沪深楼市冰火两重天,一边开盘排长队,一边0认购

未来城不落2021-06-29
毕竟去年下半年,几乎新盘一开必突破1:3的入围比

本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

01

魔都上海出现了一个魔幻的场景!

这一边,全民打新,新房开盘大排长龙,高积分,搞摇号,一些售楼处门槛都要被踩烂了,还有天价茶水费抬头。

端午期间开启认购的新盘复兴珑御,众多打新人把摇号积分推高到超100分,甚至被曝出交3.5成首付和300万“茶水费”可以提前锁定一套新房;

尚海湾豪庭二期被传有一手房源在售,高区住宅2900万,比备案价高出的近400万相当于茶水费...

另一边,竟然有新盘爆大冷门,出现0认购!

上海奉贤南桥光语著发布公告说:

因登记认购期间无人认购,将不再采取以随机摇号排序方式,确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

虽然项目已经把公告删除了,但消息一出,市场一片哗然。

很多人好奇,打新热度高涨下还能做到0认购,这盘是得多差啊?

说实话,光语著推出的192套90平的小三房,均价3.28万/平。除了价格倒挂,还是准现房、车位比1:1.6、带9600平会所、全社区覆盖Wi-Fi和手机公共充电接口,也算比较努力。

但它也比较奇葩,之前还有学校虚假宣传的丑料,而且认购当天才横空出世,在原本上海集中入市的三批次名单里完全找不到名字。

或许是看到打新热,信心膨胀了。

没想到,上海打新热已经出现降温的趋势!

就拿今年上海触发积分制的项目来看,从3月份以来共36个。

大家仔细看套数和认购数比例,3月和4月比例维持在1:3的很多,而到了现在多数还达不到1:2,认购人数显然变少。

02

新盘同样降温的还有深圳。

龙岗布吉的新盘佳兆业壹都汇,打响了降价促销“第一枪”!

项目推373套约67-88平住宅,备案均价5.95万元/平(含精装)。一入市就给足了诚意,4重折扣双手奉上:

(诚意登记折扣99折)*(付款方式折扣93折-97折之间)*(签约折扣96折-97折之间)*(开盘限时折扣98折)。

算下来最高可以打到8.86折!就算是首付三成的客户,只要3天内准时签约,也有9.13折,按项目总价363-528万/套,一套房可以便宜个31.6万-45万!

这还是近两年来深圳首次出现降价卖的住宅新盘!

无独有偶,就在今天早上,银湖新盘缙山府二期公布了入围名单:

404套房源共490位购房者登记入围,入围比例是1:1.21,中签率高达82%。

相比一期推出时,407套房吸引548批入围客户,入围比例1:1.35,大家的热情确实降低了。

我们盘点近期入市的新盘项目,入围比几乎维持在1:2,肉眼可见的比之前冷了。

最惨的恒壹四季华府,168套才吸引了113人,入围比1:0.7,被业内戏称“为最惨入围比”。

毕竟去年下半年,几乎新盘一开必突破1:3的入围比,海岸城万科光年四季等项目比比皆是!

打新的人少了,新盘去化情况也不太理想。上面图里9个盘只有3个开盘售罄,一改过去日光频现的火热场面,令人唏嘘。

深圳市场的凉凉,看中介门店就一目了然。

二手卖不动,新房也不好卖,已经掀起了一股关店潮。

其实早在4月份的时候,我们踩盘就发现零零散散有一些门店关闭了。最近更是明显,据说5月份某平台就关了60多家门店!

如出一辙的全部清空:

各式各样的旺铺招租:

我认识的中介里就有不少转行了,做海淘、卖酒、开货拉拉等等。留守下来的也几乎是转战小产权、卖惠州中山的房子、拼命打电话或客等。

03

上海和深圳都是一二手房倒挂的城市,打新热度很高。为什么还会出现新盘0认购、降价卖的情况呢?

最重要的原因是,市场环境已经变了!

一是,一二手倒挂空间和吸引力降低了。

新房限价,一二手房倒挂没变。但此前大家都说买到就是赚到,挥着人民币就往里冲;现在呢,二手房市场转冷,影响了对倒挂空间的预期。

深圳208新政,用新房的价格给二手房定指导价,用指导价做贷款总价。二手房的杠杆被强制拉低,加上贷款难度放大,撬动房产的能量一下被抽掉不少。

如今四个多月过去了,深圳二手成交量大跌,已经有卖家降价卖房!传导到新房住宅成交也不太好,跌到了2字头。

上海新房市场的信心也跟着二手房成交冷却而往下掉。

5月份成交二手2.5万套,比起今年1月份4.9万套,已经明显降温了。

领头羊学区房就是代表,从上海教育改革以来,成交量和价格明显下滑,跌了大概10%。

新房住宅走势也类似,从3月份以来成交量连续下降,传统红五月同比几乎腰斩,还比不上过年期间2月份的成交数。

数据来源:世联数据平台、小资家

总的来说,二手房没了上涨的动力,新房和二手房之间的价差不仅不像之前一样越拉越大,反而因为二手房价格下跌,放大了一二手价差减小的心理预期。

如果倒挂空间小了,套利空间小了,新房也就没那么香了。

二是,土拍从根源上遏制大家对房价上涨的想象!

深圳和上海第一轮集中拍地已经结束。

深圳土拍要求“双限双竞”,在土地被拍下的时候就已经限定了未来入市的价格。而且,即便是光明这样的网红区域,不管你开发商拍地时楼面价多少钱,入市价格依然维持在去年的水平!

相当于给大家喂一剂安定剂,不用被焦虑驱赶着上车。

上海土拍就有了更大突破,控制最高溢价率,不玩竞配建、竞自持,一次性报价,还有受让管理,从土拍根源上就解决了楼面价被推高的问题。

面粉价格稳定,除了面包价格更加可控外,质量还相对有保障。毕竟开发商不至于为了提高利润偷工减料。

04

深圳和上海新盘降温,释放了什么信号呢?

一线城市的行情已经到尾声了。

深圳和上海二手房降温,成交量大跌之后,带来的是价格松动。市场到了挤泡沫的时候,价格大概率还会往下跌,市场信心不足的时候,新房降温势不可挡。

同时,打击二手房,降低倒挂预期是一个趋势。

这一轮的房价上涨就是资金涌进楼市。二手房疯涨,新房因为限价也吸引了大量资金,进而因为供需矛盾突出新房价格也上涨,需求外溢反而又利好二手房。

循环往复,不断制造焦虑,推进房价往上。

比如出现了“万人摇”的西安,还有成都、杭州等,就是这种情况,所以虚火一直旺盛。

怎么灭火?上海和深圳的行动,给出了一条可供参考的逻辑链:

通过大幅抽掉二手房杠杆,打击二手房,降低倒挂预期,从而降低打新热度,避免热度传导到二手房造成上涨压力。

所以,还有倒挂空间、新房价格上涨过快的城市,要注意可能会迎来政策打压,像成都已经挨锤了,大家尽量不要买入已经涨了太多的二手房了。

而新房如果有明显倒挂空间,还是可以理性买进。

大家也不用太焦虑,像上海和深圳已经做出了表率,二手冷静下来之后,就到了人挑房的阶段。优质新盘还是会被抢,但优点不明显或者有缺陷的新房,就要面临挑战了。

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