动迁了,上海这些郊区千万别去!

魔都财观2021-04-12
动迁后如何选择,一定要动足脑筋

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:老A,36氪经授权发布。

动迁这种事情,特别是在上海,一定要动足脑筋。

当然,这里不是指和拆迁办找不愉快;

而是在几个有限的选择当中,选一个对自己最有利的。

比方说这个:

如果选要房子,那么首选哪里,次选哪里?

万一两个都选不到,要钱的话,应该买什么样的房子?买在哪里?

这些问题,很多人从头到尾稀里糊涂也就过去了;

要么邻居去哪里我就去哪里,要么脑子一拍,好像奉贤也不错。

这种情况,我们说就是对自己,以及对自己的家庭不负责。

因为上面的5个选择,有3个明摆着是“坑”,就等着有人往里钻。

鉴于我们办公室也有人正在经历这个抉择,我特别把上海几个比较大的动迁基地跑了一遍。

先说答案,就事论事的话,上面五个选择中,首选彩虹湾,次一级选嘉定城北基地。

剩下三个,情愿拿钱也不要选,具体为什么?

大家接下去看。

1

牛市里,赶紧“上车”最重要;

熊市中,躲开“破车”才明智。

上面这句话,来自炒股的圈子,放到楼市中其实也大差不差。

我们一直说,现在上海楼市的行情属于牛市中后期,再加上今年上海虹口、杨浦两个区,都要动迁到万户以上。

像复兴东路、福州路、新闸路、平凉路、董家渡等等这些地方,现在已经在动了。

动迁以后,每个区给的选择都不一样,像虹口区还有本区的房子可以选,而黄浦区只能选那几个大的动迁基地。

不管怎么样,本区的房子再好也是有限的,大多数人都是摇不到的,所以就面临几个大动迁基地的选择。

选这种郊区,一个口诀可以记住:

一看距离远近,人广作为圆心。离人民广场有多远,决定了上海中心城区的资源辐射到这边有多远。

二看交通间距,地铁越近越好。动迁房已经选在郊区了,还没有地铁,或者离地铁很远,那就真没什么必要了。

三看产业配套,上班人有多少。周边公司、工厂有多少,决定了有多少人在这边生活。

人多,医疗、教育、商业等等资源就来了,

人少的话很尴尬,配套要等,房子脱手也困难,一个死循环。

2

首先和大家说浦东的曹路,这个地方给我印象很深:

先给大家一句话总结,曹路什么都有,但都将将够用,城市界面一般,生活品质、情调,统统和这里无关。

初到曹路,九号线终点站地铁出来,说实话我印象还挺好的,这里有一种类似五大新城那种,被开发的很好的老城区的感觉(实际上不是,后面说)。

即便是地铁口出来就是一个公墓,这里的生活气息也是比较浓厚的,业态非常亲民,烟火气足。

根据路口标牌的指示,新的一批动迁房大概离这个公墓1.5公里,硬说有影响其实也还好。

公墓外墙刷成彩色的,再加上地铁口人气不少,其实没有阴森恐怖的感觉。

而且出于职业习惯,我翻了下公墓旁边“金海华成永华苑”的房价,发现均价还是比较硬的,具体原因我们后面说,大家可以猜猜为什么。

但只要沿着龚华路向北走,直到动迁房所在的区域就会发现:

从市中心迁往曹路,心理落差会很大。

3

从地图上看,曹路什么都有。

幼儿园、中心小学、二工大附属中学,还有肺科医院和小商场。

但实际上这些配套的质量属于中下,学校排名不高,医院是二级专科,商业配套,只能说农贸市场的感觉,面积还小:

真正走到新的动迁房片区,城市界面OK,但就是生活配套啥也没有了:

配套本来就不咋地,越往里走还越没有,只有房子,真的是醉了。

这也就是为什么,公墓旁的小区反而价格坚挺,因为这块片区,数的上的生活配套全在地铁口。

而公墓也在地铁口,矮个子一定要拔出个高个子的话,也只能是它了

地铁站南侧,有一大批比较新的房子,但也是同样问题,生活配套太贫瘠了:

总的来讲,曹路这边可以住,但也只是住住了,新房子又怎么样,有地铁又怎么样,对于住惯了市中心的人来说。

这种生活设施上的反差,太剧烈了。

4

实际上几个比较大的动迁基地都有这个问题,尤其是奉贤南桥,我跑下来还不如曹路。

唯一让我比较惊喜的是两个地方,一个是虹口和宝山交界的彩虹湾:

彩虹湾片区面积不大,就四块地,二三四期非常棒:

彩虹湾周围的配套不用说,我当时看到沿街的法国梧桐就知道,这周围的生活配套稳了。

另外一个惊喜就是嘉定城北的动迁基地,地铁一下来,有点惊艳:

这个日月光,当然不能和打浦桥那边的日月光相比,但基本的架势是有了:

嘉定城北这边,产业优势很强,扑面而来是各种高大上的产业园:

我们前面说了,一个地方留得住人就有希望,况且,这边的动迁基地离地铁也不远,据说是在这里:

也可能在东边一点,到练祁佳城嘉盛园那边为止。

这样看来,如果动迁真的能选到嘉定城北的房子也不错,起码不像曹路那么“乡”。

有一个坑特别要提示大家,松江南那个动迁基地,很多人以为是在松江南站附近。

还说松江南站未来和虹桥火车站一个级别,潜力无限。

上面这个话其实没错,但不知道多少年才能实现了。

另外,松江南的动迁基地离火车站有点距离的,还隔了一条河,离地铁站直线两公里之外:

5

我们开头说了,以虹口区的动迁举例,首选彩虹湾,次一级嘉定城北。

剩下三个不如拿钱,那么拿钱怎么买,这里简单和大家讲讲,以300-500万举例。

选择有三个:

1、摇新房,选择很多,但值得买的很少。这个价位的新房基本都在偏远地段,像松江新城的国贸松江华庭和景瑞江山悦,主商圈之外的盘。

选这两个还不如直接选动迁的房子,位置差不多,动迁房还优惠点。

好一点的像泗水和鸣,新房摇号非常激烈,积分高首付足可以搏一搏。

2、买次新房,房子越新越好。这个价位买房龄十年内的次新房,可以买南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行这些地方。

这些地方的房子相对新,离市中心近,还在轨交沿线,是带电梯的小三房,周边配套也已经起来了。

3、买动迁房,2010年以后的动迁基地。浦江、周浦、颛桥等等,这几个地方虽然房子是动迁房,但都是2010年以后的动迁基地。

房子品质已经很接近商品房,买来自住也很不错。

以上,如果你实在拿不定主意,可以来找我们聊聊,绝对比你自己做的决定要好。

最后,能看到这里的,我猜都是家里有动迁预期的朋友,这里我要和你们沾沾喜气。

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