资90亿收购了北京大钟寺中坤广场后,2020 年,字节跳动又斥资 50 亿元购买方恒时尚中心。

今年1月,B站斥资81亿元在上海黄浦江旁边买了一块地。建筑面积达36万平方米,土地性质包括街巷、商业、办公、租赁和文体用地。关键是,可以俯瞰上海滩。该地块的隔壁,是美团斥资65亿元拿下的社区地块。

京东扎根北京南五环的亦庄五年后,也在考虑把业务部门“送回”市中心。斥资25亿元买下海淀知春路的翠宫饭店,今年的门牌已经更换为“京东科技大厦”,消息称,“京东云”业务条线将在此办公。

不过,在今年圈地扩张的队伍中,在线教育行业成为昙花一现的“溃败军”。

个别已经完成租赁合同签约的在线教育企业正在与卖家谈“退地”,业内人士对作者表示,这种情况,教育企业作为承租方,需要赔付高额违约金,如果算上业主赠送的“装修免租期”,租赁方大概需要赔付的金额是6-9个月租金,不过要依据具体合同拟定范围来谈违约金。

“有人走就有人来”,业主不太愁没人接盘,因为互联网产业依旧在扩张、且普遍重视性价比。在上地、北清路、望京商圈,互联网企业以更优惠的价格为目标,与业主谈判怎样接盘教育企业的退地,是当下正在发生的事。

业主:“我要跑赢通胀”

毕竟,“有钱了谁还租房”?

市场总有调侃的声音,“张朝阳经营了20多年的搜狐,如今比不上曾经买下的三栋楼”。虽然搜狐在美股表现从巅峰时期的百亿市值,只剩下不到50亿人民币的市值。但张朝阳还有位于五道口和中关村的不动产,市场估值约67亿元左右。

但手握大宗不动产的业主、开发商的日子也不好过。由于北京各商圈租金水平处于冷热不均的状态,价格竞争非常激烈。

“谁更”饥饿”,就会表现出更高的谈判积极性“。尤其是叠加前期疫情的影响,从业主角度思考,租金收益甚至不强求年年上涨。“

“在相对平稳的市场,对于业主,这其实是一桩需要跑赢通胀的生意。”业内人士与作者分享。

商办的租约是3年起,承租方一般会选择签订“3+2”的合同,2年是优先续约权,届时如果市场表现不理想,承租方就可以找到对市场嗅觉敏锐代理商,找业主谈判,降低固定的租金递增水平、甚至是降低有效租金水平。

行业内数据显示,2021年上半年共有六个新项目竣工进入北京甲级写字楼市场,合计带来了近47万平方米的高品质可租赁面积,并已接近去年全年的供应总量。

所以,北京写字楼市场各商圈呈现冷暖不均的态势,并仍将持续。尽管全市时隔5个季度已再度出现局部商圈的租金回调,但仍有部分商圈将面临非常大的去化压力。

对于卖家来说,这是个“短期内卷”买方市场。

本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:宋虹姗,36氪经授权发布。

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