楼市中的赚钱思维

未来城不落2021-05-14
用来住的房子

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权发布。

 

文/子木

昨日忙里偷闲,打开尘封已久的电视机,偶然翻到了《蜗居》,看了几集。

这部剧很经典,我记得09年刚上映时,在全国引发了不小轰动。

因为那时候全国人民很难理解,上海房价竟然那么贵。

我翻了一下资料,那时候上海二手房均价是每平米1.8万元左右,内环还有2、3字打头的房子。

很多年轻人摇旗抗议,一边喊着“北上广没有眼泪”,一边喊着拒绝做“房奴”。

然而这些人却没想到,十二年后的今天,上海二手房变成了每平米6万左右,内环的房价已经达到9-11万/平米。

现在,生活中很少再听到“房奴”这个词了,因为当初咬着牙做“房奴”的人,完成了阶层逆袭,而摇旗抗拒的人,却被迫离开了大都市。

这个故事告诉我们:

在经济和人口持续上升的基础上,时间这个变量是很恐怖的,你根本无法预测并理解10年后这个世界会变成怎样。

接下来,我们不能说未来房价还有前10年的涨幅,但房子,在大众投资中,依旧是最稳妥的标的。

那么如何在接下来的楼市中做好投资呢?我把这么多年的经验总结为一句话:

在一定的认知基础上,控制人性。

基于这句话,子木今天帮大家梳理一些正确的投资思维,让你在未来的楼市投资行动中可以成为上层玩家。

1

世上没有刚需

在购房者人群中,我经常遇到一类人。

他们自称为纯刚需,不谈购房时机,视投资客和炒房客为敌人,不共戴天。

但有意思的是,只要买了房子,态度开始180度大转变,每天盼着房价多涨些,未来能卖个好价钱,换个更大更好的房子。

其实刚需和投资客之间,只是隔着一套房的距离,刚需买房时,都带有投资需求。

所以正确的思维是:

无论有没有房,能不能买得起房,都要用投资思维去看待买房这件事。

这句话很重要,可以帮你做很多正确的决策。

比如你在大城市买房子,在居住品质和地段中做选择,你更应该看重的是地段,其次才是居住品质。

因为地段好,配套强的房子,未来可以卖个好价钱,让你以后换房时,有充裕的选择空间。

比如你的资金有限,你更应该选择那套贵的而不是便宜的。

是不是反人性?

贵有贵的道理,正是它的价值被人们挖掘与认可。

从这几年的楼市行情里看,一个城市中越贵的房子,涨势越好。所以在可控范围内,尽量踮起脚尖去够房子,而不是退而求其次,找一个能住的地方。

比如你在选房子的时候,首先考虑的是涨幅而不是自住。

尤其是一线城市,很多人喜欢把房子买在公司附近,为了自住,结果中途换了公司,房子涨幅又跑不过周期。

这就是很错误的做法,你应该把房子买在最好的地段,租出去,然后在公司附近租房子住,以租换租,过几年再做置换。

比如你买房的时候,即使丈母娘再怎么催,也有持币待购,等待时机。千万不要相信,“刚需什么时候买房都没问题”这句废话。

不谈时机的买房人,都是韭菜。

你买在顶部和底部,两者的差值,可能是你好几年的工资收入,这些钱无论买台车还是做装修,都会让你很幸福。

所以一定要记住一句话:

“用投资的思维,找时机选地段;用自住的心态,选房子挑物业。”

2

别买错房

这些年只要在差不多的城市买了房的,都实现了财富增值。

然而恰恰有一部分人还亏了钱,为什么?

房子买错了。

比如有的人去景区,看见山清水秀,鸟语花香,以为来到了人间仙境,售楼处小姑娘一忽悠,“投资必赚”,脑子一热就买了房。

殊不知,这个地方有淡旺季之分,淡季时候,景区连个鬼影都抓不住,周边生活配套要啥没啥,景区又有大量的土地可供开发,房子彻底砸在手里。

比如有的人买不起房子,但想有个家,开始病急乱投医,退而求其次选择了郊区公寓房,销售口口声声答应,房子户型小流动性大,未来能卖个好价钱。

没想到卖的时候,交易税费高得离谱,房子彻底卡在了手里,钱兑不出来,想买套住房难上加难。

比如有的人想在大城市买房,苦于没有车票,便听信他人投机取巧去买法拍房。

法拍房到手后,欣喜若狂,然而当打开房门的那一刻,傻眼了,床上躺着70多岁的老奶奶,说这套房是她老伴给她留的“棺材本”,天王老子都甭想拿了去。

以上,都是我见过的真实案例。

投资买错房,还不如不买。在未来房产投资越来越难,起码记住一条

投资首选70年大产权纯商品住宅,其他靠边站。

3

房价认知

投资房产,一定要评定这个阶段这个城市的房价处于什么位置。

拿《蜗居》这部剧来讲,2008年时候上海房价贵到离谱,但我从未认为上海房价很贵。

这其中存在认知错误。

如果拿当时正经毕业的大学生来说,遥不可及。但对于全国有钱人来讲,上海房价很便宜,要知道那时候上海不限购,首付还很低。

现在呢?上海房价贵吗?

告诉你,依然不贵。

年后上海房价虽然大涨,但限购下,基本都由刚需推动的,没什么泡沫。未来还会有源源不断的年轻人,带着全国富裕家庭的六个钱包入场。

上海房价是全国财富堆积的结果,也是资源稀缺的表现。

横向比较,中国南海那个30年前的小渔村,房价已经飙到了8万/平米左右,北京和上海的性价比就出来了。

同理,看了合肥、武汉房价,长沙和重庆的房价就处于价格洼地;看了杭州房价,同级别的成都房价就不高。

房价贵不贵,千万不能用你的购买力去衡量,而是站在全局角度去思考。也就是说:

衡量一个城市的房价,也必须取决于这个城市的「均富」。

这么来看,北上广深的房产有人买不起是正常的,人人买的起才不对,未来二线也是这个趋势。没钱只能认命,只能住差的地方,听起来残忍,但是事实。

4

基础素质

投资房子,讲究眼光和心态。

眼光是什么?就是对周期的把握。

很多人都说我判断房价周期非常准,几乎没有出现过差错。

告诉你,并不难,我每天研究的就是房子,可以借助信息优势,早人一步拿到楼市内部数据,从而进行分析判断。

如果你让我去做医生、律师,或者当大厨、理发师,我肯定搞不来,三百六十行,行业有门槛,术业有专攻。

有人说看到数据,不会看怎么办?我送你一套最简单的「二手成交黄金法则」,也是我经常用到的。

一个城市的二手房成交量,如果连续三个月上涨,那么楼市马上会“热启动”,带动房价上涨。

所以在成交连续上涨2个月的时候,赶快去二手房中介门店,观察访客数量,开始警惕。

尤其是在淡季,比如年中(6-9月)或者年尾(10-12月份),出现成交量连续上涨。别犹豫,赶紧冲进楼市买房。

一个人的买房行为没用,一群人的买房行为也决定不了什么,但如果一个城市的人口出现扎堆买房行为,房子供不应求,房价自然上涨。

我做楼市研究,其实研究的是大数据,根据大量买房人的行为轨迹来反推城市行情,结合实际情况,给出投资建议。

最难的是一年以上的房价预测。

这时候还需要评定城市库存和购买力,土地市场行情、经济运行情况、政策风险等因素。但对于大家来讲,把「成交黄金法则」研究明白,就占得了先机。

第二点是心态。

好的投资者心态是一条水平线,而不是心电图。我见过太多的人,房价一涨,欢天喜地,房价一跌,哭天喊地,这些人不适合投资。

房产投资玩的是长线,信奉的是「长期主义」。

只要底层逻辑不变,也就是人口和经济是长期维持正向增长的,就不怕房价会跌下来,除非这个城市实行类似长沙、重庆的超大库存调控政策。

投资者一定要果断。

房产投资就是一场赛跑,大到城市行情启动,中到板块行情启动,小的一个新盘的开售。

好房是抢来的,不是买来的,保持行动力和嗅觉,枪声一响,马上冲到前面,后面都是拥挤和踩踏,“前面吃肉,后面喝汤,最后的韭菜陪跑”。

5

板块周期

把握好时机窗口后,还要把握好板块周期。

板块是存在轮动效应的,一般一个新兴板块房价成长起来,起码需要3波房价潮。

第一波是政府刚放出红利消息的时候,比如政府要在某地规划一个新区,造一个商圈,或者造一条大桥、地铁。

消息一出,便会有大量投资客涌进这个板块买房,会马上反应到房价上,但房价马上被炒透支,二手房有价无市,房价开始下跌。

第二波是建成期前后,当大基建配套落地后,房价会迎来第二波潮,随后透支后再回落。

第三波是建成运营后,随着新住户的流入,房价进入理性区间,房价根据真实供需跳动。

讲这些,大家肯定一头雾水。拿我前段时间去珠海考察举例。

珠海有一个板块是唐家湾北围高新区,年后房价炒得非常夸张,为什么呢?

是因为,2020年从6月10日珠海某会议上,政府提出尝试深珠合作,开建一条连接深圳的大桥,深珠大道。

消息出来后,当地房地产市场彻底沸腾,深圳炒房客排着队来唐家湾抢房,房价被炒到3.5-4.5万/平米。

今年很多人问我,这个地方可以投资吗?我的答案是,坚决不可以。

为什么呢?

我查了一下资料,关于深珠通道,去年年底某会议上,只有一句话:“深珠通道要力争“十四五”末开工建设”,而广东十四五规划片段上,关于这条大道只字未提。

所以理想情况下,深珠通道大概在2035年左右开工建设,按照最简短时间,起码10年左右的时间。

我去当地踩盘,很多售楼处小姑娘甚至敢说这条大桥5年以后建成,真的是口无遮拦,能坑一个是一个。

横向比较,深珠大道上面的深中通道2024年通车,利好板块的房价才3万多。

明白了吗,一条3年后开通的大桥,每平米房价3万多,而一条10年以后开建的大桥,房价就已经炒到了每平米3.5以上。

透支严重,现在入场就是高位套死,可惜很多人不懂这个道理。

经过这么多年的经验总结,投资新区的技术难度非常高。

首先要确定这个新区未来是否能发展起来的,目前全国几乎90%的新区都很惨,尤其是三四线城市近几年建造的新区,大部分都在边缘化。(具体看我过去的一篇文章《新区投资》)

这跟它的基础属性有关,比如跟中心区的距离,超过半个小时以上的很难发展起来;是否有唯一性,如果一个城市同时发展好几个新区,最后的结果是:

“一生而众死”。

能同时带动3个新区以上发展的,只有北上广深这样的城市,有的城市现在连一个新区都带不起来。

其次在新区靠谱的基础上,你是否能把握住时机尽早入场。

但通常,大部分楼市小白投资买房,是听闻身边的人在买房,然后凑热闹,通过别人口口相传入场投资的时候,通常已经是被割韭菜的阶段了。

 

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