两天卖掉1178亿土地,杭州到底发生了什么?

魔都财观2021-05-10
令人瞩目的杭州2021年第一次集中供地

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

令人瞩目的杭州2021年第一次集中供地,在房企的激烈争夺中落下帷幕。 

5月7号、8号两天,杭州一共拍出了57块土地,总建面758.9万方,揽金1178.2亿,堪称“杭州2200年历史上最赚钱的48小时”。 

作为长三角楼市的风向标,杭州这两天的集中拍地也为周边城市开了个头,特别是5月中下旬将要启动第一批土地挂牌的上海,集中拍地到底会有什么具体影响?

接下来,我将为大家回答几个最为关注的问题:

1

第一个问题:杭州集中供地,土拍热度降了吗? 

集中供地政策刚出来的时候,大多数人觉得此举有利于降地价、降房价: 

集中土拍对房企参拍的资金压力更大,有利于降低溢价; 

集中土拍利好大房企,而大房企一般都理性,不会高溢价拿地; 

集中土拍会导致新房集中上市,造成价格战,购房人可以捡漏。 

实际情况给所有人都泼了一盆冷水。 

在杭州集中供地以前,全国已有不少城市今年第一批集中供地已经结束: 

广州:48宗土地,以郊区地块为主,仍有7宗拍至封顶,溢价率最高达45%。  

重庆:46宗土地,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%。  

无锡:16宗土地,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。 

杭州这次也不例外,57宗地块里有41宗拍至封顶+自持,除去几块“内定”的商住地块外,超过九成的宅地都拍到了封顶的30%溢价。 

由于不想让溢价看起来太高,因此溢价封顶之后就是竞拍自持,也就是拿下后不能卖,只能租,完全是沉淀下的资金。 

这次拍地,最高自持比例达到了40%,平均自持比例9.3%,自持面积总计66.6万㎡,自持部分占用金额高达116.8亿元。 

像拱墅区的祥符东地块,本身就是一半住宅一半商业,再扣除38%的自持比例,真正可以卖的住宅仅占12%都不到。 

真是拍了个寂寞。 

在国内外货币放水、全国土地市场极度火热背景下,高溢价+高自持是常态,集中供地不过是朝三暮四、朝四暮三的区别,并不能改变供求关系本质。 

甚至因为集中供地就这22个城市,所以相当于国家钦点的“优质建仓城市”,房企从而更会集中火力参加集中供地。 

甚至拍卖次数缩减后,给房企造成了“错过这次没有下次”的心理压力,导致抢地潮。 

归根结底就是钱多、地少,怎么可能依靠集中供地就让开发商不再争抢? 

2

第二个问题:集中供地能不能降杭州房价?

在2017年以前,这个问题很有意义,因为基本都是“土拍拉动新房,新房拉动二手”。

然而进入新房限价、土地限价时代后,土地-新房-二手房之间不再具有价格联动,因此地价不再具有参考价值。

土地1万一平,新房卖2万;土地拍到2万,不好意思,因为限价,新房还是2万,开发商亏本不稀奇。

新房3万一平,二手房2.5万,一二手都卖得好;二手房现在5万了,不好意思,因为限价,新房还是3万,想买的就去挤破头摇号。

像杭州,不仅执行严格的限价,甚至在拍地时就告诉你以后开盘新房卖多少,而且绝大多数地块的限价,好几年都没动了,比如三墩北还是2.8万,世纪城还是4.5万。

因为严格的限价,导致新房比二手房便宜一大截,也就是俗称一二手倒挂的现象,在杭州是常态,所以有各种个位数的中签率,和万人摇。

集中供地看起来热闹,其实没啥影响,土地、新房、二手房,目前是三轨制,短期内谁跟谁都没关系。

3

第三个问题:杭州这次拍地,让哪些板块迎来了大利好? 

这57块土地中,有4块是大体量的商业商务+住宅综合地块,且均位于地铁上盖,适合建造TOD综合体,这对板块的利好不言而喻。 

最受关注的,就是绿汀路华润地块。 

之前以为“内定”华润的这个TOD项目,居然拍了136轮,不过还是被华润收入囊中,总价111.6亿,楼面价16499元/㎡,溢价率30%封顶,并自持4%。 

这块3/5/16三线地铁换乘的TOD巨无霸地块,计容建筑面积高达67.75万㎡,将建设地上地下19万㎡的集中式商业,34.5万方的住宅,以及多幢摩天写字楼。 

小道消息,绿汀路TOD应该会运用和深圳湾的万象城+andaz+悦府一样的操盘方式。 

恭喜未来科技城,恭喜华润。 

第二个,就是世纪城SKP落地。 

众所周知,北京SKP是中国营业额最高的商场,这次北京华联集团48.3亿底价竞得萧山钱江世纪城商住地,楼面价9165元/㎡,将在该地块建设约17万平方米的SKP高端时尚百货商场、高端写字楼,打造钱江世纪城高品质核心商圈。 

一直被诟病商业不行的世纪城终于迎来了旗舰级的商业,不过想想当年恒隆为了拿下武林商地,溢价118.5%,楼面价高达5.5万,这次新华联0溢价拿地,不知道恒隆心里会怎么想... 

另外,丰收湖龙湖综合体、鼎湖社区中骏综合体也将分别为九堡、临平带来大体量的商业、住宅综合体,填补板块配套,对板块界面的提升也是巨大的。 

4

第四个问题:土拍后,杭州哪些板块的新房值得买? 

杭州目前有两类新房值得买,一类就是那些长久限价不变,新房二手倒挂严重的板块。 

比如三墩北,常年2.8万批发价,被融信拿下,对标二手次新房5-6万,加上云谷的建设,谁都知道值得买。 

类似的,还包括3.6万的未来科技城绿汀路TOD华润项目、2.9万的勾庄地铁上盖项目、4.5万的融信世纪城项目、2.85万的融信滨江萧山科技城项目等等,倒挂幅度都在50%以上。 

对于这些房子,只要你是人才户、无房户,就闭眼买好了,没啥技术含量,拼的就是运气。 

另一类,就是热度没那么高、却具备隐性价值的板块。 

这类板块由于缺乏合适的二手对标,倒挂看不太出来,但一旦新房落成,会随着板块其他利好的兑现,形成一个高品质的居住社区,那时候就高攀不起了。 

比如3.75万的金沙湖,已经五六年没有品质新房项目交付,因此虽然和目前4万+的二手房看起来倒挂不明显。 

但随着融创、绿城的项目交付,金沙湖周边配套的持续完善,整个板块的二手房天花板会被顶到5万+,这样倒挂就很明显了。 

类似的,还包括3.0万的下沙开发区项目,万科、融创扎堆,以后会是一个类似蓝孔雀的高品质社区。 

还有6.75万的钱江新城二期,目前没有二手房在卖,但全新的界面、拥江发展的核心规划、学区的预期,会让二手房的天花板非常高。 

3.35万的丰收湖龙湖项目、3.3万的华丰保利项目、2.85万的中骏鼎湖社区项目,也同样值得关注。 

对于这类房子,中签率应该会高于那些红盘,对于动不动就被限售的杭州楼市来说,这类长期价值项目其实更值得选择。 

毕竟,倒挂多少不重要,能不能买到才重要。 

 

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