苏北人口净流出,但为何还一直涨?

魔都财观2021-05-13
击鼓传花游戏

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

拥抱一二线,远离三四线。 

这两年,在地产圈似乎成了一种政治正确,是个人都知道,耳熟能详,倒背如流。 

但这两年,苏北三杰, 徐州、淮安、盐城 这三个三四线城市,用火爆的楼市,暴涨的房价,颠覆了市场一贯的认知。 

1

苏北房价疯狂上涨,涨幅全国领跑,地球人都知道。

徐州房价连续五年上涨,一年涨幅位居全国第二! 

淮安二手房价4年涨了近2.5倍,最高成交单价超6万/平! 

盐城4年时间涨了近2.5倍。 

徐州,作为苏北楼市的带头大哥,五年来,不停涨,涨不停。多次涨幅,位居全国第一。

目前,徐州二手房房价超2万/㎡的小区约80个,涨幅最大的小区二手房挂牌均价上涨了近1万/㎡,在2个月时间内还有同小区、同面积段房源成交价上涨40万的例子。 

近期“3万+”的楼盘越来越多,再次抬高了徐州新建商品房均价。 

由于徐州的房价长期上涨,本地老百姓自信心爆棚。徐州被国家委以重任,现在房价节节攀升,给市场造成了一种“徐州永远涨”的氛围。 

位于南北分界线的淮安,这两年房价更是一飞冲天。横下一条心,非要和大哥徐州较较劲。

淮安区的新区板块房价在四年时间上涨了接近2.5倍,2016年还是五千不到的价格,如今已经到了1.2万/平。 

安在二手房市场的涨幅更令人惊讶, 多次夺得全国二手房涨幅榜首。

根据某二手房平台数据显示,淮安4月份二手房挂牌均价为10723元/㎡,对比2020年5月的8666元/平,涨幅十分惊人,连续12个月上涨。 

淮安的热点板块生态新城、城南大学城、清江浦主城等,呈现新房一房难求、二手房价格疯涨的情况。 

苏北三杰,怎么能少得了盐城楼市。 

过去五年间,盐城的房价基本没有下行过。上涨幅度接近徐州、淮安,目前盐城的楼市最高单价已经突破3万元/平方米。 

在盐城当地流行一句名言:“城南不买房,一年又白忙”。

仅仅一年时间,盐城热门的城南板块成交均价涨了3125元/平方米。 

苏北房价现在已经涨到了什么地步? 

有苏北的朋友说,按照目前的状态再涨一两年,苏北广大人均群众的身价,可能就要超过苏南了。 

如果对苏北房价有所了解,这句话虽然有点托大,但并非危言耸听。 

以徐州、淮安、盐城为代表的苏北三杰,在过去几年的房价涨幅方面,完全压倒了苏南城市。 

甚至南京和苏州的涨幅放到苏北,也并不突出。

疯狂魔幻的苏北楼市,如何养成?

说到底,还是离不开棚改、土拍几个直接核心要素。 

2

棚改拆迁杀了一个回马枪。

棚改拆迁这事,2019年前基本上就结束了。苏北三个城市,2018年前,棚改增量就持续缩小,万万没想到,疫情成了神助攻。 

2020年棚改杀了一个回马枪,刺激苏北楼市继续升温,拆迁土豪们,手捧巨额现金,买买买!强刺激下,苏北不疯,谁疯?

去年,苏北老大哥徐州棚改力度再加大,市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米,前期推进项目28个,约592万平方米; 

淮安市人民政府网站发布《我市部署市区棚户区改造攻坚战》,称将“全力突破、高效推进、加快完成”; 

盐城不甘人后,去年全市实施棚户区改造3.13万户、285万平方米,其中市区2.3万户。 

拆迁户加入抢房大军,苏北三杰楼市,接盘侠源源不断,新房房价只有更高,没有最高。

棚改只是开胃菜,土拍的疯狂彻底改变了市场预期,苏北楼市躁动了。

3

土拍也疯狂!

苏北楼市最高楼面地价16907元/平!

土拍市场可以说是楼市的风向标,面粉价格涨了,自然会影响面包价格。

长三角地价都在上涨,苏北也不例外,去年以来,随着资金面收紧和房企降负债压力增大,土地市场已经降温,但苏北仍然地王频出。

老大哥徐州,霸气侧漏。

2021年开年至今,徐州市区已经诞生了4宗楼面地价超过10000元/平的地块,徐州历史上一共只有14幅地价过万地块。 

其中2020-2021年4月这不到一年半的时间内就拍出11幅,最高楼面地价竟达到了16907元/平。 

淮安楼面价纪录屡次被刷新。 

淮安国联以7100元/平方米的价格竞得大同路南侧地块,创下新纪录后,不到两日,首进淮安市场的福建房企建发,就以楼面价9321元/平方米、溢价率55%拿下沁春路南侧地块,再度刷新淮安楼面价纪录。 

在盐城,经过188轮激烈竞价,江苏万科悦达实业有限公司以15.6亿元勇夺区域新地王,溢价率39.4%,楼面价9477元/平方米。 

棚改+土拍,苏北楼市还缺最后一把火,就是拥有优质教育资源的板块。

4

优质的教育资源板块成为苏北楼市疯涨的领头羊。

苏北的优质教育资源概念日益火爆,逐步成为本地人追逐的楼市热点。 

其中,淮安正儿八经的优质教育资源的板块价格,已经超过3万/平,顶级的特小户型已经触及6万。 

去年,淮安成交一套顶级优质教育资源对应的项目,叫丰济仓,面积仅约13.46㎡,成交总价82万,成交单价超6万/㎡! 关键还一天成交,让淮安全城高度焦虑。

同样的顶级,在南京可以卖到12万+,北京可以卖到20万+,这说明淮安的顶级价格,已经逐步逼近南京的一半左右。 

当然,整体上苏北的价格,还是远低于南京。 

但考虑到之前价格基础很低,涨幅却十分凶猛。按照目前的趋势看,苏北城市的优质学校对口的好房子的价格,还会继续涨。 

除了棚改+土拍+优质学校,苏北楼市火了好几年,楼市上涨的底层逻辑没有变。

5

苏北楼市,长期火爆背后的原因,离不开库存、城市化、产业等等的神助攻。

一、楼市库存普遍不足,三个苏北大市,都是人口七八百万,在售二手房数量才一万多,两万多套,房源去化较快,新房供应不足,房价不得不涨。

二、好多人吐槽三个苏北城市,人口净流出,其实分城市和农村情况,三个城市城市化水平较低,大量农村人口外出,一部分人流出很正常,但大部分还是进城的较多,城市化的加速,也是三个城市房价上涨背后重要原因之一。 

三、苏北这三个城市虽然俗称三四线城市,但在全国来看,都是经济强市,实力不不比中西部和一些北方省会城市实力差,各种经济数据全国第一方阵,产业招商引资如火如荼,这也是房价上涨坚实基础。 

四、2015年伊始,苏州、南京、无锡、南通、扬州等苏南、苏中城市,都涨幅较大,苏州和南京号称涨价四小龙,那时候苏北楼市没有跟涨,或者小幅波动,这两年大涨,也算补涨,板块轮动效应。 

出乎意料!苏北疯狂,南京成了最大受益者。

6

苏北楼市疯狂,南京成相对房价洼地,意外成为香饽饽。

苏北疯涨的楼市,意外的让省会南京的房价,反而成了相对洼地,诱惑力爆棚。 

最近两年苏北户籍的购买力在南京表现十分活跃,老家在苏北的买房人基本能占到南京市场购买力的30%,这其实是一个非常可怕的数字。 

其中一个重要的原因是,苏北房价还不错,置换成本不高,两套换一套,基本问题不大。

在苏北房价猛涨的背景下,越来越多的苏北买房人将目光投向南京,特别是国家级新区江北新区。 

在落户政策进一步放宽后,大部分人仅需6个月社保即可落户南京买房,同时社保还可以补缴,这就意味着外地人在南京买房门槛非常低。 

国家级新区规划、新房房价在2.7-3.5万/平之间、长三角省会城市,这样的标签对于苏北购房人来说确实太有吸引力。

部分南京限价新盘售楼处,成为苏北老乡聚会基地。甚至有不少苏北投资客直言:南京太便宜!

盛世也有危机!

7

魔幻的苏北楼市,疯涨背后两大TOP级风险,苏北买房人不得不高度警惕。

一、苏北三个代表城市,随着房价涨幅越来越大,关注度越来越高,过去宽松的调控政策,很可能会加码。调控利剑随时可能出手,南通就是最好的例子。 

4月7日,苏北老大哥徐州率先出手,严控地价。

建立土拍熔断机制。土地招标拍卖过程中,当溢价率达50%或超过设置的最高限价时,中止网上竞价,采取摇号方式确定竞得人。 

二、多个平台数据显示,苏北三市二手房挂牌数量逐月增加,热门红盘抛盘越来越多,高杠杆炒房客的嗅觉最灵敏,上涨趋势已接近尾声。

如果你此时入场,很可能就是击鼓传花游戏中,最后一棒接盘侠。

 

 

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