上海高积分选手越来越多,摇号阵营将两端分化

魔都财观2021-05-08
越来越难

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

上海新房市场,迎来红五月。 

积分摇号新政出台后,第二批次47个纯新盘马上就要和买房人见面了。 

许多人关心这一批新盘中,部分红盘积分入围门槛会再创新高吗? 

毕竟第一批次新盘中,超级红盘仁恒金桥世纪,创造了75.6分这样的入围高积分,吓退了无数准备打新的买房人。 

但是,其实75.6分的入围分并不算高。 

因为 下阶段触发积分摇号的纯新盘们,高积分项目只会变多,不会变少!

1

继第一批次33的纯新盘亮相登场后,红五月,第二批次47个纯新盘马上就要和上海买房人见面 

这47个纯新盘,乃至下半年陆续入市的纯新盘,高积分项目只会越来越多,想打新的买房人竞争压力会越来越大。 

理由如下:

一、摇不到的会滚动到下一轮中,形成强大的堰塞湖效应。

第一批摇号纯新盘,虽然高积分的买房人不少,但是 同一批次,只能认筹一个新盘 ,买到的概率很低。 

于是买不到房子的高积分人群会滚动到红五月第二批次入市的47个纯新盘,第二批次符合入围门槛的人群更多。 

随着入市纯新盘批次越来越多,房源越来越多,到了下半年,乃至明年,买不到房后,一次次积累的高积分人群不断叠加, 会形成强大的堰塞湖效应。 

二、值得高积分消耗的房源其实不多。

当下不是所有的上海新房都需要高积分的,目前差不多供应1万套的话,需要高积分的,也就只有3000-4000套,不多的房源消耗购买力有限。 

三、场外会有很多人源源不断的入场。

上海的房票基数其实很庞大,场外许多准高积分人群虎视眈眈在观望,随着打新热度不断攀升,这些人会在今后不断入市。 

很多社保巨子只要卖掉一套房,瞬间变成高积分。

2

我有一个长辈,之前认筹了浦开仁恒金桥世纪,作为74分的社保巨子,认筹前,他预估了自己的积分,绝对是一个可以入围的保险数字,加上首付比例达到七成,他的购房之旅应该可以就此结束。

直到收到未入围的通知信息,这位长辈都不敢相信,有着高积分的自己居然会连参与摇号的资格都没有。 

自然,我这位长辈,就成为下一批次纯新盘积分摇号项目的买房人之一。 

这其实就形成了高积分的滚轮,顶级的没有资格入围,就会自动 降维到下一个热门网红盘中。

而这一批47个纯新盘中,真正的顶级产品:龙盛福新里、复兴珑御、民德花苑作为今年豪宅圈的前3位选手,开始入市。 

一个只要119套准现房 (2022年年中交付) 、一个只有48套现房,一个只有20套...... 

这总共197套新房对于年均消耗4000套+的豪宅市场而言,实在是僧多粥少。 

同时,由于社保系数0.24的顶格加持,豪宅圈的社保分是有加倍的—— 

这几个豪宅,一定会诞生积分新政后的最高入围分记录。

(据传福新里在75-80、复兴珑御在90上下,未知真假,仅供参考) 

然后,会有越来越多的70-75分的高积分者再次滚动到下一个季度的摇号中去。 

3

高积分选手是动态的,不是静态的,未来只会更多,不会减少。

随着集中供地,集中供盘,反复刺激市场,会引诱前期很多原来不是高积分的人变成高积分。 

“上海无房老人”会变得特别的珍贵,后期估计都不够用了。 

这些临近退休的老人,可以提前通过一些骚操作,轻松成为无房户,基础分+动态分拿满简直是雕虫小技。 

年轻买房群体,可能就欲哭无泪了。 

他们普遍社保年限都在5年左右,其中不少都还是单身,以社保系数0.1换算下来,他们的总分也就在55-67分之间,和那些动辄75分+老人根本不能比。

这届年轻刚需们买房也太难了,更别提单身了,楼市内卷真严重,可能只有五大新城欢迎这些年轻人们了。 

4

我们再对比下杭州楼市,看看被限价几年的杭州楼市购买力究竟如何。

最近几年的杭州楼市,源源不断推出红盘,反复刺激市场,而且供应量也很大,但是并没有消耗掉很多购买力,整体的中签比例依旧没有什么变化。 

最新中签率,低到能让你惊掉下巴。

最近,杭州楼市又有6张预售证触发了摇号+五年限售,波及924套房源。

三塘板块彻底翻身,檀映里加推31套房源,居然有1148户报名,最终中签率2.7%,成为杭州1.27新政以后中签率最低TOP5的楼盘。 

金沙湖板块的春风金沙,本次235套房源吸引了3148户报名,中签率被压到了7.47%。 

3个月前,春风金沙中签率还在30.31%。 

去年首开时,春风金沙虽然没有流摇,但首轮选房仍然有一些房源没有被选完。哪怕你没有参与报名,甚至都还有捡漏的机会。 

朝闻花城:这次开盘172套,登记人数(2562户)是上个月(807户)的3倍多,中签率从8.92%降到了6.71%。 

澜仕里:中签率从上个月的7.48%降到了2.93%,登记人数从1658户增加到了2424户。

天承美筑:两次开盘都是95套,中签率却从2月的5.75%降到了3.35%,登记人数增加了约50%。 

除此之外,上河公元和星创晶晖里,已经确认触发摇号限售,中签率不足4%。对比之下,相比上一次开盘1450户报名人数,又增加了约2400个竞争对手。 

杭州摇号限售红盘的今天,竞争惨烈的盛况,就是上海积分摇号项目的明天。

仔细观察杭州摇号限售楼盘的名单,如今的中签率都被压到5%以下。 

绝大部分人都是炮灰。

许多杭州买房人其实都有这样的感觉:杭州这些红盘新房,基本看不到希望。

未来上海买房人的心态就和杭州买房人一样。

一边是越来越难摇的新房,一边是越卖越贵的二手房,摇号阵营里就不自觉分化出了两类人: 

一些人有不得不马上买房的理由,只好选择去接盘二手房; 另 一些 人需求没有那么迫切,不甘心买二手房,只能继续不断拼积分拼运气打新。 

5

按照社保系数和套房总价成正比的规律,仁恒金桥世纪的75.6分不会是结束、而仅仅是个开始。 

想想之后的新弘北外滩、蟠龙天地、森兰星河湾、前滩等等红盘项目,这些社保系数高、热度更高的项目都还没上市呢,入围分数很可能会被持续推高。

今年以来的上海楼市的政策,是按照季度来调控的,小步迭代,1月和4月,政策面都有两次调控和修补漏洞。 

当下,种种通过骚操作博高积分的现象,已经引起市场一些不满。对于积分规则的一些漏洞细节,很可能会再来一波调整。 

针对积分规则一些不完善的地方,官方一定会在实践中不断进行总结,及时堵上可能的漏洞。 

所以,抓紧时间上车本身就特别值得引起重视。 

只要有严重的倒挂在,高积分选手就一定会蜂拥而至,低积分的人也会想尽办法把自己变成高积分的,然后闯入到这样一个高资本的赌局中。 

随着纯新盘一次次集中入市,积累的高积分人群越来越多,堰塞湖会越堆越高。 

积分规则再多的补丁,只能延缓争取一些时间,但阻挡不了大趋势: 

未来,上海红盘打新,只会越来越难。

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