不要对会所太过乐观

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

最近，我朋友向我大倒苦水，后悔之前买房买错了。

事情是这样的，前几年他赚了点小钱，打算换房改善下品质，在两套房子中犹豫不决。

一套位于比较偏僻的区域，但是小区的品质非常好，开发商承诺带会所，会所设计的都很不错、功能完善，带有游泳池、健身房，能够提升未来的居住品质。

另一套则是位于比较成熟板块，小区品质一般，不带会所，但是地理位置相当好，周围配套比较成熟。

我朋友纠结了半天，一想，钱赚了当然是为了更好的生活，带会所的小区才更符合自己的身份，平时去健健身、带孩子游游泳，都是不错的，于是，买了那套带会所的房子。

结果几年过去了，他被他老婆埋怨的不得了。

带会所的那一套，确实没得说，小区品质杠杠的，但是他们的出行却被地理位置所限，平时工作繁忙，周末也懒得跑大老远去逛了。

而原本以为会享受在家的闲适生活，殊不知，会所他都没去过几次。后期会所被承包了出去，对外开放了，里面的人多了后，他不愿意经常等着别人再用健身器材。

他老婆认为，还不如当初买那套成熟配套地段不错的房子，这样不用上下班花费太久，还能周末就在家旁边逛逛。

而对外经营的小区会所，让这个楼盘原本的核心竞争力也下降了，隔壁不如自己价格高的楼盘业主，也能使用这个会所，那为什么要超出的钱来选择买这里？

其实，他犯了一个新手买房经常会犯的错：小区的会所，并没有想象中的那么重要。

在这里，我也给大家提个醒：千万不要迷信小区会所。

小区会所，有，自然好。但是，它并不是买房要看重的关键因素，属于锦上添花。

大部分的私密会所，最后都会变成对外经营，无论刚开始时开发商是如何承诺的。而它对外经营后，品质就有可能打一些折扣，最后达不到我们的期待。

所以对于小区会所，别把它看得太重。

为什么私密会所往往会变成对外经营的会所，导致品质打折扣，一个主要的原因就是——社区不够大，只靠小区业主，消费跟不上。

按照有关部门的统计，在已经成为楼盘普遍配置的众多会所里，很少有盈利的，绝大部分都是亏损的。

按照每年会所的维护费用来计算，一个完全对内的私密会所，至少也需要3000人以上，建面十万方以上的小区，才有可能维系会所的正常运营。

而那些相对较小的社区，从人员流动性和消费频率来讲，是无法做到让会所覆盖成本甚至盈利的。

在上海，那些不亏损甚至盈利的会所，它们基本上都是在人口比较多且定位高端的社区。

举个例子，某大型高端楼盘的会所，使用会员制进行经营。

如果使用会所，必须先交每年2000元的会费入会。光有会费还不够，在使用游泳池等项目时，再单独进行收费。

河北青年报某小区会所内的游泳池

而这个小区的业主比较多，人数充足的情况下，会费覆盖掉大部分成本甚至全部成本的，再加上之后的单项收费，就可以维持正常运营，不亏损甚至盈利了。

但是，这种楼盘会所是非常特殊的。

它能够成功是由于两点，一来业主对开发商的物业品质很认可，认可这个会所的价值，相信物业可以合理运营，让小区不对外。

二来，也要客户有足够的消费能力，能够承受这种收费。

本身能够满足大型楼盘，人员多，消费能力又足够的楼盘，就是很稀少的。小区会所完全对内，则更是很难做到了。

所以，如果社区不是特别高档，人又不够多的楼盘，千万别迷信小区会所是私密不对外的这种说法，真心做不到。

既然大部分社区都无法支撑的起会所的成本，不管它最后会变成对外营业或者是亏损空置关闭，都和原本的期待相差较远，所以何必将会所作为一个重要因素考虑呢？

既然大部分会所是亏损的，为什么开发商在建设的时候，还要花大力气去做？

这是因为会所代表了一个楼盘的颜面。作为吸引业主的一大重要配套，有会所与否，在一定程度上可以提升房价。

业主们往往愿意为了会所而给溢价买单，即使他们并不是真的需要。

安居客会所概述图

会所的投资，在整个项目投资中也占有一定的分量。有的是2%-3%，有的甚至到了5%。这些价格都是由后续的业主来买单的，会实际反映在小区的房价上。

会所的经营是一个非常复杂的问题，还涉及到业主入住后是否愿意为会所的消费买单。在开发宣传初期，是不会全方面考虑好的，这些变数都比较大。

所以，在前期，开发商往往对会所进行一些补贴，避免因为会所出现问题而影响销售。你所见到的好多没有没有卖光的楼盘，它的会所，都呈现出一种不错的状态。

而一旦全部卖光后，开发商最多维持几年就会撤离。没了开发商的补贴，这些会所经营上遇到问题，就往往无法运营下去，最后空置的情况比比皆是。

比如，据现代快报报道，2003年香格里拉曾以配套的风尚会所作为一大卖点，然而小区交付后会所却因经营不善闲置多年。

这主要是因为，开发商们对会所的定位并没有很明确，他们打造会所的时候，还是按照了传统的思路，把硬件配套都配置上。别的楼盘有的，自己楼盘也统统安排上。

比如一些刚需房，规划了健身房就算了，里面甚至有美容、瑜伽、网球等收费比较高的单项，完全没有必要。

河北青年报某小区内的高档健身房

对于这种定位的楼盘来说，小区内的幼儿园，可能都会健身会所要更为合适。

大部分的会所配套，是偏离了所在楼盘的业主的真正需求的，也超过了业主们的消费能力。

这种盲目搭配会所设施的情况，也就难免会造成会所的持续亏损。

一直亏损导致会所闲置，对资源也是一种浪费。因此，到了后期，很多物业公司选择引入第三方，将对内的会所改成对外的会所。

这同样，可能会造成后期会所和原本的期待大相径庭。

那么，为什么物业要特别引入第三方？

引入第三方经营

对于物业来说，自己经营对外的会所不是一件容易的事情。

一来，他们没有资质来进行一些商业活动。二来，他们没有能力来经营会所，特别是没有相应的资金支持。

再加上前面提到了，经营会所真的是非常复杂，越是进入了后期，就越会暴露出各种冗长的细节问题，比如经营哪个项目、此项目业主愿意不愿意买单、该如何收费等等。

这些，都在物业的能力范围之外。

所以，到后期，物业往往会引入第三方进行会所的经营。

而在这个过程中，我们可以看到，不少小区的业主会和物业在会所对外的问题上起了冲突。

业主们知道，只要把会所交给第三方承包经营，那么一定会对外，原本的私人会所就不再了。

某高端楼盘，业主反对对外承包会所

不过不管怎么说，由于产权的问题，大部分会所，最终都会引入第三方进行经营，比如最常见的对外开放的健身房。

还有很多的会所，变成了奇怪的产业。

中国青年报，某会所变成办公场所

据中国青年报报道，上海某一小区的高端会所，在运营了四年后，抵押给了一家公司，过了几年后，又被这家公司拍卖了出去，现在成为了办公场所。

这还不是个例，上海中环附近的某小区会所，改成了温泉生活馆。某个别墅区占地约7000平米的会所，直接改成了“伴子公寓”，让附近的学生、伴读家长来寄宿入住。

如果对内会所改成对外的会所，还可以被业主们利用。如果改成了办公场所、公寓，那是真的没业主们什么事了，还会加大小区内部的不稳定因素，不利于小区安全。

当引入第三方经营后，会所的使用用途可能会变，这也是为什么不要将会所看得太重的一个原因。

再好的会所，咱用不上也白搭。

来自四川手机报

在十年前和更早的时候，小区的会所往往建设在小区内部最中心处，在后期对外开放的时候，会让外面的非业主在小区内穿行，因此不接受的业主多，阻力就会特别大。

而在近几年，大部分小区规划的会所，大家可以注意看一下。不管开发商在营销阶段承诺的是私人会所，还是对外的会所，所规划的会所用地，都不再位于小区的中间了。

大部分会所设计，开始选择路口、街口，小区的外围部分，设计了独立的动线和独立的入口，这样，即使是号称私人会所的，也有了对外运营的可能性。

毕竟会所，是真的很难做。不管现在的会所如何，总要给未来留多一种经营的可能性。

把会所，看淡一点

既然大部分会所都会对外经营，在后期的经营中，都有可能改变使用用途，那么在购房的过程中，我们不妨把会所看淡一点。

有，自然好；没有，也没事。

切记，会所是可选设施，而不是必选设施。在买房上，有太多其他因素比会所要重要得多。

如果不是超大会所的话，会所的意义也不是很大。要么就是给人们提供了健身的场所，变成一个运动会所，要么就是变成了便利店功能，方便业主们进行购物。

而这些，可以由社区周边同样的产品来替代，不一定非要内部会所。一般情况下，会所即使做得再好，也不会和自己想象中的完全一样。

会所，就是个打概念的、提升产品档次的东西而已。如果因为会所造成了比周围更贵的价格，反而没有什么必要。

千万不要因为小区自带会所而去买房，咱们买房，还是看点更加有确定性的。

以上为正文，来自初晓