宁波调研:调控升级后,市场终于变冷了!

未来城不落·2021-05-17
首付款突然要多出一百多万,买家恐怕会吃不消

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

01

我前几天写学区房引发关注,调控大招很快就要来了!

短期调控最立竿见影的就是对二手房限价,虽然很多人认为这不是根本的解决办法,但至少短期可以很好的抑制房价上涨。

果然,5月10日,宁波就落实了9个热点学区范围内,112个小区的二手住房交易参考价格,定价依据是二手房网签价格,所以指导价普遍低于市场价。

二手房参考价的出台,实际上就是降杠杆,宁波也提出了要求,银行贷款要按照指导价来放贷,没有哪个银行敢不执行,价差大的话,等于直接增加了首付。

价差大的比如鄞州区堇山小学学区房,格兰云天,是70年产权的一个公寓,原先30多平米的小户型价格炒到8万多,五六十平也要六万多,现在指导价只有三万八,相差了一倍。

价差小的也有30%。以海曙区为例,大部分的指导价比市场价低了八千左右,比如市场价4万,指导价3.2万。

首付款突然要多出一百多万,买家恐怕会吃不消。

我问了宁波的几个中介机构,本来4月份调控之后市场需求就少了很多,学区房调控后很多人更加观望了,不过学区房价格还没跌,毕竟指导价才出来,市场还没那么快反映。

但是我预计后续跟指导价相差太多的房子,难以抵抗调控,深圳已有样板。

当然小户型影响会比较小,因为原本很多老破小学区房就不能贷款,大户型肯定是首当其冲的。

后面其他城市很可能会参考宁波的调控手法,专门针对学区房出台二手房指导价。

02

我4月下旬去宁波调研了两天。

跟杭州一样,宁波这一轮房地产牛市已经持续了五年,从2016年启动以来,除了2019年横盘,基本上就没喘息过,三年来不断打小补丁,扩大限购范围,但都没有阻碍宁波房价向上,市场持续火热。

直到今年4月调控动真格后,宁波才真的开始涨不动了!看房人数明显减少,成交量大跌。

市场变冷,有几个原因导致:

第一、限购收紧了!

以前宁波只要落户就能马上买房,或者花三千块补个税单或者补个社保,外地人就可以在宁波买一套房,使限购名存实亡。

而4月之后,限购是动真格了,不能补税单也不能补社保,外地人必须满2年社保才能买房。

这一招使很多外地人失去了购房名额,他们只能转移到不限购的区域去买,比如余姚、慈溪等郊县,不限购不限售。

新的限购区受影响最大,比如慈城,方桥,小港,新房认筹人数急剧下滑,投资客被挡在门外,原来的红盘全部熄火,现在买这些区域只剩真正的刚需。

第二、银行贷款收紧了!

宁波的银行因为额度紧张,按揭贷款周期明显拉长,一套二手房房成交下来要四五个月,这也会影响成交周期。宁波银行已经停止做房贷。

第三、经营贷被严厉打击!

宁波跟杭州一样,很多人会去做经营贷套现买房,但现在银行查的严,投资者有些畏手畏脚,不敢轻举妄动。

第四、房价涨多了!

市场本身也有周期,涨多了自然会被透支,就像北仑区一样,这次调控其实没纳入限购区,但今年涨太多,远离市区的北仑区也要四万了,这个价格自然会吓退很多人,现在只是有价无市。

03

我跑了宁波几个区,中介说市场需求比调控升级前少了一半,现在观望的人明显增多,房东心态也稳了,不敢再跳价。

4月份宁波二手房成交7066套,比3月下滑的还不多,因为调控的效果显现主要在5月之后,我估计5月份数据会比较难看,能有四五千套就不错了。

北仑区虽然不限购,但因为房价涨的太多,买卖双方的心理预期相差太远,业主挂牌价高高在上,买家难以承受。市场开始进入了僵持期。

比如四季桂花园,去年4月还在2.3万,今年报价一下暴增到4万,一年时间涨了70%,透支明显。

4万的价格可以到宁波市区买,谁会甘心选择北仑?

但中介说房东会把贬值的成本算进来,特别是一些高端小区,房东不差钱,一时半会卖不掉也无所谓,除非急用钱的人才会降价。

鄞州区的东部新城是宁波房价的制高点,周边好的次新房大多从去年四万多涨到今年五六万,涨了三四成,5月以来也止涨了。

个别高端豪宅小区房价超过十万,比如泊景庭,因为地段好,产品稀缺,身份的象征,所以很少有放卖的。

东部新城新房很少,我觉得好的次新房还是会相对保值,毕竟这里是市政府片区,产业很高端,配套也无可挑剔,有名额有钱的如果买二手肯定会优先选择这个片区。

鄞州区南部商务区涨幅跟东部新城不相上下,比如美的公园天下,去年年初不到4万,今年最高成交价在5.5-5.8万/平米,涨了40%,但涨的都是次新房,老破旧还是原地踏步。

这个片区配套很成熟,但不是学区房,孩子上学都是私立,中介说买这里的人都是看中片区环境好,有个大公园。目前价格还在横盘中,暂时没跌。

如果同样是五六万的次新房价格,我认为未来南部商务区肯定不如东部新城的潜力。

周边万达商圈的房子倒是学区房,宁兴城市花园,单价5万,89平的去年以来涨了一百万,也是30%左右,涨幅并不算多,后续学区房价格走势取决于跟指导价价差大小,如果相差30%以内,我觉得问题也不大,毕竟这个也是很成熟的核心地段。

此轮暴击最多的要数镇海区城关学区房,2018年3月份宁波出台了一个政策,规定要想上宁波最好的高中,需要有周边的房子,在这之前老破旧只要七八千一平,结果政策一出,三年时间,学区房暴涨到3万,30平的小户型要4万,涨了四到六倍。

不过短期内涨太多就意味着透支,所以今年就停滞了。

特别是4月份调控之后,有些炒房客急于出手,只好降价卖。

现在城关学区房指导价只有2万2左右,而市场价一般3万上下,相差35%,预计对城关这样的老破旧学区房影响会比较大。因为这边纯粹就是卖学区,居住环境比较差。

海曙区我也走了一圈,有些次新房涨35%左右,其实也不算离谱,比如南塘金茂府,去年上半年还在3.5万左右,现在涨到4.7万了。老破旧学区房涨的慢点,比如梅园社区,去年初就2.8万了,今年涨到3.5万左右,不到三成。

中介告诉我,目前房价也还没跌,但4月调控之后成交量很少。

看完宁波的二手房,我感觉去年疫情以来主城区涨幅还不算很夸张,大多是三四成左右。核心片区的房价想要跌很多,恐怕很难。

但因为之前的调控不严格,而去年这一波行情,主要是信贷宽松创造出的牛市,如今信贷收紧,调控也加严了,所以宁波短期市场横盘调整恐怕在所难逃,涨幅过快的二手房,特别是学区房,降价概率更大些。

04

现在除了刚需,投资者肯定不会去接盘二手房,只想买倒挂新房撸一把。

所以宁波只要有倒挂20%以上的新房就受到追捧,哪怕是调控了,依然是大家首选的标的。

比如东部新城旁的维科水岸春晖,限价3.8万/平,而周边二手房普遍在5万了,473套房子,有四千多人认筹。

这个地段周边空地很多,新开发的片区潜力比较大,全是定位大户型高端改善为主,比较纯粹,距离东部新城又很近,受追捧也是情理之中。

旁边有个新盘的置业顾问跟我说,买他们盘的人中,之前投资者就占了一半,因为有价格和区域优势,预计这里的新房热度不会下降太多。

江北区姚江新城的新房也因倒挂,受到投资者的青睐,我去看了一个叫江来的新盘,单价3.2万,跟旁边二手房倒挂一万,投资客占比在20%以上。

最近一年来,宁波的新盘均价从1.7万多涨到2.2万,涨了30%,确实少不了投资客的推动。

之前宁波做jyd买房如鱼得水,跟杭州有的一拼,一旦贷款收紧,马上打回原形。

4月宁波市商品住宅共成交137万方,共成交12045套,成交套数环比上升9%,同比多了20%,新房依然热门。但新限购区的扩大会影响成交,估计5月成交也会明显下滑。

分区来看,主城区新盘因为严格限价,价格很稳定,倒挂也是最多的。

鄞州区一年都维持在3.3万,江北区保持3万,闭着眼睛买都知道是躺赚。

海曙区均价维持在3.2万,片区也有分化,有倒挂的卖的好,但我去看的潮悦南塘,3.6万带精装,没有价格优势,1300套卖了7个月才卖完。

新房涨幅较多的是限价偏松的郊区盘,比如镇海区一年内从1.4万多涨到2.1万多,涨了50%。

下面的县级市也普涨了。奉化涨的最多,一年时间就从1.2万多涨到1.8万多了,涨了50%。

余姚也不差,从1.1万涨到1.5万,涨了三四成。

慈溪、宁海、象山县涨幅相对弱些,都只有10%左右。

现在市区限购升级,很多人都有通胀焦虑症,一些热钱没地方去,就乱窜到不限购的远郊去买。

但这些县里的新房没有倒挂,所以不存在买到就赚到,因为远离市区,纯靠当地人消化,未来升值大小,完全取决于当地的产业发展前途,有产业才能带来人口,才有接盘的,产业不行的话升值还是会很慢。

05

我有十年没去过宁波了,这次去宁波鄞州核心区看,建的很高大上,市容市貌完全不输二线省城。

我问了宁波很多人,宁波房价为什么这么高,几乎所有人的回答都是宁波有钱人多,消费能力强。

虽然宁波GDP总量排在全国12位,但从人均可支配收入来看,宁波排在全国第八,比重庆成都武汉天津都要高。

说明宁波核心区五六万的房价也是有购买力支撑的。

现在宁波GDP排名在全国12位,我估计后面大概率是要反超天津的,当然也有追兵,长沙、青岛、无锡三城都是你追我赶,咬得很紧,差距很小,排名很容易变动。

宁波还是外贸强市,去年疫情以来,很多人做外贸确实赚了钱,隐藏的购买力不差。

短期因为调控,宁波楼市肯定会调整,但长期还是值得看好。

从宁波的人口流入来看,过去十年,宁波增加180万人,常住人口超940万,在浙江的人口比重上升了0.6个百分点

这个总量跟杭州还是有较大差距,而且杭州的头部地位还会继续强化,远超其他城市。

但近两年宁波人口流入速度也在加快,一年有三四十万,预计很快就会反超温州,浙江老二的位置唾手可得,且会长期保持。

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