地产大佬的成绩单:钱难赚,债难还

凤凰WEEKLY财经2021-05-14
孙宏斌不敢回头看自己吹过的牛。

编者按:本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY财经”(ID:fhzkzk),作者:凤凰WEEKLY地产,36氪经授权发布。

2021年刚刚过去的四个月里,碧桂园、万科、恒大、保利、融创这五个大房企,销售规模超过了1万亿。 

对于全年的目标,龙头房企不再像几年前一样高调渲染,毕竟在房地产行业的关键转折点,安全行驶大于天

恒大20周年的时候,许家印在声势浩大的庆典上立下目标,2020年恒大总资产超3万亿,房地产年销售规模超6000亿。

据说当时台下坐着1800位嘉宾,有许家印的“贵人”、香港四大家族新世界集团主席郑家纯,有星岛新闻集团主席何柱国,有阿里巴巴马云,还有碧桂园集团主席杨国强等等政界、金融界、地产界的一众大佬。就连那晚的文艺晚会,很多卫视都直播了。

那是2016年,许家印满面红光。恒大打下万科,坐上世界第一房企的宝座,借壳深深房回A的事也在年底提上了日程。

2016年或许是这几年房地产最好的时候。

那一年,不少标杆房企砸在土地上的钱创出历年新高,百强房企的销售额同比增长了53%。后来的一次公开场合,融创中国董事会主席孙宏斌说,地便宜的时候钱贵,钱贵的时候地便宜,只有2016年,钱和地都便宜,这个时候要抓住机会

这个机会很多房企抓住了,正是在那之后的两三年时间,黑马们尝到了“撑死胆大的,饿死胆小的”的幸福滋味,冲锋号的声音大到听不清“房住不炒”。

他们并没有意识到,那些越跳越高的资金杠杆,会在2020年变成一座山,把那些巨大的泡沫挤破。

去年下半年,监管部门一连拔出了“三道红线、贷款集中管理、土地双集中”三把利剑,悬在所有房企的头顶。他们没有选择,要么咬牙翻过去,要么出局。

2016年手里还有超过千亿现金的恒大,在2020年总资产并没有超过3万亿,还在9月陷入资金链断裂传闻,回A股的事也吹了。

一批规模房企在资金困境中挣扎,另外一批被债务淹没。

万科在年报中用了“2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启”作为开篇,万科集团董事会主席郁亮郁亮在业绩发布会上说,“机会不再是唾手可得”。

特殊的2020年证明了“房住不炒”的坚定。对于开发商来说,路途不似以往明朗。如何渡过这一段行业调整期,成为一道关乎存亡的判断题,非黑即白。只是,越过山丘之后,又是什么呢?

钱,最难赚

2016年8月26日过后,“厦门疯了”这句话,被复制粘贴在很多场合。

网上流传了一幅“8.26土拍后,厦门楼市未来1年价格预测图”,有区域一年后的房价,直接从1万多跳到4万。

那一年的胡润全球房价涨幅榜,厦门房价涨幅45.5%排在全球第二,第一是合肥,涨幅48.4%。超强的涨价预期给了房企们不惜代价的勇气,地王的名字里包含了万科、保利、融创、融侨、泰禾、融信、禹洲等规模不等的房企。

事实是,等到2019-2020年这些地王项目陆续上市的时候,绝大部分都是赔钱的。8.26地王之一的融侨集团以总价42.18亿元拿下的厦门翔安区一地块,楼面价38345元/㎡,溢价率140%,在2019年3月开盘时均价只卖到37500元/㎡。

这种情况不只发生在厦门,合肥、南京也是重灾区。就像孙宏斌说的,钱也便宜、地也便宜的时候,大家都想抓住机会。

当时并没有人预估到接下来开始的地产调控会持续这么久,力度这么大。

原本鱼和熊掌都想兼得的打算,变成了两害相权取其轻,牺牲利润保证销量,才能获得宝贵的资金,才能“活下去”。“活下去”,这是万科董事局主席郁亮在2018年秋天的主题词,2019年以后变成房地产行业的真实状态。

中指研究院统计,2020年,百强企业销售规模超10万亿,销售总额、销售面积同比分别增长了12.8%和11.6%。从数据来看,百强企业营收与净利润保持增长,但净利润率、净资产收益率(ROE)均值分别同比降低了0.7、1.0个百分点。

平安证券的报告印证着这样的趋势,2020年A股上市房企营收同比增长10.9%,归母净利润同比下降15.6%增速比2019年分别下降9.1个、27.2个百分点。随着2017-2018年高价地陆续结转,2020年上市房企整体毛利率同比降了4.6个百分点

即便是更能抵抗风险的龙头房企,各项盈利指标也不可避免地走向滑坡。

wind数据显示,2018-2020年碧桂园、恒大、万科、融创毛利率都逐年下滑,除了恒大,其他三家都在去年有明显体现。

净资产收益率(ROE)方面几乎是同样的趋势,尤其是恒大,去年净资产收益率跌至个位数,仅5.52%,这一指标在2019年、2018年分别是12.4%和30.18%。

挤压利润换来的销售额,跟前几年的增速也差了不少。

虽然碧桂园、恒大、万科全口径都超过了7000亿,融创和保利都超过了5000亿,但背后的故事是,恒大没完成8000亿内部销售目标,融创距离6000亿目标差了200多亿,保利跨过5000亿多花了一年

当然,这是在疫情叠加调控等多重压力下实现的成绩,对于房企们来说,已经很不容易。

债,最难还

如果非要给房地产市场集体转向找一个关键的转折,那便是2020年8月网 传的“三道红线”融资新规。

其实早在2018年,多家龙头房企就已经意识到市场风向的变化,纷纷踩下刹车,表态要把负债降下来,不再追求规模,要高质量发展。

但是再充分的心理建设,在最后通牒到来的时候,也会措手不及。

去年8月,住建部和央行在北京跟碧桂园、恒大、万科、融创等12家重点房企开了一次座谈会,这次会上,监管层把三道红线拿了出来。

剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,这三项指标,每踩一条,有息负债增速的天花板就低5%,三条全踩,有息负债就不能增加,即使是一条不踩,每年也最多增15%。留给房企的时间只有4个多月,2021年1月1日就推行。

这对于典型的高负债行业房地产来讲,说是晴天霹雳并不过分。

当时国盛证券按“三道红线”标准做过测算,以2019年末数据为基准,销售排名前50位的房地产企业中,均未超过警戒线的有11家,超过1条警戒线的有15家,超过2条警戒线的有8家,超过3条警戒线的有15家。

一起参会的那12家企业,恒大、融创、绿地、中梁控股都是三道红线全踩。

年报陆续发布后,多家房企的这三项指标有所改善,从加快销售,到少拿地,加上发债、定向增发,还有各种财务手法,过去的5个月内,为了降负债,房企们伤透了脑筋

但并不是所有的坑,都有办法弥补。

4月的最后一天,不少媒体的后台都收到了一份100万泰禾业主的留言,他们买的楼烂尾了,并没有任何进展,但在泰禾的年报中现实完工进度却达86.57%,“只求您写稿、发稿前,去实地采访调查,了解事情真相。”

根据泰禾的年报,2020年营业收入是36.15亿元,同比下降84.7%;归属上市公司股东的净利润为-49.99亿元,同比下降1171.83%;

曾经年销售超千亿的20强房企,陷入严重的债务危机,高杠杆、高溢价的“地王收割机”,最终收割了自己

川系千亿房企蓝光发展某区域的工作人员刘旭(化名),最近每天上班都在听同事们交换着他们“被收购”的最新进展,他们讨论着新东家的各种可能,“不管是融创还是华侨城,哪个都比现在好”。

4月7日,听到高层说“不会出让公司控股权”,刘旭甚至有点失望,要不要找找其他公司呢?他考虑着自己的出路。

同样是蒙眼往前冲的伙伴,在地产的风向变换后,随着潮水的褪去现出原形。在陆续把旗下的生物医药和物业板块卖掉后,蓝光正在试着让结局不那么悲伤。

杠杆能载舟亦能覆舟的道理,很多房企在去年才真正明白。

前路,最难判断

2018年中期业绩发布会上,孙宏斌说了一句,“主业做得好没有必要多元化,有问题的公司才做多元化呢。”

老大哥万科虽然说得没有这么“网红”,但几乎在同一时段,表达了类似的意思,以“活下去”为最终目标,具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。

那一年,碧桂园开始进军机器人行业,恒大准备“造车”,然后分别把数不清的小目标投了进去。

但是两年后,大家走上了同一条道路。  

孙宏斌忙于跟多个地方的政府官员谈文旅、医疗康养,还通过大笔收购发展出会议会展的板块,说过不上市的物业,也在去年随着大潮登陆港股,最终,他活成了自己当初不屑的样子

万科也开始在财报中披露多元化的成绩单,发展速度可见,但跟占据超过95%的房地产主业相比,实在微不足道。

不止是万科,在预感到房地产氛围变化的时候寻找增长“第二曲线”的房企们,目前来看都是如此。

碧桂园的机器人动静越来越小,只是偶尔发布一些多少项专利、多少名博士的数据,和一些机器人在自己的”试验田“里走来走去的小视频、照片。

恒大的汽车倒是风生水起,股价不断创新高,一辆车还没有造出来的情况下,准备在4年内——2025年实现产销100万辆,2035年产销500万辆,目标是世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

重点是,曾经说“房地产业对恒大来说永远是朝阳产业”的许家印,在2021年宣布要做世界一流科技企业

无论他们想或不想,困难多不多,前路坎坷不坎坷,多元化这条路,龙头房企们都踩了下去,这或许能从另一个角度解读,地产这条路,不会比那些简单。

不少在房企工作的人,在谈起未来的时候,都先叹一口气,言语中透露出无限悲观,“大势已去”,不止一个人用了这个词。

对于一个正在艰难爬坡的人,很难预料越过山丘以后,是更高的山,还是更广阔的路。

有局外人看得见。

今年3月,曾经让许家印每年花1500万挖来的知名经济学家任泽平,重新回到资本市场,身份从恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长,变成东吴证券首席经济学家,年薪少了一大截。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”这条“定律”,就是他提出来的。

在4月份首场宏观策略报告会上,他说,房地产是中国经济最坚硬的泡沫

“中国房地产的根本问题就是人地错配和货币过去的一度超发。”

而他认为,这一切还有解,“我们还有最后十年的时间窗口。”

 

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